Понятие объектов вспомогательного использования
В градостроительном и гражданском законодательстве Российской Федерации особое место занимают объекты вспомогательного использования — здания, строения и сооружения, которые не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и служат для обслуживания основного объекта недвижимости. К ним традиционно относятся гаражи, сараи, бани, навесы, хозяйственные блоки, заборы, скважины и иные подобные постройки.
Ключевое значение данной категории заключается в том, что возведение вспомогательных сооружений, как правило, не требует получения разрешения на строительство. Однако на практике именно квалификация объекта как вспомогательного нередко становится предметом судебных споров.
Критерии отнесения сооружений к вспомогательным
Судебная практика выработала ряд критериев, по которым объект признаёться вспомогательным:
- Наличие основного объекта недвижимости на том же земельном участке, по отношению к которому сооружение выполняет обслуживающую функцию. Этот критерий суды признают единственным бесспорным;
- Отсутствие самостоятельного хозяйственного назначения — объект не может использоваться отдельно от основного здания;
- Принадлежность к сооружениям пониженного уровня ответственности;
- Отсутствие необходимости получения разрешительной документации на строительство;
- Соответствие правилам землепользования и застройки, соблюдение предельных параметров разрешённого строительства и реконструкции.
Обзор ключевых судебных решений
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от № Ф01-3280/15
По делу № А38-6079/2014 суд сформулировал основные критерии определения объектов вспомогательного использования: принадлежность к сооружениям пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации и наличие основного объекта недвижимого имущества. Данный подход применяется при рассмотрении споров о регистрации права собственности и приостановлении государственной регистрации.
Позиции Верховного Суда Российской Федерации
В Обзорах судебной практики Верховного Суда РФ (в частности, № 4 за 2016 год и № 1 за 2019 год) закреплены требования к сооружению как объекту недвижимости:
- стационарность объекта;
- единое функциональное самостоятельное экономическое назначение;
- создание сооружения именно как недвижимости.
Эти позиции подтверждены, в частности, Определением ВС РФ от № 8-Г10-7, Постановлением Президиума ВАС РФ от № 17085/12 и Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от .
Практика по самовольным постройкам
При квалификации строений как объектов недвижимости или как вспомогательных объектов суды исходят из того, что объекты, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и выполняющие лишь обслуживающую функцию, не могут рассматриваться как самостоятельная недвижимость. Это имеет существенное значение при спорах о признании права собственности на самовольную постройку: если объект вспомогательный, требования к его легализации существенно мягче.
Разрешение на строительство: когда оно не требуется
Возможность возводить объекты вспомогательного использования без разрешения на строительство законодатель связывает с их особым — вспомогательным, назначением. При этом важно учитывать:
- строительство должно соответствовать правилам землепользования и застройки;
- необходимо соблюдение предельных параметров разрешённого строительства (высотность, отступы от границ участка, площадь застройки);
- реконструкция вспомогательного объекта также подчиняется общим градостроительным требованиям.
Следует отметить терминологическое различие: Градостроительный кодекс РФ использует понятие «объекты вспомогательного использования», тогда как Технический регламент (ч. 10 ст. 4) говорит о «зданиях и сооружениях вспомогательного использования», связанных с осуществлением строительства или реконструкции основного объекта, не упоминая строения.
Типичные спорные ситуации
На практике чаще всего споры возникают в следующих случаях:
- Отказ в регистрации права собственности — когда регистрирующий орган считает объект самостоятельной недвижимостью, требующей разрешения на строительство;
- Требования о сносе самовольной постройки — когда собственник доказывает вспомогательный характер сооружения;
- Споры с соседями и муниципалитетами о соблюдении отступов и параметров застройки;
- Налоговые споры — от квалификации объекта зависит порядок налогообложения имущества.
Практические рекомендации
Для минимизации рисков при возведении вспомогательных сооружений рекомендуется:
- убедиться в наличии основного объекта недвижимости на участке (или хотя бы разрешения на его строительство);
- проверить соответствие планируемой постройки правилам землепользования и застройки;
- сохранять документы, подтверждающие вспомогательное назначение сооружения;
- при отказе в регистрации — обращаться в суд с иском о признании права собственности, ссылаясь на сложившуюся судебную практику.
Судебная практика по вопросам вспомогательных сооружений в целом сформирована и устойчива. Главным критерием признаётся наличие основного объекта и обслуживающая функция постройки. Однако каждый спор имеет индивидуальные особенности, поэтому при возникновении конфликтной ситуации целесообразно обращаться к актуальной практике Верховного Суда РФ и арбитражных судов округов, а также при необходимости получать профессиональную юридическую консультацию.