Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несколько собственников, встречаются довольно часто․ Типичная ситуация — квартира принадлежит двум лицам (например, супругам, брату и сестре, наследникам), а приобретает её один покупатель․ В этом случае закон допускает заключение одного договора купли-продажи (ДКП) с двумя продавцами и одним покупателем․ Рассмотрим, как правильно составить такой документ, какие нюансы учесть и как выглядит его образец․
Можно ли заключить один договор с двумя продавцами?
Да, можно․ Гражданский кодекс РФ не запрещает множественность лиц на стороне продавца․ На практике существует два варианта оформления сделки:
- Один трёхсторонний договор, в котором оба собственника выступают продавцами, а покупатель приобретает объект целиком․ Это наиболее удобный и распространённый вариант․
- Два отдельных договора, по каждому из которых продавец отчуждает свою долю․ Такой способ применяется реже, например, когда продавцы не могут присутствовать на сделке одновременно или расчёты производятся в разное время․
Банки при ипотечных сделках, как правило, принимают единый ДКП с двумя продавцами — главное, чтобы в нём были чётко прописаны доли, цена каждой доли и порядок расчётов с каждым продавцом․
Ключевые особенности договора
Указание долей каждого продавца
В договоре необходимо точно указать, какая доля в праве собственности принадлежит каждому продавцу (например, по 1/2 каждому) и на каком основании (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, приватизация и т․д․) с реквизитами правоустанавливающих документов․
Цена договора
Можно указать общую стоимость объекта с распределением суммы между продавцами пропорционально долям, либо прописать цену каждой доли отдельно․ Второй вариант предпочтительнее, так как исключает споры при расчётах и налоговых вычетах․
Согласие третьих лиц
Если продавец состоит в браке и доля приобреталась в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга․ Если среди продавцов есть несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки и попечительства, о чём делается отметка в договоре․
Преимущественное право покупки
При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные дольщики имеют преимущественное право покупки (ст․ 250 ГК РФ)․ Однако если оба собственника продают свои доли одновременно одному покупателю в рамках одной сделки, уведомление не требуется, оба дольщика участвуют в сделке и выражают согласие своими подписями․
Нотариальная форма
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению (ст․ 42 ФЗ-218)․ Исключение — когда продаются все доли всеми участниками по одной сделке: в этом случае нотариус не обязателен, договор можно составить в простой письменной форме․
Образец договора купли-продажи (2 продавца — 1 покупатель)
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г․ Москва «___» __________ 20___ г․
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрирован по адресу: __________, и гражданка РФ Иванова Мария Петровна, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрирована по адресу: __________, совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны, и гражданин РФ Петров Пётр Петрович, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрирован по адресу: __________, именуемый «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: __________, общей площадью ___ кв․ м, кадастровый номер: __________․
Квартира принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности: Иванову И․И․ — 1/2 доля на основании __________ (реквизиты документа, запись в ЕГРН № ____ от ____); Ивановой М․П․, 1/2 доля на основании __________ (реквизиты документа, запись в ЕГРН № ____ от ____)․
Продавцы отчуждают принадлежащие им доли одновременно, в результате чего Покупатель приобретает квартиру в собственность целиком․
Цена и порядок расчётов
Цена квартиры составляет __________ (__________) рублей, в т․ч․: цена доли Иванова И․И․, __________ рублей; цена доли Ивановой М․П․ — __________ рублей․
Расчёты производятся следующим образом: __________ (наличными / через аккредитив / банковскую ячейку) в течение ___ дней с момента государственной регистрации перехода права собственности․
Передача квартиры
Продавцы обязуются передать квартиру по передаточному акту в течение ___ дней после регистрации перехода права собственности․
Гарантии Продавцов
Продавцы гарантируют, что квартира не заложена, не арестована, не является предметом спора, никому не продана и не подарена, права третьих лиц на неё отсутствуют․
Заключительные положения
Договор составлен в трёх экземплярах, по одному для каждой из сторон и для органа регистрации прав․
Адреса, реквизиты и подписи сторон
Продавец 1: __________ /Иванов И․И․/
Продавец 2: __________ /Иванова М․П․/
Покупатель: __________ /Петров П․П․/
Что проверить покупателю перед сделкой
- Выписку из ЕГРН — подтверждение прав обоих продавцов и отсутствие обременений․
- Согласие супругов продавцов (если доли приобретались в браке)․
- Разрешение органов опеки — если собственником является несовершеннолетний․
- Отсутствие зарегистрированных лиц и задолженностей по коммунальным платежам․
- Дееспособность продавцов и действительность доверенностей, если действуют представители․
Договор купли-продажи от двух продавцов одному покупателю — стандартная и юридически корректная форма сделки․ Главное — чётко прописать доли и цену каждого продавца, собрать необходимые согласия и правильно организовать расчёты․ При продаже всех долей одновременно нотариальное удостоверение не требуется, однако для надёжности сделки, особенно с участием несовершеннолетних или по ипотеке, рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу․