Многие собственники, сдающие квартиру, дом или нежилое помещение, задаются вопросом: нужно ли отправлять договор аренды в налоговую инспекцию, и если да, то как это сделать правильно․ В этой статье подробно разберём, в каких случаях требуется регистрация договора, какие сведения попадают в ФНС и как легально отчитываться о доходах от сдачи недвижимости․
Нужно ли регистрировать договор аренды в налоговой
Сразу важное уточнение: договор аренды не регистрируется в налоговой инспекции․ Регистрация договоров аренды недвижимости осуществляется в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии)․ Налоговая же получает сведения о зарегистрированных договорах автоматически, через межведомственный обмен данными․
Таким образом, отдельно «отправлять договор в налоговую» не требуется․ Однако у арендодателя есть обязанность задекларировать доход от сдачи имущества в аренду и уплатить налог․
Когда договор аренды подлежит государственной регистрации
Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации․
Регистрация в Росреестре требуется, если:
- срок договора аренды недвижимости составляет год и более;
- в аренду передаётся предприятие как имущественный комплекс (независимо от срока);
- заключается договор аренды земельного участка на срок от года․
Если срок договора составляет менее одного года или не определён, регистрировать его не нужно․ Именно поэтому на практике многие арендодатели указывают срок договора 11 месяцев, такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре․
Важный нюанс
Даже если договор не зарегистрирован, он остаётся действительным между сторонами, но не имеет силы для третьих лиц․ Основные риски незарегистрированного договора:
- проблемы при продаже объекта недвижимости;
- сложности с защитой прав арендатора при смене собственника;
- претензии со стороны налоговой при выявлении незадекларированных доходов․
Как сведения о договоре попадают в налоговую
Регистрация договора в Росреестре приводит к появлению в ЕГРН отметки об обременении объекта․ ФНС получает эту информацию автоматически в рамках межведомственного взаимодействия․ Кроме того, налоговая может узнать о сдаче недвижимости из других источников:
- от организации-арендатора, которая отражает арендные платежи в своей отчётности;
- по жалобам — например, от недовольных соседей или бывших арендаторов;
- при банковских проверках регулярных поступлений на счёт собственника․
Если арендатором выступает ООО, компания, скорее всего, передаёт сведения о расходах на аренду в налоговую в составе своей отчётности․ Поэтому скрыть факт сдачи недвижимости в таком случае практически невозможно․
Как отчитаться перед налоговой о доходах от аренды
Физическое лицо, сдающее недвижимость, обязано ежегодно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ․ Порядок действий следующий:
- Подготовьте документы: договор аренды (найма), расписки или банковские выписки, подтверждающие получение платежей․
- Заполните декларацию 3-НДФЛ — это можно сделать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, через программу «Декларация» или на бумаге․
- Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода․
- Уплатите налог до 15 июля․ Ставка НДФЛ для резидентов составляет 13% (при высоких доходах — выше по прогрессивной шкале)․
Альтернативные варианты легализации дохода:
- Самозанятость (НПД) — налог 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче юрлицам․ Отчётность формируется автоматически в приложении «Мой налог»․
- ИП на упрощёнке, 6% с доходов, подходит при сдаче нескольких объектов или нежилых помещений․
- Патент — фиксированная стоимость, зависящая от региона и площади объекта․
Что будет, если не декларировать доход
Если налоговая выявит факт сдачи недвижимости без уплаты налогов, собственнику грозят:
- доначисление налога за все периоды сдачи;
- пени за просрочку уплаты;
- штраф, от 20% до 40% от неуплаченной суммы;
- штраф за непредставление декларации․
Отправлять договор аренды напрямую в налоговую не нужно: регистрация долгосрочных договоров (от года) происходит в Росреестре, а ФНС получает сведения автоматически․ Обязанность арендодателя — ежегодно декларировать доход по форме 3-НДФЛ или выбрать удобный спецрежим (самозанятость, ИП, патент)․ Легальная сдача недвижимости избавляет от рисков штрафов и позволяет спокойно распоряжаться своим имуществом․