Налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц в Российской Федерации имеют существенные различия в методах определения налоговой базы. Ключевым моментом является разделение объектов недвижимости на те, налоговая база которых определяется по кадастровой стоимости, и те, по которым она определяется по балансовой (инвентарной) стоимости.

Ниже представлен подробный обзор перечня недвижимого имущества, подлежащего облажению по кадастровой стоимости, нормативная база и важные нюансы применения.

Нормативная основа

Основным документом, регулирующим данный вопрос, является Налоговый кодекс РФ (НК РФ):

• Статья 378.2 НК РФ — определяет перечень налогооблагаемого имущества организаций, налоговая база по которому определяется на основе кадастровой стоимости.
• Статья 403 НК РФ — определяет налогооблагаемые объекты налога на имущество физических лиц (все они облагаются по кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость не определена).
• Федеральный закон от № 284-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…», закрепил переход на кадастровую стоимость для организаций.

Налог на имущество организаций (Статья 378.2 НК РФ)

С 2020 года переход на кадастровую стоимость для организаций завершен. К налогооблагаемым объектам, база по которым определяется по кадастровой стоимости, относятся недвижимые вещи, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), за исключением объектов, перечисленных в п. 2 ст. 378.2 НК РФ (облагаемых по балансовой стоимости).

Основные категории объектов (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

1. Административно-деловой и торговый центры, торгово-развлекательные комплексы (объекты недвижимости, используемые для предпринимательской деятельности, имеющие назначение «нежилые помещения» или «здания/сооружения» с соответствующим функционалом).
2. Торговые центры, магазины, павильоны, боксы и иные объекты розничной торговли.
3. Офисные здания и помещения (бизнес-центры, административные здания).
4. Объекты общепита (рестораны, кафе, столовые, бары).
5. Гостиницы, хостелы, санатории, дома отдыха и иные объекты временного проживания.
6. Складские помещения и комплексы (логистические центры, терминалы).
7. Автосервисы, мойки, СТО, паркинги, гаражи (нежилые, используемые в бизнесе).
8. Объекты недвижимости иностранных организаций, не связанные с ведением бизнеса через постоянное представительство в РФ (п. 3 ст. 374 НК РФ).
9. Иные недвижимые вещи, учтенные в ЕГРН, не относящиеся к исключениям (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Исключения: имущество, облагаемое по балансовой (инвентарной) стоимости (п. 2 ст. 378.2 НК РФ)

Следующие объекты НЕ облагаются по кадастровой стоимости (для них сохраняется расчет по балансовой стоимости):

• Движимое имущество, учтенное как основные средства (станки, оборудование, транспорт — вообще не облагается налогом на имущество с 2013 г., но если речь о недвижимом комплексе — см. ниже).
• Земельные участки (облагаются земельным налогом).
• Объекты недвижимости, используемые для производственных целей (заводы, фабрики, цеха, производственные корпуса), если они не относятся к типам из п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
• Объекты энергетики (электростанции, подстанции, ЛЭП, трубопроводы нефтегазового комплекса и т.д.), перечень которых утвержден Правительством РФ (Постановление № 540).
• Объекты транспортной инфраструктуры (пути ЖД, взлетные полосы, порты, метро и т;д.), перечень утвержден Правительством РФ (Постановление № 540).
• Объекты космической инфраструктуры.
• Объекты обороно-промышленного комплекса (секретные объекты).
• Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры).
• Жилые дома, квартиры, комнаты (если не используются в предпринимательских целях как отели/аренда).
• Гаражи и стоянки для личных нужд.
• Незавершенное строительство (кроме объектов из п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
• Объекты, кадастровая стоимость которых не определена (до момента вступления в силу результатов кадастровой оценки).

Налог на имущество физических лиц (Статья 403 НК РФ)

Для физических лиц подход иной: все объекты недвижимости, признанные налогооблагаемыми (ст. 401 НК РФ), облагаются по кадастровой стоимости.

Перечень объектов (п. 1 ст. 401 НК РФ):

• Жилые дома, квартиры, комнаты.
• Гаражи (капитальные) и машино-места.
• Единые недвижимые комплексы (ЕНИ), включающие жилые и нежилые помещения.
• Объекты незавершенного строительства (жилые дома, гаражи).
• Иные недвижимые вещи, относящиеся к недвижимому имуществу по гражданскому законодательству, учтенные в ЕГРН (нежилые помещения, используемые в личных целях, дачные дома и т.д.).

