Цокольный этаж, особый объект недвижимости, который часто вызывает вопросы у владельцев частных домов и коммерческой недвижимости. Облагается ли он налогом, входит ли в общую площадь, можно ли получить вычет — разберём все нюансы в этой статье.
Что такое цокольный этаж с точки зрения закона
Согласно СНиП 31-01-2003, цокольным считается этаж, отметка пола которого располагается ниже отметки планировочной земли на расстоянии, не превышающем половину высоты помещения. Если пол заглублён более чем на половину высоты — это уже подвальный этаж.
Это разграничение важно, поскольку от статуса помещения зависят:
- возможность использования под жилые или коммерческие цели;
- порядок учёта площади;
- налогообложение объекта.
Облагается ли налогом цокольный этаж частного дома
Да, облагается. Ключевой момент: налог на имущество физических лиц рассчитывается не от этажности и не от назначения отдельных помещений, а от кадастровой стоимости всего объекта (дома целиком).
При этом важно понимать:
- подвальное или цокольное помещение входит в общую площадь жилого дома и учитываеться при определении кадастровой стоимости;
- чем больше общая площадь дома (включая цоколь), тем выше кадастровая стоимость и, соответственно, сумма налога;
- сам по себе цокольный этаж отдельным объектом налогообложения не является, если он часть жилого дома.
Налоговый вычет по площади
При расчёте налога на жилой дом применяется вычет в размере кадастровой стоимости 50 квадратных метров. Этот вычет действует независимо от того, есть ли в доме цокольный этаж.
Налог на нежилое помещение в цокольном этаже
Если цокольное помещение оформлено как отдельный объект нежилой недвижимости (например, магазин, офис или склад на цокольном этаже жилого дома), то оно облагается налогом самостоятельно.
Важные особенности:
- Ставка налога зависит от здания, а не от этажа, на котором расположено помещение. Если для здания установлена ставка 2% от кадастровой стоимости (как для торговых и офисных объектов в Москве), она применяется и к цокольным помещениям;
- для физических лиц ставка по нежилым объектам обычно составляет 0,1–0,5% в зависимости от региона и кадастровой стоимости;
- для юридических лиц налог на имущество организаций рассчитывается по кадастровой или среднегодовой стоимости.
Налоговый вычет при покупке помещения на цокольном этаже
Частый вопрос: можно ли вернуть НДФЛ при покупке помещения на цокольном этаже жилого дома?
Ответ зависит от статуса помещения:
- если помещение имеет статус нежилого — имущественный налоговый вычет не предоставляется, даже если оно находиться в жилом доме;
- вычет возможен только при покупке жилой недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома).
Обратите внимание: размещение квартир и жилых комнат в подвальных и цокольных этажах многоквартирных домов не допускается, поэтому легализовать такое помещение как жилое практически невозможно.
Цокольный этаж как общее имущество собственников МКД
Отдельная тема, споры о принадлежности цокольных помещений в многоквартирных домах. Судебная практика (например, апелляционное определение Московского областного суда от по делу № 33-7097/2015) показывает: если цокольное помещение изначально предназначалось для обслуживания дома (размещение инженерных коммуникаций), оно может быть признано общей долевой собственностью жильцов. В этом случае налог на него отдельным собственником не уплачивается.
Как снизить налоговую нагрузку законно
- Проверьте кадастровую стоимость — если она завышена, её можно оспорить через комиссию при Росреестре или суд;
- Уточните площадь в ЕГРН — ошибки в технической документации встречаются нередко;
- Проверьте право на льготы — пенсионеры, инвалиды и ряд других категорий освобождаются от налога на один объект каждого вида;
- Используйте вычет 50 кв. м — он применяется автоматически к жилым домам.
Цокольный этаж частного дома учитывается в общей площади и влияет на налог через кадастровую стоимость. Нежилое помещение на цокольном этаже облагается налогом как самостоятельный объект, причём ставка определяется характеристиками всего здания. Налоговый вычет при покупке нежилого цокольного помещения получить нельзя. Перед покупкой или оформлением такой недвижимости рекомендуется проверить её статус в ЕГРН и проконсультироваться со специалистом.