Налог на имущество организаций — один из основных региональных налогов в Российской Федерации. Ключевым моментом для правильного расчета налоговой базы является четкое понимание того, что именно признается объектом налогообложения. Статья 374 Налогового кодекса РФ (НК РФ) устанавливает два принципиально разных круга объектов, в зависимости от способа определения налоговой базы: по кадастровой стоимости и по среднегодовой (остаточной) стоимости.

Ниже представлен подробный анализ действующего законодательства с учетом последних разъяснений ФНС, судебной практики и нормативных инициатив 2025–2026 гг.

Правовая основа: статья 374 НК РФ

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ, объектами налогообложения признаются:

1. Недвижимое имущество, налоговая база по которому определяется по кадастровой стоимости (перечень закрытый, ст. 378.2 НК РФ).
2. Имущество, учтенное в амортизируемом имуществе (основные средства), налоговая база по которому определяеться по среднегодовой стоимости (для имущества, не относящегося к п. 1).

Важно: С 2013 года переход на кадастровую оценку происходит поэтапно. На 2026 год абсолютное большинство объектов недвижимости, подлежащих обложению, уже переведены на кадастровую базу.

Объекты, облагаемые по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

Это «основной» перечень для современных налогоплательщиков. К нему относятся:

Административно-деловой, торговый и иное нежилое помещение

• Помещения, используемые для ведения предпринимательской деятельности (офисы, магазины, склады, производственные залы), если они закреплены за налогоплательщиком на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
• Ключевой признак: назначение «нежилое» по документам технической инвентаризации/ЕГРН.

Объекты единого недвижимого комплекса (ЕНК)

Согласно п. 2 ст. 378.2 НК РФ, к объектам кадастрового учета относятся ЕНК, в т.ч.:

• Объекты трубопроводного транспорта (нефте-, нефтепродуктопроводы, газопроводы).
• Объекты электросетей (ЛЭП, подстанции).
• Объекты ЖД транспорта (пути, контактная сеть).
• Иные линейные сооружения.

Объекты незавершенного строительства

Долгое время существовал спор: облагать ли НЗС по кадастровой стоимости. Верховный Суд РФ разъяснил: объекты незавершенного строительства, в отношении которых определена и в установленном порядке утверждена кадастровая стоимость, подлежат налогообложению по ст. 378.2 НК РФ.

• Условие: объект должен быть зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершенного строительства с присвоенным кадастровым номером и стоимостью.
• Если кадастровой стоимости нет — объект НЗС облагается по среднегодовой стоимости (как основное средство/вложения в НЗС).

Иностранные недвижимые активы

Недвижимое имущество, расположенное за пределами РФ, но закрепленное за российской организацией на праве собственности и используемое для ведения деятельности через постоянное представительство за рубежом (п. 4 ст. 378.2 НК РФ). Налоговая база — кадастровая (инвентарная/рыночная) стоимость по месту нахождения.

Прочие объекты, перечень которых устанавливается законами субъектов РФ

Законами регионов могут быть добавлены иные виды недвижимости (например, отдельные виды инженерных сетей, не входящие в ЕНК), но только в пределах полномочий, данных ст. 378.2 НК РФ.

Объекты, облагаемые по среднегодовой (остаточной) стоимости

К этой группе относится движимое имущество, учтенное в основных средствах, НЕ входящее в перечень ст. 378.2 НК РФ.

Основные виды имущества:

• Оборудование, станки, механизмы, компьютерная техника, транспортные средства (кроме автомобилей — см. исключения ниже).
• Мебель, бытовая техника, инструменты.
• Вложения в основные средства (капремонт, модернизация), увеличившие первоначальную стоимость ОС.
• Объекты НЗС, не имеющие кадастровой стоимости в ЕГРН.

Порядок расчета базы (ст. 376 НК РФ):

Налоговая база = Среднегодовая стоимость = (Сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца налогового периода + остаточная стоимость на 1-е число месяца, следующего за налоговым периодом) / (Число месяцев в периоде + 1).

Имущество, НЕ являющееся объектом налогообложения (п. 3, 4 ст. 374 НК РФ)

Налогоплательщики часто ошибочно включают в базу следующие активы. Их облагать запрещено:

Специфические ситуации и разъяснения 2025–2026 гг.

Гаражи на УСН (Письмо Минфина от № 03-05-05-01/…)

Организации на УСН «Доходы» (6%) не платят налог на имущество вообще (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Но на УСН «Доходы минус расходы» (15%) налог на имущество платится только по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости.

