Налог на имущество организаций — один из ключевых региональных налогов в Российской Федерации. С 2015 года произошло кардинальное изменение подхода к определению налоговой базы: для значительной части недвижимости она перестала рассчитываться по ной (бухгалтерской) стоимости и стала определяться исходя из кадастровой стоимости. Данная статья подробно разбирает, какое именно имущество попадает в этот перечень, как он формируется и какие нюансы необходимо учитывать налогоплательщикам в 2024–2026 годах.

Нормативная база: статья 378.2 Налогового кодекса РФ

Главным документом, регламентирующим перечень объекта, является п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). Именно эта норма устанавливает закрытый (исключительный) перечень недвижимости, налоговая база по которой определяется по кадастровой стоимости.

Важно: Если объект недвижимости не входит в перечень ст. 378.2 НК РФ, налоговая база по нему определяется по его балансовой (остаточной) стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ), за исключением случаев, когда кадастровая стоимость не определена.

Основные категории объектов (п. 1 ст. 378.2 НК РФ)

Закон выделяет следующие группы имущества, подлежащего обложению от кадастровой стоимости:

1. Объекты недвижимости, учтенные на отдельном балансе (или обособленном балансе) иностранных юридических лиц, осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства.
2. Инородческое недвижимое имущество, находящееся на территории РФ в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении (включая имущество, переданное в залог).
3. Недвижимое имущество, расположенное на территории РФ, принадлежащее российским организациям (в т.ч. полученное в финансовую аренду (лизинг)), если оно относится к следующим видам:
   • Административно-деловой центр (АДЦ) — здание (сооружение) или его часть, предназначенное для размещения офисов, рабочих кабинетов и используемое в предпринимательских целях.
   • Торгово-развлекательный центр (ТРЦ), торговый центр (ТЦ), торговый дом, универмаг, магазин — здания (сооружения) или их части, используемые для розничной торговли, оказания бытовых услуг, общественного питания, развлечений.
   • Нежилые помещения, расположенные в вышеуказанных центрах (АДЦ, ТРЦ, ТЦ и др.), если они используются в предпринимательских целях (сдаются в аренду, используются под офисы, магазины и т.д.).
4. Объекты недвижимости, включенные в региональные перечни (см. раздел 3 ниже).

Региональные перечни: роль законов субъектов РФ

Согласно п. 4 ст. 378.2 НК РФ, законами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться дополнительные перечни объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости.

Особенности формирования региональных перечней:

• Принятие закона о перечне — исключительная полномочие законодательного (представительного) органа власти субъекта РФ.
• Перечни утверждаются в виде перечня кадастровых номеров объектов недвижимости.
• Закон вступает в силу с 1 января года, следующего за годом его принятия (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).
• В перечень не могут быть включены объекты, указанные в п. 2 ст. 378.2 НК РФ (исключения, см. раздел 4).

Пример: Москва

Город Москва ежегодно актуализирует свой перечень торгово-офисных объектов. Согласно информации из открытых источников за 2024–2026 годы, процесс ведется динамически: объекты могут как включаться, так и исключаться из перечня.

Например, в 2024–2025 годах сообщалось об исключении сотен объектов (305, 218 и др.) из перечня торгово-офисной недвижимости, облагаемой от кадастровой стоимости. Это связано с переквалификацией объектов, сносом, изменением функционального назначения или исправлением кадастровых ошибок.

Налогоплательщики обязаны отслеживать принятие региональных законов на официальных порталах (сайты региональных парламентов, налоговой службы, «КонсультантПлюс», «Гарант»).

Имущество, НЕ подлежащее обложению от кадастровой стоимости (Исключения)

Согласно п. 2 ст. 378.2 НК РФ, к объектам, по которым налоговая база определяется НЕ от кадастровой стоимости (а от балансовой), относятся:

• Жилые дома, квартиры, комнаты (жилые помещения), за исключением используемых в предпринимательских целях (гостиницы, хостелы, сдача в аренду под нежилое назначение).
• Объекты недвижимости, относящиеся к единому недвижимому комплексу (ЕНК), за исключением АДЦ, ТРЦ и нежилых помещений в них.
• Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры).
• Недвижимость религиозных организаций, используемая исключительно в религиозных целях.
• Объекты, исключенные из налогообложения ст. 381 НК РФ (например, объекты СКЖД, сооружения ЛЭП, трубопроводов и др.).
• Недвижимость, используемая по договорам концессии / ППП (в установленных случаях).
• Объекты, расположенные на территориях опережающего социально-экономического развития (ТОР, СВОП и др.) — в установленные законом сроки.

