Приобретение в собственность земельного участка, находящегося в аренде или безвозмездном пользовании у муниципалитета, — это процедура, регламентируемая Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), Федеральным законом от № 101-ФЗ «Об обращении земельных участков в собственность лиц, использующих их на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования», а также местными нормативными правовыми актами администрации города.

Ниже представлен подробный разбор правил, этапов и нюансов выкупа участка у городской администрации на 2024–2025 годы.

Кто имеет право на выкуп участка?

Не все арендатели или пользователи могут требовать перевода земли в собственность. Право выкупа (приобретения в собственность) имеют следующие категории лиц:

• Арендатели земельных участков, заключившие договор аренды на основании аукциона или без проведения торгов (в случаях, предусмотренных законом), — по истечении срока аренды или досрочно (ст. 39.6, 39.7 ЗК РФ).
• Собственники капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на чужой земле (муниципальной или государственной), — имеют предemptive право (право преимущественной покупки) на земельный участок, необходимый для обслуживания здания (ст. 39.20 ЗК РФ).
• Пользователи на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения — в соответствии с 101-ФЗ.
• Наследники указанных лиц.

Важно: Если на участке стоит незаконное строительство (самострой), выкупить землю до признания строения законным через суд или упрощенную процедуру (дачный амнистия, уведомительный порядок) невозможно.

Основные условия и ограничения

Целевое назначение и вид разрешенного использования

Выкуп возможен только при условии, что вид разрешенного использования (ВРИ) участка соответствует цели использования здания/сооружения или предусмотренным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) данной территории. Если ВРИ не соответствует (например, на участке под ИЖС стоит производственный цех), администрация откажет в выкупе до смены ВРИ (что часто сложно или невозможно).

Границы участка и межевание

Участок должен иметь установленные на месте границы (проведено межевание) и быть внесенным в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) как учтенный объект. Если границы не уточнены (статус «ранее учтенный» без координат), администрация направит на проведение межевания за счет заявителя.

Отсутствие обременений и запретов

• На участке не должно быть арестов, залогов (если только залогодержатель не согласен), обременений, препятствующих отчуждению.
• Участок не должен находиться в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОС), где обращение ограничено (зона санитарной охраны, охранная зона трубопровода, лесопарковая зона и т.д.), если специальные законы не разрешают обращение в собственность.
• Исключены участки, изъятие которых принято решение о изъятии для государственных/муниципальных нужд.

Порядок определения цены выкупа

Цена — ключевой момент. Она устанавливается по-разному в зависимости от категории заявителя и основания:

Для собственников зданий (ст. 39.20 ЗК РФ) — по кадастровой стоимости

Это наиболее частый сценарий для частных домовладельцев. Цена = Кадастровая стоимость (КС) на дату подачи заявления.

• Скидки не предусмотрены (в отличие от 101-ФЗ).
• Если КС завышена, ее можно оспорить в комиссии или суде до подачи заявления на выкуп.

Для арендателей (ст. 39.6, 39.7 ЗК РФ) — по рыночной стоимости

Цена определяется по результатам независимой оценки (рыночная стоимость), за которую платит арендатель. Оценщик выбирается из реестра СРО. Администрация может инициировать собственную оценку для сверки.

По 101-ФЗ (пожизненное владение, постоянное пользование) — с льготами

Цена = Кадастровая стоимость с применением снижающих коэффициентов (для ветеранов, инвалидов, крупных семей, пенсионеров — в зависимости от регионального закона). В некоторых регионах сохраняются нулевые или символические цены для льготных категорий.

Региональные особенности (пример Омской области)

Согласно упомянутым в справке изменениям (Постановление Правительства Омской области от ), регионы устанавливают свою методику расчета цены для категорий, не попадающих под ст. 39.20 ЗК РФ (например, для садоводческих товариществ, ЛПХ и т.д.). Всегда проверяйте актуальное постановление вашей области/края/республики;

Пошаговая процедура выкупа (алгоритм действий)

