Кадастровая стоимость земельного участка — это база для расчёта земельного налога, арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также выкупной цены участка. Если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной, собственник несёт избыточные расходы. В такой ситуации закон предоставляет право на пересмотр (оспаривание) кадастровой стоимости. В данной статье рассмотрим, как проходит эта процедура во Владимирской области.
Как определяется кадастровая стоимость во Владимирской области
С 1 января 2017 года в России действует новый порядок проведения государственной кадастровой оценки, установленный Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». С 2017 по 2020 год во Владимирской области действовал переходный период, в течение которого осуществлялся переход к новым правилам. В настоящее время кадастровая стоимость всех объектов недвижимости в регионе определена именно по новому порядку.
В соответствии с новым порядком во Владимирской области оценены:
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- объекты капитального строительства: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, помещения, машино-места, единые недвижимые комплексы.
Результаты оценки утверждены постановлениями департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области:
- по землям промышленности, особо охраняемых территорий и сельскохозяйственного назначения — по состоянию на 1 января 2019 года (постановление от № 13);
- по объектам капитального строительства — по состоянию на 1 января 2020 года (постановление от № 18);
- по землям населённых пунктов — по состоянию на 1 января 2021 года.
Когда стоит задуматься о пересмотре кадастровой стоимости
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка могут быть:
- Завышение кадастровой стоимости относительно рыночной. Это самое распространённое основание: если кадастровая стоимость выше рыночной, налог и арендная плата рассчитываются по завышенной базе.
- Недостоверные сведения об объекте. Например, при оценке использованы ошибочные данные о площади, категории земель, виде разрешённого использования, наличии обременений.
- Изменение характеристик участка. Изменение вида разрешённого использования, категории земель, ухудшение качественных характеристик (например, подтопление, загрязнение).
Перед началом процедуры рекомендуется сравнить кадастровую стоимость своего участка со стоимостью аналогичных участков в том же кадастровом квартале и с рыночными ценами на схожие объекты. Если кадастровая стоимость существенно выше, пересмотр, скорее всего, будет экономически оправдан.
Способы пересмотра кадастровой стоимости
Досудебный порядок, комиссия при Росреестре
Первый вариант — обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, действующую при Управлении Росреестра по Владимирской области. Для этого необходимо подать заявление с приложением:
- выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости;
- отчёта об оценке рыночной стоимости участка, выполненного независимым оценщиком (на бумажном носителе и в электронном виде);
- положительного заключения СРО оценщиков на отчёт;
- копии правоустанавливающего документа на участок;
- документов, подтверждающих недостоверность сведений (если спор основан на ошибке).
Комиссия рассматривает заявление, как правило, в течение месяца. Практика работы комиссий в разных регионах различается: где-то положительные решения принимаются часто, где-то преобладают отказы. Поэтому важно учитывать актуальную региональную практику Владимирской области.
Судебный порядок
Если комиссия отказала либо заявитель предпочитает сразу обратиться в суд, кадастровую стоимость можно оспорить в порядке административного судопроизводства (КАС РФ). Иск подаётся во Владимирский областной суд. Ответчиком выступает орган, утвердивший результаты кадастровой оценки (департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области), а также Росреестр.
К исковому заявлению прилагаются те же документы, что и для комиссии, включая отчёт об оценке рыночной стоимости. В суде нередко назначается судебная оценочная экспертиза, по результатам которой и устанавливается новая кадастровая стоимость.
Важно: архивную кадастровую стоимость, определённую по старому порядку (до вступления в силу новых правил), во Владимирской области можно оспорить только через суд.
Исправление ошибок через бюджетное учреждение
По новому законодательству (237-ФЗ) государственную кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения. Если в определении кадастровой стоимости допущена техническая или методическая ошибка, можно подать заявление об исправлении ошибок непосредственно в учреждение, проводившее оценку, — без обращения в комиссию или суд.
Сроки и эффект пересмотра
Новая кадастровая стоимость, установленная по решению комиссии или суда в размере рыночной, применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании. Это позволяет пересчитать земельный налог за соответствующий период.
Экономический эффект от снижения кадастровой стоимости может быть весьма значительным, особенно для коммерческих участков и земель промышленного назначения: налоговая нагрузка снижается пропорционально снижению кадастровой стоимости, а эффект сохраняется до следующей государственной кадастровой оценки.
Практические рекомендации
- Проведите предварительный анализ. Закажите выписку из ЕГРН и сравните кадастровую стоимость с рыночными ценами аналогов. Многие оценочные компании бесплатно рассчитывают потенциальный размер снижения.
- Выбирайте опытного оценщика. Отчёт об оценке должен соответствовать требованиям законодательства, иначе комиссия или суд его отклонит. Обязательно получите заключение СРО.
- Учитывайте региональную специфику. Практика оспаривания во Владимирской области имеет свои особенности и меняется со временем, поэтому целесообразно обращаться к региональным специалистам, знакомым с местной процедурой.
- Следите за сроками. Результаты кадастровой оценки можно оспорить в течение пяти лет с даты внесения сведений в ЕГРН, но не позднее утверждения новых результатов оценки.
- Оцените соотношение затрат и выгоды. Расходы на отчёт об оценке, заключение СРО и госпошлину должны быть сопоставимы с ожидаемой экономией на налоге.
Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков во Владимирской области — реальный и законный инструмент снижения налоговой нагрузки для собственников и арендаторов земли. Процедура может проходить как в досудебном порядке (через комиссию при Росреестре или исправление ошибок), так и в судебном. Ключ к успеху — качественный отчёт об оценке рыночной стоимости, знание актуальной региональной практики и соблюдение процессуальных сроков. При грамотном подходе снижение кадастровой стоимости позволяет существенно уменьшить расходы на земельный налог и арендные платежи на несколько лет вперёд.