Многие пенсионеры уверены, что их возраст и статус автоматически освобождают от уплаты налога при продаже квартиры, дома или дачи. Это распространённое заблуждение. Разберёмся подробно, как обстоят дела на самом деле и в каких случаях пенсионеру всё же придётся заплатить НДФЛ.
Есть ли льготы для пенсионеров при продаже недвижимости
Налоговый кодекс РФ не предусматривает специальных льгот для пенсионеров при продаже недвижимости. Пенсионеры платят налог на доходы физических лиц (НДФЛ) на общих основаниях, как и все остальные граждане. Льготы по налогу на имущество (пенсионеры освобождены от него за один объект каждого вида) не распространяются на налог с продажи.
Однако это не значит, что налог придётся платить всегда. Освобождение зависит от срока владения недвижимостью и жизненной ситуации собственника.
Когда пенсионер НЕ платит налог Минимальный срок владения истёк
Налог не взимается, если недвижимость находилась в собственности:
- 5 лет и более — общий срок для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года;
- 3 года и более, если недвижимость получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, либо если это единственное жильё продавца.
Если минимальный срок владения истёк, пенсионер полностью освобождается от налога и даже не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ.
Семьи с двумя и более детьми
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилой недвижимости независимо от срока владения. Условия: детям не исполнилось 18 лет (или 24 года при очном обучении), а в год продажи или до 30 апреля следующего года семья приобретает новое жильё большей площади или кадастровой стоимости. Это правило актуально и для пенсионеров, воспитывающих детей.
Доход полностью перекрыт вычетом
Если срок владения не истёк, пенсионер может уменьшить налогооблагаемую базу:
- на имущественный вычет 1 млн рублей (для жилых объектов) или 250 тыс. рублей (для гаражей и иной недвижимости);
- либо на документально подтверждённые расходы на покупку этой недвижимости.
Если квартира продана за ту же сумму, что и куплена (или дешевле), налоговая база равна нулю — платить ничего не нужно, но декларацию подать придётся.
Когда налог платить придётся
Если недвижимость продана раньше минимального срока владения и доход превышает вычет или расходы, пенсионер обязан:
- Рассчитать налог по ставке 13% (при доходе до 2,4 млн рублей в год) или 15% с суммы превышения;
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог до 15 июля.
Пример расчёта
Пенсионер продал квартиру за 4 000 000 рублей, владел ею 2 года, документов о расходах на покупку нет. Применяем вычет 1 млн рублей:
(4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей — сумма налога к уплате.
Важные нюансы - Скрыть сделку не получится. ФНС узнаёт о продаже из данных ЕГРН, где хранятся сведения о недвижимости и её владельцах. За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
- Если квартира продана ниже 70% кадастровой стоимости, налог считается от 70% кадастра, а не от цены в договоре.
- Пенсионеры могут переносить остаток имущественного вычета при покупке жилья на три предыдущих года — это позволяет вернуть часть уплаченного ранее НДФЛ.
- Доход от продажи недвижимости не влияет на размер пенсии и не является основанием для отмены пенсионных льгот.
Пенсионеры платят налог с продажи недвижимости на общих основаниях — специальных льгот по возрасту нет. Однако избежать налога можно, если выдержать минимальный срок владения (3 или 5 лет), воспользоваться имущественным вычетом или подтвердить расходы на покупку. Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать возможный налог и при необходимости проконсультироваться со специалистом или в налоговой инспекции.