Споры, вытекающие из договоров аренды,, одна из самых распространённых категорий дел в арбитражных судах России. Арендаторы и арендодатели, являющиеся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, нередко сталкиваются с необходимостью судебной защиты своих прав: взыскания задолженности по арендной плате, возврата обеспечительного платежа, расторжения договора, возмещения убытков или истребования имущества. В настоящей статье подробно разберём, как правильно составить исковое заявление по договору аренды, какие требования предъявляет Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ), и приведём образец документа;

Когда спор по договору аренды рассматриваеться в арбитражном суде

Арбитражные суды рассматривают экономические споры, связанные с предпринимательской деятельностью (ст. 27 АПК РФ). Это означает, что иск подаётся в арбитражный суд, если:

• сторонами спора являются юридические лица и/или индивидуальные предприниматели;
• спор связан с осуществлением предпринимательской или иной экономической деятельности (например, аренда коммерческой недвижимости, оборудования, транспорта).

Если арендатор, физическое лицо, арендующее жильё для личных нужд, спор рассматривается в суде общей юрисдикции.

Досудебный (претензионный) порядок

До подачи искового заявления в арбитражный суд истец обязан соблюсти претензионный порядок урегулирования спора. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, по большинству категорий споров претензия направляется контрагенту, и иск можно подать не ранее чем через 30 календарных дней после её направления, если иной срок не установлен законом или договором.

Особенно важно это при требовании о расторжении договора аренды: до обращения в суд заинтересованная сторона обязана направить другой стороне письменную претензию с требованием расторгнуть договор и в разумный срок устранить нарушения (ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 452 ГК РФ). Несоблюдение претензионного порядка — одна из самых частых процессуальных причин возвращения искового заявления судом.

Требования к содержанию искового заявления (ст. 125 АПК РФ)

Исковое заявление подаётся в письменной форме и подписывается истцом или его представителем. В нём должны быть указаны:

1. наименование арбитражного суда, в который подаётся заявление;
2. наименование истца, его место нахождения, ИНН, ОГРН, контактные данные;
3. наименование ответчика, его место нахождения или место жительства;
4. предмет иска — конкретные требования к ответчику со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты;
5. обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие их доказательства;
6. цена иска, если иск подлежит оценке;
7. расчёт взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы;
8. сведения о соблюдении претензионного или иного досудебного порядка;
9. сведения о мерах, принятых судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;
10. перечень прилагаемых документов.

Типичные требования по спорам из договора аренды

• взыскание задолженности по арендной плате;
• взыскание неустойки (пени) за просрочку платежей (ст. 330 ГК РФ);
• взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ;
• расторжение договора аренды;
• возврат арендованного имущества (виндикационные требования);
• возврат обеспечительного платежа (депозита);
• возмещение убытков, причинённых порчей имущества;
• признание договора аренды незаключённым или недействительным.

Образец искового заявления

В Арбитражный суд __________ области

Истец: Общество с ограниченной ответственностью «__________»
Адрес: __________
ИНН/КПП: __________ / __________, ОГРН: __________
Тел.: __________, e-mail: __________

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «__________»
Адрес: __________
ИНН/КПП: __________ / __________, ОГРН: __________

Цена иска: __________ рублей __ копеек
Госпошлина: __________ рублей

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки

«___» __________ 20___ г. между ООО «__________» (Арендодатель, Истец) и ООО «__________» (Арендатор, Ответчик) заключён договор аренды нежилого помещения № ___, по условиям которого Истец передал, а Ответчик принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ___ кв. м, расположенное по адресу: __________, что подтверждается актом приёма-передачи от «___» __________ 20___ г.

Согласно п. ___ договора размер ежемесячной арендной платы составляет __________ руб., срок внесения, не позднее ___ числа текущего месяца.

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом: имущество передано Ответчику по акту приёма-передачи. Ответчик, в нарушение п. ___ договора и ст. 614 ГК РФ, арендную плату за период с «___» __________ 20___ г. по «___» __________ 20___ г. не внёс. Задолженность составляет __________ руб.

В соответствии с п. ___ договора за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере ___ % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Размер неустойки по состоянию на «___» __________ 20___ г. составляет __________ руб. (расчёт прилагается).

«___» __________ 20___ г. в адрес Ответчика направлена претензия с требованием погасить задолженность (вх. № ___). В установленный срок требования не исполнены, ответ на претензию не получен.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309, 330, 614 ГК РФ, ст. 125, 126 АПК РФ,

ПРОШУ:

1. Взыскать с ООО «__________» в пользу ООО «__________» задолженность по арендной плате за период с __________ по __________ в размере __________ руб.
2. Взыскать с Ответчика неустойку в размере __________ руб.
3. Взыскать с Ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере __________ руб.

Приложения:

1. Квитанция об уплате государственной пошлины.
2. Документ, подтверждающий направление копии иска ответчику.
3. Копия договора аренды № ___ от __________.
4. Акт приёма-передачи помещения.
5. Акты оказания услуг / счета за спорный период.
6. Расчёт задолженности и неустойки.
7. Копия претензии и доказательства её направления.
8. Выписки из ЕГРЮЛ в отношении истца и ответчика (не позднее 30 дней).
9. Доверенность представителя / документ о полномочиях директора.

Генеральный директор ООО «__________» __________ / __________ /
«___» __________ 20___ г.

Типичные ошибки и причины возвращения иска

• несоблюдение претензионного порядка или отсутствие доказательств направления претензии;
• отсутствие расчёта взыскиваемой суммы;
• неуплата госпошлины или её неверный расчёт;
• отсутствие доказательств направления копии иска ответчику;
• просроченные выписки из ЕГРЮЛ;
• неверное определение подсудности (по общему правилу иск подаётся по месту нахождения ответчика, если договором не установлена договорная подсудность);

Грамотно составленное исковое заявление — половина успеха в арбитражном споре по договору аренды. Перед подачей иска необходимо тщательно проверить соблюдение досудебного порядка, правильность расчётов, комплектность приложений и подсудность спора. При значительной цене иска или сложной фактической ситуации целесообразно привлечь профессионального юриста, специализирующегося на арбитражных спорах,, это позволит избежать процессуальных рисков и повысить шансы на благоприятный исход дела.