• Если гараж, это нежилое помещение (кадастровый объект) — он облагается по кадастровой стоимости, даже на УСН 15%.
• Если гараж, здание/сооружение без кадастровой стоимости (не в перечне ст. 378.2) — на УСН 15% он НЕ облагается (так как движимое имущество/ОС на УСН 15% не облагается).

Капитальный ремонт и модернизация (Верховный Суд, практика 2025 г.)

Ситуация: В здании арматурного цеха заменили кровлю, поставили новые ворота.

• Кадровая стоимость здания: Капремонт НЕ меняет» кадастровую стоимость автоматически. База по ст. 378.2 остается прежней до переоценки кадастра.
• Учет в бухучете: Расходы увеличивают первоначальную стоимость ОС (п. 17 ПБУ 6/01 / ФСБУ 26/2020).
• Налог на имущество (кадастровая база): Увеличение базы не происходит.
• Налог на имущество (база по ОС — для движимого имущества/НЗС без кадастра): Остаточная стоимость растет -> растет среднегодовая база.

Передача имущества между госорганами (Инф. от )

При передаче объекта недвижимости от одного органа исполнительной власти к другому в 2026 году:

• Облагает налог тот орган, на балансе которого имущество числится на 1-е число расчетного периода (квартала).
• Авансовые платежи за 2026 год рассчитывает получатель, если передача оформлена до 1-го числа следующего за отчетным кварталом месяца.

Прекращение налога при выбытии (Письмо ФНС от № БС-35-21/830)

ФНС подтвердила: для прекращения исчисления налога по объекту, облагаемому по кадастровой стоимости, достаточно факта исключения объекта из ЕГРН (снесение, сгорание, преобразование в НЗС). Переоценка кадастровой стоимости в 0 рублей не требуется, база принимается равной 0 с момента прекращения права.

Особенности для бюджетных и автономных учреждений (Казенные учреждения)

Вопрос: «Как начислить налог администрации, если на балансе два здания на кадастровом учете?»

• Казенные учреждения НЕ являются плательщиками налога на имущество (п. 1 ст. 373 НК РФ — плательщики: российские организации).
• Исключение: если казенное учреждение осуществляет предпринимательскую деятельность и имеет на балансе имущество, используемое для этой деятельности (редкий случай).
• Здания на балансе казенного учреждения — это федеральная/муниципальная собственность. Налогоплательщиком по ним выступает собственник (орган власти-учредитель), если имущество не передано в аренду/безвозмездное пользование коммерческой орг.

Алгоритм определения объекта налогообложения (Чек-лист для бухгалтера)

1. Имущество закреплено за орг. на праве собственности, хозведения или оп. управления? Нет -> Не объект.
2. Это земля, вода, лес, недра, авто, самолет, судно (кроме речного), космос? Да -> Не объект (иные налоги).
3. Это недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение, ЕНК, НЗС)?
   • Есть кадастровая стоимость в ЕГРН и оно входит в перечень ст. 378.2? -> Объект (кадастровая база).
   • Нет кадастровой стоимости / не в перечне ст. 378.2? -> Объект (база по ОС/среднегодовая).
4. Это движимое имущество (ОС)?
   • Орг. на ОСНО/ЕСХН/Патент/НПД? -> Объект (база по ОС/среднегодовая).
   • Орг. на УСН 6%? -> Не объект.
   • Орг. на УСН 15%? -> Не объект (движимое имущество на УСН 15% освобождено, п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
5. Имущество оплачено за счет грантов/бюджета (БУ/АУ)? Да -> Не объект (п. 4 ст. 374).

Определение объекта налогообложения по налогу на имущество организаций требует поперечного анализа:

• Правового статуса имущества (право, вид имущества по ЕГРН/бухучету).
• Наличия кадастровой стоимости и вхождения в закрытый перечень ст. 378.2 НК РФ.
• Применяемой налоговой системы (ОСНО vs УСН).
• Специфических исключений (БУ/АУ, транспорт, земля).

Главные тренды 2026 года: дальнейшая цифровизация обмена данными с Росреестром (автозаполнение деклараций), ужесточение контроля за своевременной регистрацией НЗС в ЕГРН для кадастровой оценки, и ожидаемые законодательные изменения по налогообложению ЕНК. Рекомендуется ежеквартально сверять реестр недвижимости организации с выписками из ЕГРН на предмет появления/изменения кадастровой стоимости.