Покупка квартиры — серьёзная сделка, особенно когда расчёты производятся не сразу, а с рассрочкой платежа или с привлечением заёмных средств. В таких ситуациях стороны нередко оформляют договор залога (ипотеки), который защищает интересы продавца или займодавца. Разберёмся, как правильно составить такой документ между физическими лицами.

Что такое договор залога квартиры

Договор залога недвижимости (ипотеки) — это соглашение, по которому квартира становится обеспечением исполнения обязательства. Если покупатель (залогодатель) не выплатит долг, продавец или займодавец (залогодержатель) вправе получить удовлетворение за счёт заложенного имущества.

Правовое регулирование:

• Глава 23 ГК РФ (ст. 334–358) — общие положения о залоге;
• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральный закон № 218-ФЗ — о государственной регистрации недвижимости.

Когда оформляется залог между физическими лицами

1. Рассрочка платежа. Покупатель вносит часть суммы, а остаток выплачивает по графику. Квартира остаётся в залоге у продавца до полного расчёта.
2. Заём на покупку жилья. Деньги даёт не банк, а частное лицо (родственник, знакомый), и квартира становится обеспечением возврата займа.
3. Обеспечение иных обязательств, связанных со сделкой купли-продажи.

Обязательные условия договора залога

Чтобы договор имел юридическую силу, в нём должны быть указаны:

• предмет залога — точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж);
• оценка предмета залога (рыночная стоимость по соглашению сторон);
• существо обеспечиваемого обязательства — размер долга, основание (договор купли-продажи, договор займа);
• срок исполнения обязательства и график платежей;
• у кого находится заложенное имущество (обычно у залогодателя);
• права и обязанности сторон;
• порядок обращения взыскания на квартиру при нарушении обязательств.

Образец структуры договора залога квартиры

ДОГОВОР ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ИПОТЕКИ)

г. __________ «___» __________ 20___ г.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрированный по адресу: __________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с одной стороны, и гражданин РФ Петров Пётр Петрович, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрированный по адресу: __________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Залогодатель передаёт в залог Залогодержателю квартиру, расположенную по адресу: __________, общей площадью ___ кв. м, кадастровый номер: __________, право собственности на которую подтверждается записью ЕГРН от «___» __________ 20___ г. № __________.

Залог обеспечивает обязательство Залогодателя по договору купли-продажи (займа) от «___» __________ 20___ г. на сумму __________ (__________) рублей.

Оценка предмета залога

Стороны оценили предмет залога в __________ (__________) рублей.

Срок исполнения обязательства

Обязательство подлежит исполнению в срок до «___» __________ 20___ г. по следующему графику: __________.

Права и обязанности сторон

Залогодатель обязуется: поддерживать квартиру в надлежащем состоянии; не отчуждать и не обременять её без согласия Залогодержателя; своевременно вносить платежи.

Залогодержатель вправе проверять состояние предмета залога, а при нарушении обязательств — обратить взыскание на квартиру в порядке, установленном законодательством РФ.

Заключительные положения

Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре и возникает с момента внесения записи в ЕГРН.

Реквизиты и подписи сторон

Залогодатель: __________ /Иванов И.И;/
Залогодержатель: __________ /Петров П.П./

Регистрация залога в Росреестре

Залог недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого стороны подают в Росреестр (или через МФЦ):

• заявление о регистрации ипотеки;
• договор залога;
• основной договор (купли-продажи или займа);
• паспорта сторон;
• квитанцию об уплате госпошлины.

После регистрации в ЕГРН появляется отметка об ипотеке — продать или подарить квартиру без согласия залогодержателя будет невозможно.

Важные нюансы

• Нотариальное удостоверение не обязательно, но желательно: оно снижает риск оспаривания сделки и упрощает взыскание.
• При полном погашении долга необходимо погасить запись об ипотеке в Росреестре, подать совместное заявление или заявление залогодержателя.
• Если покупатель состоит в браке, для залога совместно нажитой квартиры потребуется нотариальное согласие супруга.
• Залог может возникать и в силу закона — например, при покупке квартиры в кредит, но между физлицами лучше оформить договор письменно.

Договор залога квартиры между физическими лицами — надёжный способ защитить интересы продавца или займодавца при рассрочке платежа. Главное — подробно прописать все существенные условия, оформить документ письменно и зарегистрировать ипотеку в Росреестре. При крупных суммах сделки рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу для проверки договора.