Земельный налог относится к местным налогам, поэтому базовые правила его исчисления устанавливаются Налоговым кодексом РФ (НК РФ), а конкретные параметры (ставки, льготы, порядок применения понижающих коэффициентов) — нормативными правовыми актами муниципалитетов. Ключевым элементом формирования налоговой базы являются поправочные коэффициенты, которые делятся на две принципиально разных категории: повышающие (Кп > 1) и понижающие (Кп < 1).

Статья 394 НК РФ в редакции, действующей с 2024 года (внесенные ФЗ от № 389-ФЗ), кардинально пересмотрела механику применения повышающих коэффициентов, особенно в отношении участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Ниже представлен подробный анализ текущих правил, судебной практики и разъяснений Минфина и ФНС за 2024–2026 гг.

Классификация поправочных коэффициентов

• Повышающие коэффициенты (Кп = 2 и Кп = 4), устанавливаются исключительно федеральным законом (п. 6 ст. 394 НК РФ). Их цель, стимулировать эффективное использование земли и предотвратить консервацию участков.
• Понижающие коэффициенты (Кп < 1) — устанавливаются представительными органами муниципальных образований (п. 5 ст. 394 НК РФ). Применяются при наличии обременений участка (зонах с особыми условиями использования, инженерных сетях, загрязнении и т.д.).

Повышающие коэффициенты: детальный разбор (п. 6 ст. 394 НК РФ)

С 2024 года применяются два коэффициента: 2 и 4. Коэффициент 10 (действовавший ранее для незавершенных строек) исключен.

Коэффициент 2 (Кп = 2)

Основание применения: Земельные участки, предоставленные для ИЖС, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, огородничества, на которых не ведется строительство жилого дома (или строение не зарегистрировано в ЕГРН) в установленные сроки.

Старт применения (критически важное изменение 2024 г.):

• Для ИЖС и ЛПХ: с даты выдачи разрешения на строительство (или с даты подачи уведомления о начале строительства/окончании строительства, если разрешение не требуется).
• Примечание: В некоторых разъяснениях (например, материалах КонсультантПлюс за 2024 г.) встречается формулировка «по истечении 10 лет с даты госрегистрации прав». Данная норма может относиться к переходительным положениям для участков, полученных до вступления в силу 389-ФЗ, на которых разрешение на строительство не получалось. Налогоплательщикам рекомендуется опиратся на текст ст. 394 НК РФ: триггером является документ, легализующий строительство (разрешение/уведомление).

Окончание применения: С даты государственной регистрации права на построенный жилой дом (или помещение в нем) в ЕГРН.

Коэффициент 4 (Кп = 4)

Основание применения: Тот же круг участков (ИЖС, ЛПХ, садоводство, огородничество), но в случае просрочки строительства.

• Для ИЖС и ЛПХ: применяется, если жилой дом не зарегистрирован в ЕГРН в течение 3 лет со дня выдачи разрешения на строительство (или подачи уведомления).
• Для садоводства/огородничества: применяется, если садовый/огородничий дом не зарегистрирован в течение 3 лет со дня подачи уведомления о начале строительства.

Окончание применения: С даты регистрации права на построенный объект (жилой/садовый дом) в ЕГРН.

Важные исключения и нюансы 2024–2026 гг.

1. Объект не жилой дом: Если на участке возведен объект, не относящийся к жилому фонду (гараж, баня, нежилое здание), повышающие коэффициенты 2 и 4 перестают действовать (прецедент 2026 г., упомянутый в судебной практике). Однако это не означает автоматического возврата к Кп=1 — нужно проверять разрешенное использование и категорию земли.
2. Организации vs Физические лица:
   • Физические лица: Ставка по ИЖС ограничена 0,3% (п. 3 ст. 394 НК РФ). Повышающие коэффициенты увеличивают налоговую базу (кадастровую стоимость), что ведет к росту налога.
   • Организации: Ставка до 1,5%. Письмо Минфина от № 03-05-06-02/54057 и статья Е. Зобовой («Малый бизнес», 2026, № подтверждают: для организаций, владеющих участками под ИЖС, повышающие коэффициенты 2 и 4 применяются. Конституционный Суд РФ отказал в удовлетворении жалоб на данные нормы.
3. Кредитные организации: Письмо Минфина от № 03-05-05-02/25878 уточняет порядок для банков, ставших владельцами участков ИЖС в ходе урегулирования проблемных активов — коэффициенты применяются на общих основаниях.
4. Договор о комплексном развитии территории (ДКРТ): Наличие ДКРТ и сведений в ЕГРН о разрешенном использовании влияет на порядок расчета (КонсультантПлюс, 2026).
5. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) до : Если ВРИ изменен и запись внесена в ЕГРН до 2024 г., правила применения коэффициентов определяются по переходительным нормам (часто — по старым правилам до момента истечения «льготного» периода).