Особенности определения базы для физлиц:

• Налоговая база = Кадастровая стоимость на 1 января налогового периода.
• Если кадастровая стоимость не определена — применяется инвентарная стоимость (переходный период).
• Предусмотрены налоговые вычеты (снижение базы): 20 кв.м для квартиры, 10 кв.м для комнаты, 50 кв.м для жилого дома (ст. 403 НК РФ).
• Региональные законы могут устанавливать льготы для отдельных категорий налогоплательщиков (пенсионеры, инвалиды и т.д.) — полное освобождение от налога на один объект каждого вида.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость является публичной информацией. Узнать ее можно следующими способами:

1. Публичная кадастровая карта (ПКК), pkk.rosreestr.ru (введите кадастровый номер или адрес).
2. Сайт Росреестра — раздел «Кадастровая стоимость» / «Получение сведений из ЕГРН» (справка о кадастровой стоимости).
3. Госуслуги (Госуслуги.Дом) — в личном кабинете владельца недвижимости.
4. МФЦ (Мои Документы), заказ справки о кадастровой стоимости (бесплатно в электронном виде, платно на бумаге).

Оспаривание кадастровой стоимости

Если налогоплательщик не согласен с установленной кадастровой стоимостью (считает ее завышенной), он имеет право обжаловать ее:

• В комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при субъекте РФ (досудебный порядок, бесплатно).
• В суд (в порядке ГПК или КАС РФ для организаций).

Сроки: Жалоба в комиссию/суд должна быть подана в течение 6 месяцев со дня официального опубликования результатов государственной кадастровой оценки (для физлиц срок может исчисляться иначе — в течение года со дня получения уведомления о налоге, но лучше опираться на 6 месяцев от публикации).

В случае удовлетворения требований пересчет налога производится за год обращения и 3 предыдущих года.

Ставки налога и расчет

Организации (ст. 380 НК РФ):

• Максимальная ставка — 2,2% (для объектов из п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
• Сниженные ставки (0,1% – 1%) — для объектов из п. 2 ст. 378.2 НК РФ (балансовая стоимость) и отдельных категорий (ИТ-компании, СКО и т.д.).
• Региональные законы могут устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества.

Физические лица (ст. 406 НК РФ):

• До 300 тыс. руб. кадастровой стоимости — 0,1%;
• От 300 тыс. до 500 млн руб. — 0,1% – 0,3% (устанавливает регион).
• Свыше 500 млн руб. (люксовая недвижимость) — 0,3% – 2,0% (устанавливает регион).
• Гаражи/машино-места — 0,1%.

Сроки уплаты

Частые ошибки и риски

• Неверное определение вида разрешенного использования (ВРИ): Если в ЕГРН указан ВРИ «под промышленное производство», а фактически работает ТЦ — налоговая может выслать требование об уточнении данных или начнет проверку. Однако для налога на имущество орг. решающую роль играет функциональное назначение объекта КС (здания/сооружения).
• Игнорирование уведомлений: Налоговая инспекция направляет уведомления физлицам и требования оргам. Неполучение уведомления не освобождает от ответственности за неуплату.
• Невосвоевременное оспаривание: Упущенный 6-месячный срок оспаривания кадастровой стоимости практически лишает шансов на снижение налога до следующей переоценки (обычно раз в 3–5 лет).
• Двойное налогообложение: Иногда один и тот же объект числится и на балансе орга (налог орг), и в собственности физлица (налог физлиц) — недопустимо, нужно исправлять ЕГРН.

Перечень недвижимого имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, для организаций жестко зафиксирован в п. 1 ст. 378.2 НК РФ (торговля, офисы, общепит, склады, гостиницы и т.д.). Для физических лиц — это все объекты недвижимости в собственности (кв., дома, гаражи, нежилые помещения).

Ключевыми действиями налогоплательщика являются: своевременная проверка кадастровой стоимости через ПКК или Росреестр, анализ применимых ставок и льгот в региональном законе, а при необходимости — подготовка и подача жалобы в комиссию или суд в установленные сроки. Грамотное управление кадастровой стоимостью позволяет легально оптимизировать нагрузку по налогу на имущество.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база может меняться. Для принятия решений рекомендуется обращаться к актуальной редакции НК РФ и региональным законам, а также консультироваться с профессиональными налоговыми консультантами.