Договор аренды недвижимости — один из самых распространённых документов в гражданском обороте. Однако не каждый знает, что в ряде случаев такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, а его содержание должно соответствовать требованиям законодательства. В этой статье подробно разберём, какие образцы договоров аренды существуют, когда требуется регистрация в Росреестре и как правильно оформить документы.
Что такое договор аренды
Договор аренды (имущественного найма), это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Типичная формулировка из образца договора выглядит так:
«1.1. По настоящему Договору Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью _____ квадратных метров, расположенное на ____ этаже здания, находящегося по адресу: __________, согласно прилагаемому плану (Приложение __ к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью), именуемое в дальнейшем Помещение».
Виды договоров аренды
Образцы договоров аренды принято делить на группы в зависимости от вида объекта недвижимости:
- Договор аренды нежилого помещения — офисы, склады, торговые площади;
- Договор аренды здания или сооружения, объект передаётся целиком;
- Договор аренды земельного участка, в т.ч. участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- Договор аренды жилого помещения (договор найма);
- Договор аренды предприятия — как имущественного комплекса;
- Договор аренды части помещения — требует особого внимания, так как часть объекта должна быть описана и, как правило, поставлена на кадастровый учёт.
Когда требуется регистрация договора аренды в Росреестре
Ключевое правило содержится в ст. 651 ГК РФ: государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключённые на срок более одного года. Это касается:
- земельных участков;
- зданий и сооружений;
- нежилых помещений;
- предприятий как имущественных комплексов.
Договоры, заключённые на срок до 12 месяцев (краткосрочная аренда), регистрировать не нужно. Однако на практике регистрация может понадобиться и в других случаях, например, если в перечень документов на получение лицензии входит именно зарегистрированное соглашение об аренде.
Обязательные условия договора аренды
Чтобы договор был действительным и прошёл регистрацию в Росреестре, в нём должны быть чётко указаны:
- Данные об объекте аренды, адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, назначение. Это существенное условие: без точного описания объекта договор считаеться незаключённым;
- Размер арендной платы и порядок её внесения;
- Срок действия договора;
- Цель использования недвижимости;
- Права и обязанности сторон — по содержанию, ремонту, коммунальным платежам;
- Условия добровольного расторжения договора;
- Порядок передачи и возврата имущества (обычно оформляется актом приёма-передачи).
Условия по срокам и порядку оплаты стороны определяют на своё усмотрение — закон здесь предоставляет свободу договорённостей.
Порядок регистрации договора аренды в Росреестре
Шаг 1. Подготовка документов
Для регистрации понадобятся:
- заявление о государственной регистрации (подать может любая из сторон договора);
- договор аренды в трёх экземплярах;
- документы, подтверждающие полномочия представителей сторон;
- акт приёма-передачи объекта;
- квитанция об уплате госпошлины.
Если сдаваемая в аренду недвижимость относится к общей или государственной собственности либо является объектом культурного наследия, к заявлению необходимо приложить дополнительные документы — согласия сособственников, решения уполномоченных органов и т. п.
Шаг 2. Подача заявления
Подать документы можно несколькими способами:
- лично в офисе Росреестра или МФЦ;
- в электронном виде через официальный сайт Росреестра;
- почтовым отправлением с описью вложения.
Шаг 3. Получение результата
После завершения регистрации сведения об обременении (аренде) вносятся в ЕГРН, а сам факт регистрации удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Порядок внесения записей в ЕГРН регламентирован, в частности, Приказом Росреестра от № П/0514.
Особенности аренды части помещения
Если арендуется не всё помещение, а его часть, потребуется дополнительная подготовка:
- часть помещения должна быть чётко описана в договоре и на поэтажном плане;
- как правило, необходимо заказать технический план у кадастрового инженера и поставить часть помещения на кадастровый учёт;
- только после этого договор можно зарегистрировать в Росреестре.
Где взять образцы договоров
Готовые шаблоны договоров аренды можно найти:
- на официальном сайте Росреестра и в справочных правовых системах (КонсультантПлюс, Гарант);
- на специализированных сервисах-навигаторах, которые помогают подобрать образец под конкретную ситуацию — по виду объекта (нежилое помещение или земельный участок) и условиям сделки;
- у юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.
Важно: типовой образец — это лишь основа. Договор следует адаптировать под конкретную сделку: указать точные характеристики объекта, размер и порядок оплаты, ответственность сторон, условия расторжения.
Типичные ошибки при оформлении
- Неточное описание объекта аренды (нет кадастрового номера, площади, адреса);
- Отсутствие существенных условий, размера арендной платы;
- Нерегистрация долгосрочного договора (свыше 1 года);
- Аренда части помещения без технического плана и кадастрового учёта;
- Отсутствие акта приёма-передачи;
- Несогласованная аренда общей собственности без согласия всех сособственников.
Образцы договоров аренды для Росреестра — удобный инструмент, но использовать их нужно с пониманием требований закона. Помните главное правило: договор аренды недвижимости сроком более одного года подлежит обязательной государственной регистрации. Грамотно составленный договор с точным описанием объекта, приложенным актом приёма-передачи и, при необходимости, техническим планом позволит пройти регистрацию без отказов и защитит интересы обеих сторон сделки. При сложных ситуациях — аренде части помещения, государственного имущества или объектов культурного наследия — рекомендуется обратиться к профильным специалистам.