Передача квартиры или её доли внутри семьи — одна из самых распространённых сделок с недвижимостью в России. И главный вопрос, который возникает у участников такой сделки: нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении? Разберёмся подробно.

Облагается ли дарение налогом

По общему правилу, установленному статьёй 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.

К близким родственникам относятся:

• супруги;
• родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.

Таким образом, если квартиру дарят супруги, родители детям, бабушки и дедушки внукам — одаряемый полностью освобождён от уплаты НДФЛ. При этом не имеет значения, какая именно недвижимость передаётся: квартира, доля в ней, дом, земельный участок и даже коммерческая (нежилая) недвижимость.

Позиция Верховного Суда РФ

Важный прецедент создал Верховный Суд РФ, поставив точку в споре о налогообложении дарения коммерческой недвижимости между близкими родственниками. Суд подтвердил: освобождение от НДФЛ распространяется на любое недвижимое имущество, подаренное близкому родственнику, в т.ч. нежилые и коммерческие объекты. Вид недвижимости и цели её дальнейшего использования значения не имеют.

Когда налог платить всё же придётся

Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками (например, дарение между дядей и племянником, тёщей и зятем, сожителями, друзьями), то одаряемый получает доход в натуральной форме и обязан:

1. подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дара;
2. уплатить налог в размере 13% (для налоговых резидентов РФ) от кадастровой стоимости недвижимости до 15 июля.

Налоговые органы обращают внимание и на отдельные ситуации. Например, УФНС разъясняло случай, когда у матери и сына было по 1/2 доли в праве собственности, и в зависимости от схемы переоформления долей у участников сделки могла возникнуть обязанность уплатить налог. Поэтому при сложных схемах с долями рекомендуется заранее проконсультироватся со специалистом.

Нужно ли подавать декларацию при дарении между близкими родственниками

Если недвижимость получена в дар от близкого родственника, одаряемый не только освобождается от налога, но и не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ. Однако налоговая инспекция может направить запрос о предоставлении пояснений. В этом случае достаточно представить документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, о браке и т.д.), и копию договора дарения.

Налог при последующей продаже подаренной квартиры

Освобождение от НДФЛ при дарении не означает, что налог не возникнет никогда. Если одаряемый решит продать полученную квартиру, действуют правила о минимальном сроке владения:

• 3 года — если недвижимость получена в дар от близкого родственника или члена семьи;
• 5 лет, в остальных случаях, в т.ч. при дарении от постороннего лица.

При продаже раньше минимального срока доход облагается НДФЛ, но его можно уменьшить на имущественный вычет (1 млн рублей) или на документально подтверждённые расходы дарителя на приобретение этой недвижимости.

Как оформить договор дарения

1. Составить договор дарения в простой письменной форме (нотариальное удостоверение обязательно при дарении доли в праве общей собственности, а также если собственник — несовершеннолетний или недееспособный).
2. Подготовить документы: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из ЕГРН.
3. Подать документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр (через МФЦ или электронно).
4. Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности (для физических лиц — 2000 рублей).

Договор дарения — оптимальный способ передать квартиру внутри семьи с минимальной налоговой нагрузкой. Дарение между супругами, родителями и детьми, бабушками, дедушками и внуками, братьями и сёстрами не облагается подоходным налогом независимо от вида недвижимости. Главное — правильно оформить сделку, сохранить документы, подтверждающие родство, и помнить о правилах налогообложения при возможной последующей продаже подаренного имущества.