Продажа недвижимости — это получение дохода, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Многие собственники полагают, что если квартира стоит меньше 1 миллиона рублей, то налог платить не нужно вовсе. Разберёмся, так ли это на самом деле и от чего зависит обязанность уплаты налога.

От чего зависит необходимость платить налог

Ключевой фактор — не стоимость квартиры, а срок владения недвижимостью. Налоговый кодекс РФ устанавливает минимальные сроки владения, после которых доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ:

• 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
• 5 лет, во всех остальных случаях, например при покупке квартиры.

Если минимальный срок владения истёк, налог не платится независимо от суммы сделки — хоть 500 тысяч, хоть 50 миллионов рублей. Декларацию в этом случае подавать также не требуется.

Имущественный вычет в 1 миллион рублей

Если срок владения меньше минимального, доход от продажи облагается НДФЛ. Однако продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере до 1 000 000 рублей. Именно отсюда возникает распространённое заблуждение о «необлагаемом миллионе».

На практике это работает так:

• если квартира продана за сумму 1 млн рублей или меньше, то после применения вычета налогооблагаемая база становится равной нулю — налог платить не нужно;
• если квартира продана дороже 1 млн рублей, налог начисляется только на разницу между ценой продажи и вычетом.

Вместо вычета можно уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на покупку этой квартиры — иногда это выгоднее.

Пример расчёта

Квартира куплена в 2024 году за 900 тысяч рублей и продана в 2026 году за 950 тысяч. Срок владения меньше минимального, но цена продажи не превышает 1 млн рублей. После применения вычета налоговая база равна нулю, НДФЛ платить не нужно.

Нужно ли подавать декларацию

Важный нюанс: даже если налог равен нулю, при продаже недвижимости раньше минимального срока владения, как правило, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Исключение: с 2021 года декларацию можно не подавать, если доход от продажи не превышает 1 млн рублей (для квартир и жилых домов), в этом случае обязанность декларирования отсутствует.

Особые ситуации

• Наследство. Само получение квартиры в наследство НДФЛ не облагается. Но при продаже раньше трёх лет владения налог возникает, и вычет в 1 млн рублей применяется в общем порядке.
• Долевая собственность. Если квартира продаётся по одному договору несколькими собственниками, вычет в 1 млн рублей распределяется между ними пропорционально долям. При продаже каждой доли по отдельному договору вычет предоставляется в полном размере каждому продавцу.
• Кадастровая стоимость. Если цена в договоре занижена, налоговая может рассчитать доход как 70% от кадастровой стоимости объекта.

1. Если квартира в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет), налог не платится при любой цене.
2. Если срок меньше, но цена продажи не превышает 1 млн рублей — налога нет благодаря имущественному вычету, и декларацию подавать не требуется.
3. При цене выше 1 млн рублей НДФЛ уплачивается с суммы превышения либо с разницы между доходами и подтверждёнными расходами.

Перед сделкой рекомендуется проверить срок владения, сохранить документы о расходах на приобретение жилья и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом, это поможет избежать штрафов и лишних платежей.