Покупка жилья в ипотеку — серьёзная финансовая нагрузка, но государство предоставляет возможность вернуть часть потраченных средств через налоговый вычет. Разберёмся, с какого года можно вернуть подоходный налог с ипотеки, какие лимиты действуют и как оформить возврат.
С какого года можно оформить вычет по ипотеке
Налоговый вычет по ипотеке, как и основной имущественный вычет, можно заявлять в ФНС на следующий год после оформления документов на жильё — то есть после регистрации права собственности на недвижимость (или подписания акта приёма-передачи при покупке квартиры в новостройке по ДДУ).
Например, если вы оформили ипотеку и зарегистрировали право собственности в 2025 году, то подать декларацию на вычет можно начиная с 2026 года.
За какие годы можно вернуть налог
Вычет не имеет срока давности, но действует важное ограничение: вернуть налог можно не более чем за три предыдущих года. Например, в 2026 году можно подать декларации за 2025, 2024 и 2023 годы.
При этом с одной ипотеки вычет можно оформлять многократно — ежегодно, до полного исчерпания установленного лимита.
Два вида вычета при ипотеке
Заёмщик получает два отдельных вычета:
- Основной вычет — от стоимости недвижимости (максимум с 2 млн рублей, возврат до 260 тысяч рублей при ставке 13%);
- Вычет по процентам — от суммы фактически выплаченных банку процентов по ипотеке (максимум с 3 млн рублей, возврат до 390 тысяч рублей).
Максимальная сумма возврата по обоим вычетам вместе составляет 650 000 рублей.
Важное различие: ипотека до и после 2014 года
Год оформления ипотеки влияет на размер вычета по процентам:
- Если жильё приобретено в ипотеку до 1 января 2014 года, подоходный налог с расходов на уплату процентов возвращается полностью, без ограничений. Например, если проценты составили 4 млн рублей, а ставка НДФЛ, 13%, возврат составит 520 тысяч рублей.
- Если ипотека оформлена после 1 января 2014 года, действует лимит в 3 млн рублей по процентам, то есть максимальный возврат — 390 тысяч рублей.
Ограничение по сумме уплаченного НДФЛ
Налоговая сможет вернуть только те деньги, которые вы сами заплатили в бюджет. То есть если весь ваш подоходный налог за год составил 120 тысяч рублей, то ФНС вернёт именно эту сумму и ни копейкой больше. Остаток вычета переносится на следующие годы.
Сумма налога к возврату зависит от суммы удержанного НДФЛ и от ставки налога. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ — ставка может достигать 22% вместо прежних 13%. В 2026 году плательщики повышенного НДФЛ могут вернуть увеличенную сумму.
Кто имеет право на вычет
Каждый гражданин России, который официально трудоустроен и регулярно платит подоходный налог, имеет право на налоговый вычет. Однако есть ограничения:
- вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости. Если вы уже использовали его по одной ипотеке, то при оформлении новой ипотеки (например, на квартиру для детей) получить вычет по процентам повторно не получится;
- право на вычет имеют только налоговые резиденты РФ, уплачивающие НДФЛ.
Как оформить возврат в 2026 году
С 2025 года оформить возврат стало проще: во многих случаях достаточно подтвердить данные онлайн через личный кабинет налогоплательщика, и не нужно собирать полный пакет документов. Основные шаги:
- Дождаться окончания года, в котором зарегистрировано право собственности.
- Подать декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет на сайте ФНС или лично в налоговой инспекции.
- Приложить справку из банка об уплаченных процентах (если требуется).
- Дождаться камеральной проверки (до 3 месяцев) и перечисления денег.
Также вычет можно получать через работодателя — тогда НДФЛ просто не будут удерживать из зарплаты до исчерпания суммы возврата.
Вернуть подоходный налог с ипотеки можно начиная со следующего года после регистрации права собственности, при этом возврат возможен только за последние три года. Год оформления ипотеки влияет на лимит вычета по процентам: до 2014 года ограничений нет, после — максимум 3 млн рублей. Планируйте подачу деклараций заранее, чтобы не потерять право на возврат за ранние годы.