Понижающие коэффициенты (п. 5 ст. 394 НК РФ)

Действуют для снижения налоговой базы (кадастровой стоимости) в случаях, когда использование участка ограничено законом. Устанавливаются местными законами/постановлениями.

Основные основания для применения (перечень неисчерпывающий, зависит от муниципалитета):

• Наличие на участке инженерных сетей, коммуникаций (проезжие части, ЛЭП, трубопроводы и т.д.), ограничивающих его использование.
• Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОС, охранные зоны, водоохранные зоны, зоны санитарной защиты), если они накладывают запреты/ограничения на строительство.
• Загрязнение, заболачивание, эрозия почв, делающие невозможным целевое использование без затрат на рекультивацию.
• Нахождение в границах объектов культурного наследия (охранные зоны).

Процедура: Налогоплательщик должен подать в налоговый орган заявление с приложением документов, подтверждающих обременение (выписка из ЕГРН с записями об ограничениях, заключение экологов, схемы прохождения сетей). Коэффициент применяется с начала налогового периода, в котором возникли основания (если заявление подано до конца периода) или с следующего.

Формула расчета налога с учетом коэффициентов

Налог за налоговый период:

Налог = Налоговая база × Ставка налога × Кп (повышающий) × Кп (понижающий) × Доля владения × (Кол-во полных месяцев владения / 12)

Где:

• Налоговая база = Кадастровая стоимость участка (на 01.01 налогового года).
• Ставка: до 0,3% (ИЖС, ЛПХ, садоводство, ЖКХ у физлиц), до 1,5% — остальные случаи (организации, коммерческие участки).
• Кп (повышающий): 1 (по умолчанию), 2 или 4.
• Кп (понижающий): от 0 до 1 (устанавливается муниципалитет).

Судебная практика и разъяснения ведомств (2024–2026)

Алгоритм действий налогоплательщика (чек-лист)

1. Проверьте ВРИ (Вид разрешенного использования) в ЕГРН. Является ли участок ИЖС, ЛПХ, садоводством или огородничеством?
2. Есть ли разрешение на строительство / уведомление? Определите дату выдачи/подачи. Это «точка отсчета» для Кп=2.
3. Рассчитайте сроки. Прошло ли 3 года от разрешения/уведомления? Если да, и дом не зарегистрирован — включается Кп=4.
4. Зарегистрирован ли дом в ЕГРН? Если да — повышающие коэффициенты прекращают действие с даты регистрации права.
5. Проверьте понижающие коэффициенты. Изучите закон вашего муниципалитета (сайт администрации). Есть ли на участке сети, ЗОС, загрязнение? Подготовьте пакет документов и подайте заявление в ФНС.
6. Контролируйте налоговые уведомления. Сверяйте расчет ФНС с вашим. При ошибке — пишите уточняющее обращение или жалобу.

Типичные ошибки и риски

• Игнорирование даты разрешения: Налогоплательщики часто считают, что Кп=2 включается через 3 или 10 лет владения. С 2024 года это не так для новых разрешений, счет идет от документа на стройку.
• Неподача заявления на понижающий коэффициент: ФНС не применяет их автоматически (кроме случаев, когда сведения об ограничении уже есть в ЕГРН и налоговый орган имеет к ним доступ).
• Строительство нежилого объекта: Постройка гаража/бань вместо дома не снимает повышающие коэффициенты автоматически до момента регистрации права на этот объект (и даже после — спорный момент, см. практику 2026 г.).
• Путаница со ставками: Организации часто ошибочно применяют ставку 0,3% вместо 1,5%, ссылаясь на ВРИ «ИЖС». Ставка 0,3%, только для физлиц (п. 3 ст. 394 НК РФ).

Система поправочных коэффициентов земельного налога с 2024 года стала более жесткой по отношению к «заброшенным» стройкам (Кп=2 от разрешения, Кп=4 через 3 года) и более детализированной в части понижающих коэффициентов (зависят от местного закона).

Ключевые выводы:

• Для физлиц на ИЖС/ЛПХ: ставка 0,3%, но Кп=2/4 могут существенно увеличить налог при бездействии.
• Для организаций на ИЖС: ставка до 1,5% + обязательные Кп=2/4 (по решению КС РФ и позиции Минфина 2024 г.).
• Единственный легальный способ избежать повышающих коэффициентов — зарегистрировать жилой дом в ЕГРН в установленные сроки.
• Не забывайте про понижающие коэффициенты — они требуют инициативы налогоплательщика, но могут существенно снизить платеж.

Данная статья основана на тексте НК РФ (ред. от 2024 г.), ФЗ № 389-ФЗ, письмах Минфина и ФНС 2023–2024 гг., а также обзорах судебной практики 2026 г. (источники: КонсультантПлюс, Гарант, официальный сайт ФНС). Для принятия решения по конкретному участку рекомендуется обратиться к актуальному тексту закона вашего муниципалитета и проконсультироваться с налоговым советником.