Процедура определения кадастровой стоимости и ее роль в налоге

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки (Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Ключевые моменты для налогоплательщика:

• Дата определения стоимости: Налоговая база за налоговый период определяется по кадастровой стоимости на 1 января соответствующего года (п. 3 ст. 378.2 НК РФ).
• Обновление данных: Сведения о кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН. Налоговый орган получает данные из Росреестра автоматически.
• Оспаривание: Если налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью, он может оспорить её в комиссии при Росреестре или в суде. До момента вступления в силу решения о изменении стоимости налог исчисляется по действующей стоимости в ЕГРН. По итогам оспаривания производится перерасчет налога за прошлые периоды (в пределах 3-летнего срока давности).

Изменения 2025–2026 годов: на что обратить внимание

На основе информации из открытых источников и нормативной деятельности за текущий период:

• Цифровизация обмена данными: Налоговая служба (ФНС России) усилила автоматический контроль соответствия объектов в декларации данным ЕГРН. Ошибки в кадастровых номерах или виде использования (жилое/нежилое) ведут к требованиям об уточнении декларации.
• Актуализация региональных перечней: Регионы продолжают работу по приведению перечней в соответствие с реальным состоянием фонда (исключение снесенных, переоборудованных объектов). Пример Москвы с массовыми исключениями объектов демонстрирует тренд на «чистку» реестров.
• Единый налоговый платеж (ЕНП) и декларация: С 2023 года декларация по налогу на имущество сдается в новом формате (утв. Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1006@), где строго прописываются разделы для объектов «по кадастре» и «по балансу».
• Льготы и ставки: Ставки налога для объектов «по кадастре» устанавливаются законами субъектов РФ, но не выше 2% (п. 1 ст; 380 НК РФ). Льготы (освобождение от налога или снижение базы) также устанавливаются регионально (ст. 381 НК РФ).

Алгоритм действий бухгалтера / налогоплательщика

1. Инвентаризация: Составить полный реестр недвижимости на балансе (своей, арендованной в лизинг, оперируемой).
2. Проверка ЕГРН: По каждому объекту получить выписку из ЕГРН (кадастровый номер, вид разрешенного использования, кадастровая стоимость, дата определения).
3. Классификация по ст. 378.2 НК РФ:
   • Является ли объект АДЦ, ТРЦ, нежилым помещением в них? -> Кадастровая база.
   • Входит ли объект в региональный перечень (закон субъекта РФ)? -> Кадастровая база.
   • Попадает ли под исключения п. 2 ст. 378.2 НК РФ (ЕНК, ЖД, памятники)? -> Балансовая база.
   • Остальное имущество -> Балансовая база.
4. Мониторинг изменений: Отслеживать принятие региональных законов о перечнях (обычно в ноябре-декабре текущего года на следующий год) и решения по оспариванию кадастровой стоимости.
5. Расчет авансовых платежей и налога за год: Раздельно для двух групп объектов с применением соответствующих ставок и коэффициентов (Кф, доля владения, Кв — месяцы владения).

Частые ошибки и риски

Ошибка	Последствие	Как избежать
Применение балансовой базы к объекту из регионального перечня	Недоплата налога, начисление пени, штрафы по ст. 120, 122 НК РФ	Ежегодно запрашивать актуальный текст регионального закона о перечне
Игнорирование исключений (ЕНК, ЖД)	Переплата налога (кадастровая стоимость часто выше балансовой)	Проводить правовую экспертизу статуса объекта (ЕНК, вид использования)
Несвоевременное отражение изменения кадастровой стоимости (после оспаривания)	Неверная налоговая база в декларации	Внедрять контроль дат вступления в силу решений комиссии/суда
Ошибки в кадастровом номере в декларации	Невозможность автоматической верификации ФНС, требования об уточнении	Сверять номера с выписками ЕГРН перед сдачей отчетности

Определение перечня имущества, облагаемого налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, требует системного подхода. База определяется федеральным законом (ст. 378.2 НК РФ) и дополняется региональными законами. Ключевыми критериями являются: функциональное назначение (АДЦ, ТРЦ), статус владельца (инностранцы, инородческое имущество) и включение в региональный реестр.

Учитывая динамику обновления региональных перечней (как показывает практика Москвы с исключением сотен объектов) и возможность оспаривания кадастровой стоимости, организации должны выстроить процесс регулярного мониторинга как законодательных изменений, так и сведений ЕГРН по каждому объекту недвижимости. Это позволит корректно рассчитывать налог, избежать претензий контролирующих органов и своевременно защищать свои права при завышении кадастровой оценки.

---

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для принятия решений по конкретным объектам рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу с учетом актуальных изменений в законодательстве РФ.