Собственники нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (МКД), — офисов, магазинов, складов, подвалов — нередко полагают, что раз они не проживают в доме, то и отношения с управляющей организацией их не касаются. Это распространённое заблуждение. Законодательство Российской Федерации прямо устанавливает: собственник нежилого помещения в МКД несёт те же обязанности по участию в содержании общего имущества дома, что и собственники квартир, включая обязанность заключить соответствующий договор.

Правовая основа обязанности

Ключевой нормой является статья 162 Жилищного кодекса РФ, регулирующая договор управления многоквартирным домом. Согласно сложившейся правоприменительной практике и позициям, отражённым в справочных правовых системах:

• собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления таким домом с управляющей организацией, выбранной в установленном порядке;
• собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора;
• каждый собственник помещения в МКД самостоятельно исполняет обязанности по договору управления.

Кроме того, обязанность собственника нежилого помещения нести расходы на содержание общего имущества вытекает из статей 39, 153, 158 ЖК РФ и статей 209, 210, 249 Гражданского кодекса РФ: собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, включая долю в праве общей собственности на общее имущество дома.

Какой договор заключается, зависит от способа управления

Вид договора с собственником нежилого помещения определяется выбранным в доме способом управления:

1. Управление управляющей организацией (УК) — заключается договор управления многоквартирным домом по статье 162 ЖК РФ. Собственник нежилого помещения присоединяется к условиям договора, утверждённым общим собранием.
2. Управление ТСЖ, ЖК или ЖСК, собственник нежилого помещения, не являющийся членом товарищества или кооператива, заключает с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.
3. Непосредственное управление — отношения строятся на основании решений общего собрания и договоров, заключаемых собственниками.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями

Отдельно следует выделить обязанность собственника нежилого помещения заключить прямые договоры ресурсоснабжения. Поставка холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, газа в нежилое помещение, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров, заключённых в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Это требование закреплено в Правилах содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491) и Правилах предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ № 354).

Что будет, если договор не заключён

Судебная практика по данному вопросу устойчива и однозначна:

• отсутствие письменного договора между управляющей организацией и собственником не освобождает собственника от обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества;
• собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести эти расходы независимо от факта подписания договора;
• управляющая организация вправе взыскать задолженность в судебном порядке, включая неустойку (пени) по статье 155 ЖК РФ;
• фактическое пользование общим имуществом (лестницы, кровля, инженерные сети, придомовая территория) рассматривается судами как подтверждение сложившихся договорных отношений;

Права собственника нежилого помещения

Наряду с обязанностями собственник нежилого помещения обладает полным объёмом прав:

• участвовать в общем собрании собственников с правом голоса пропорционально площади помещения;
• выбирать способ управления домом и управляющую организацию;
• получать информацию о деятельности УК, ТСЖ или кооператива;
• требовать надлежащего содержания общего имущества и контролировать расходование средств;
• обжаловать решения общего собрания, нарушающие его права.

Практические рекомендации

1. Не уклоняйтесь от заключения договора — это не освобождает от платежей, но лишает возможности влиять на условия управления.
2. Проверьте, соответствует ли размер платы решению общего собрания и утверждённому перечню работ и услуг.
3. Заключите прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, чтобы избежать споров о порядке расчётов.
4. Участвуйте в общих собраниях — голоса собственников нежилых помещений учитываются наравне с голосами жильцов.
5. При возникновении споров фиксируйте переписку с управляющей организацией в письменной форме.

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан заключить договор управления (либо договор с ТСЖ/ЖСК) и договоры ресурсоснабжения. Даже при отсутствии подписанного договора обязанность оплачивать содержание общего имущества сохраняется в силу закона, что неизменно подтверждается судами. Добросовестное исполнение этих обязанностей и активное участие в управлении домом — лучший способ защитить свои имущественные интересы.