Один из самых распространённых мифов среди продавцов недвижимости звучит так: «Если я продал квартиру и сразу купил другую, тем более дороже,, то налог платить не нужно, ведь дохода как бы нет». К сожалению, это заблуждение. Разберёмся, как на самом деле работает законодательство и в каких случаях налога действительно можно избежать.

Главное правило: покупка новой квартиры не отменяет налог

Налоговый кодекс РФ рассматривает продажу и покупку недвижимости как две самостоятельные сделки. Сам факт того, что вы вложили вырученные деньги в новое, более дорогое жильё, не освобождает вас от обязанности уплатить НДФЛ с продажи старой квартиры.

Налог начисляется на доход от продажи, а не на разницу между ценой продажи старой и покупки новой недвижимости. Однако есть законные способы уменьшить этот налог или не платить его вовсе.

Когда налог с продажи платить не нужно

Истёк минимальный срок владения

Доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального срока:

• 5 лет, общее правило для жилья, приобретённого после 1 января 2016 года;
• 3 года, если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё продавца.

Если минимальный срок владения истёк, налог не платится независимо от суммы сделки, и декларацию подавать не нужно;

Стоимость продажи не превышает 1 млн рублей

Если квартира продана до окончания минимального срока владения, но её стоимость (или совокупный доход от продажи нескольких объектов за год) не превышает 1 млн рублей, налог полностью покрывается имущественным вычетом. В этом случае декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

Как уменьшить налог, если срок владения не истёк

Если платить налог всё же придётся, налогооблагаемую базу можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):

1. Вычет в размере расходов на покупку. Налог платится с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение этой квартиры. Например, купили за 6 млн, продали за 7 млн — налог считается с 1 млн рублей.
2. Фиксированный вычет 1 млн рублей. Применяется, если расходы подтвердить нельзя (например, квартира досталась по наследству или в дар).

Ставка НДФЛ составляет 13% с дохода до 2,4 млн рублей и от 15% до 22% с суммы превышения (в зависимости от размера дохода по прогрессивной шкале).

Важно помнить и о правиле 70% кадастровой стоимости: если квартира продана дешевле 70% её кадастровой стоимости, налог будет рассчитан именно от этой величины, а не от цены в договоре.

Как покупка новой квартиры всё-таки помогает сэкономить

Хотя покупка нового жилья не отменяет налог с продажи, она даёт право на имущественный вычет при покупке — до 260 000 рублей (13% от суммы до 2 млн рублей), а с учётом процентов по ипотеке — ещё до 390 000 рублей.

Если обе сделки — продажа старой и покупка новой квартиры, совершены в одном календарном году, можно провести взаимозачёт в одной декларации 3-НДФЛ:

• налог, начисленный с продажи, уменьшается на сумму вычета за покупку;
• если вычет полностью покрывает налог — платить ничего не придётся;
• если вычет больше налога — разницу можно вернуть из бюджета (при наличии официального дохода, облагаемого НДФЛ).

Пример расчёта

Допустим, вы продали квартиру за 8 млн рублей (куплена за 5 млн, срок владения — 2 года) и в том же году купили новую за 10 млн рублей:

1. Налогооблагаемый доход: 8 млн − 5 млн = 3 млн рублей.
2. НДФЛ: 13% × 2,4 млн + 15% × 0,6 млн = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.
3. Вычет за покупку новой квартиры: 13% × 2 млн = 260 000 рублей.
4. К доплате после взаимозачёта: 402 000 − 260 000 = 142 000 рублей.

• Покупка более дорогой квартиры сама по себе не освобождает от налога с продажи старой.
• Налог не платится, если истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет) либо доход не превышает 1 млн рублей.
• Налог можно уменьшить за счёт расходов на покупку проданной квартиры или фиксированного вычета.
• При сделках в одном году вычет за покупку нового жилья (до 260 000 рублей) можно зачесть против налога с продажи.
• Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплатить до 15 июля.

Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать налоговые последствия и при необходимости проконсультироваться со специалистом — это поможет избежать штрафов и переплат.