Сдача имущества в аренду, популярный способ получения дополнительного дохода․ Однако любой доход в России облагается налогом, и арендная плата не исключение․ В этой статье подробно разберём, кто и в каком порядке должен уплачивать НДФЛ с доходов от аренды, какие ставки действуют, какие сроки нужно соблюдать и какие риски несёт нарушение законодательства․

Кто платит НДФЛ с аренды

Порядок уплаты налога зависит от того, кто является арендатором и в каком статусе выступает арендодатель․ Возможны несколько ситуаций․

Физлицо сдаёт имущество другому физлицу

Если вы сдаёте квартиру, гараж, автомобиль или иное имущество обычному физическому лицу, то обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ лежит на вас․ Для этого необходимо:

• по итогам года подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, не позднее 30 апреля следующего года;
• уплатить исчисленный налог — не позднее 15 июля следующего года․

Физлицо сдаёт имущество организации или ИП

Если арендатором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то в соответствии с пунктом 1 статьи 226 НК РФ арендатор становится налоговым агентом․ Это означает, что организация обязана:

1. исчислить НДФЛ с суммы арендной платы;
2. удержать налог при фактической выплате дохода физлицу;
3. перечислить удержанную сумму в бюджет;
4. отразить выплаты в отчётности по форме 6-НДФЛ․

Важный нюанс: обязанность удержания НДФЛ остаётся за налоговым агентом даже если в договоре аренды прописано, что налог платит сам арендодатель․ Такое условие договора не освобождает организацию от функций налогового агента․

Арендодатель — индивидуальный предприниматель

Если арендодатель зарегистрирован как ИП и это указано в договоре аренды, то он сам уплачивает налоги со своих доходов (пп․ 1 п․ 1, п․ 2 ст․ 227 НК РФ)․ Арендатор в этом случае налоговым агентом не является․

Арендодатель, самозанятый

Самозанятые (плательщики налога на профессиональный доход) освобождены от уплаты НДФЛ․ Они платят налог по ставке 4% при сдаче жилья физлицам и 6% — при сдаче организациям и ИП․ Это самый выгодный режим для арендодателей жилой недвижимости․

Ставки НДФЛ в 2026 году

С 2025 года в России действует обновлённая пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ․ Для доходов от аренды применяються следующие ставки (для налоговых резидентов РФ):

• 13%, при доходе до 2,4 млн рублей в год;
• 15% — с части дохода от 2,4 до 5 млн рублей;
• 18% — с части дохода от 5 до 20 млн рублей;
• 20% — с части дохода от 20 до 50 млн рублей;
• 22% — с части дохода свыше 50 млн рублей․

Для нерезидентов РФ ставка по доходам от аренды, как правило, составляет 30%․

Пример расчёта налога

Предположим, физлицо сдаёт квартиру за 30 000 рублей в месяц․ Годовой доход составит:

30 000 × 12 = 360 000 рублей

НДФЛ по ставке 13%:

360 000 × 13% = 46 800 рублей

При этом арендодатель вправе уменьшить налог за счёт налоговых вычетов․ Например, если в том же году он оплатил лечение на сумму 235 000 рублей, то может получить социальный вычет и вернуть из бюджета до 30 550 рублей (13% от суммы расходов)․

Сроки уплаты и отчётности

Для физических лиц (самостоятельная уплата)

• подача декларации 3-НДФЛ, до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода;
• уплата налога — до 15 июля следующего года․

Для налоговых агентов (организаций и ИП-арендаторов)

• НДФЛ удерживается при каждой выплате арендной платы;
• перечисление налога в бюджет производится в составе единого налогового платежа в установленные сроки;
• ежеквартально сдаётся расчёт 6-НДФЛ, где арендные выплаты отражаются общей строкой вместе с другими доходами физлиц․

Какие платежи облагаются, а какие — нет

Налог удерживаеться не со всех платежей в рамках договора аренды․ Не облагаются НДФЛ, в частности:

• компенсация коммунальных платежей, размер которых зависит от фактического потребления (по счётчикам);
• возмещение арендодателю фактических расходов, не образующих его экономической выгоды․

А вот фиксированные коммунальные платежи, которые арендатор перечисляет арендодателю сверх арендной платы, как правило, включаются в налогооблагаемый доход․

Ответственность за неуплату налога

Уклонение от уплаты НДФЛ с аренды чревато серьёзными последствиями:

• доначисление налога за все периоды, когда доход не декларировался;
• пени за каждый день просрочки;
• штраф — 20% от неуплаченной суммы, а при умышленной неуплате, 40%;
• штраф за непредставление декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%)․

Отдельно стоит отметить самозанятых: если налогоплательщик утратил право на применение спецрежима (например, превысил лимит дохода), ему могут доначислить НДФЛ, пени и налоговые санкции․

Как легализовать доходы от аренды: варианты

1. Уплата НДФЛ как физлицо — ставка от 13%, подача декларации 3-НДФЛ раз в год․
2. Регистрация в качестве самозанятого — ставка 4–6%, простой учёт через приложение «Мой налог», без деклараций․
3. Регистрация ИП на упрощёнке — ставка 6% с доходов (объект «доходы»)․
4. ИП на патенте — фиксированная стоимость патента, не зависящая от фактического дохода․

Уплата НДФЛ с аренды, обязанность, установленная Налоговым кодексом РФ․ Если арендатор — организация или ИП, налог удерживает и перечисляет в бюджет налоговый агент․ Если арендатор — физлицо, арендодатель обязан сам подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля․ Наиболее выгодным и простым способом легализации доходов от сдачи жилья является режим самозанятости со ставкой 4–6%․ Своевременная уплата налогов позволит избежать пеней, штрафов и претензий со стороны налоговых органов․