1. Подготовка документов:
   • Паспорт (оригинал + копия).
   • Документы на право пользования (договор аренды, решение администрации о предоставлении, свидетельство на право постоянного пользования).
   • Документы на капитальное строение (если есть) — выписка ЕГРН, технический план, акт ввода в эксплуатацию.
   • Выписка ЕГРН на земельный участок (проверить статус, границы, обременения).
2. Подача заявления в администрацию города:
   • Через МФЦ (Мой Документы), портал Госуслуг (если подключен сервис) или лично/почтой.
   • Форма заявления обычно утверждена местным актом.
3. Рассмотрение заявления (срок до 30 дней):
   • Администрация проверяет основания, отсутствие препятствий, соответствие ПЗЗ.
   • Принимает Решение о предоставлении согласия на обращение в собственность или Решение об отказе (мотивированное).
4. Определение цены и оплата:
   • Для ст. 39.20 ЗК РФ: администрация присылает уведомление о цене (на основании КС). Оплата в течение установленного срока (обычно 1–3 месяца).
   • Для аренды/101-ФЗ: проведение оценки, утверждение цены, оплата.
• Договор заключается в простой письменной форме (нотариат не требуется, если не предусмотрен иначе).
• Стороны: Администрация (Продавец) и Заявитель (Покупатель).
5. Государственная регистрация права собственности (Росреестр/МФЦ):
   • Подача договора, квитанции об оплате, заявления.
   • Срок регистрации: 7–9 рабочих дней.
   • Результат: Выписка ЕГРН с записью права собственности.

Основания для отказа администрации

Знание причин отказа поможет избежать ошибок при подготовке:

• Участок не сформирован (нет кадастрового номера/границ).
• Нарушение границ (заезд на соседние участки, проезжие части, зеленые зоны).
• Несоответствие ВРИ участка фактическому использованию или ПЗЗ.
• Наличие капитального строения, не зарегистрированного в ЕГРН (самострой).
• Участок находится в зоне изъятия для госнужд или в ЗОС с запретом обращения.
• Наличие долгов по арендной плате или земельному налогу.
• Истечение срока аренды без права продления (для арендателей без права выкупа).

Судебная практика: защита прав покупателя

Как указано в справочной информации, высшая судебная инстанция (Верховный Суд РФ) регулярно разъясняет позицию в пользу граждан. Ключевые моменты из практики:

• Отказ в выкупе собственнику дома незаконен, если участок нужен для обслуживания дома. Администрация не может отказать со ссылкой на «отсутствие границ», если межевание невозможно по вине кадастра или администрации (Постановление Пленума ВС РФ № 14, Обзоры судебной практики).
• Цена по кадастровой стоимости не может быть увеличена администрацией произвольно. Если КС оспорена и снижена судом, цена выкупа пересчитывается.
• Право выкупа не зависит от срока аренды, если закон дает такое право (ст. 39.20 ЗК РФ). Даже если договор аренды истек, но здание стоит и принадлежит арендатору — право сохраняется.

Налоговые последствия

• НДФЛ (13% для резидентов): Возникает при продаже участка, если он владел менее минимального срока (3 года — если получен по наследству/дарению/приватизации/выкупу по 101-ФЗ/ст.39.20 ЗК РФ; 5 лет — в остальных случаях).
• При выкупе налога на приобретение нет. Налог будет только при последующей продаже.
• Можно использовать имущественный вычет (до 2 млн руб.) при продаже, если участок владел более минимального срока.

Чек-лист: как подготовиться к выкупу без ошибок

1. Получите актуальную выписку ЕГРН на участок и дом (если есть).
2. Проверьте ВРИ участка и ПЗЗ вашего района (на сайте администрации или в ГИС ОГК).
3. Убедитесь, что границы уточнены (в выписке есть координаты, статус «учтенный»). Если нет — закажите межевание у кадастрового инженера.
4. Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru). Если завышена — оспорьте до подачи заявления.
5. Погасите задолженности по аренде и налогам.
6. Оформите технический план дома (если дом не в ЕГРН) — это обязательно для ст. 39.20 ЗК РФ.
7. Изучите местной нормативный акт (Постановление главы администрации/горсовета) о порядке обращения — там могут быть свои формы заявлений и нюансы оплаты.

Выкуп земельного участка у администрации города — это законное право собственников зданий и добросовестных арендателей. Процедура стала более прозрачной после введения ст. 39.20 ЗК РФ (выкуп по кадастровой стоимости без аукциона для владельцев домов). Главные риски кроются в несоответствии границ, статусе строений (самострой) и завышенной кадастровой стоимости. Грамотная подготовка документов, предварительная проверка участка через ЕГРН и ПЗЗ, а также своевременное оспаривание КС при необходимости — залог успешного и недорогого оформления собственности на землю.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может меняться (в т.ч. региональные акты). Для решения конкретного вопроса рекомендуется обратиться к юристу-землисту или в юридический департамент администрации вашего города.