Покупка или продажа квартиры — серьёзная сделка, требующая юридической грамотности․ Одним из важных этапов на пути к основному договору является заключение предварительного договора купли-продажи․ В этой статье подробно разберём, что это за документ, как его правильно составить и заполнить, на что обратить внимание обеим сторонам․
Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором․ Правовая основа, статья 429 Гражданского кодекса РФ․
Такой документ нужен, когда:
- стороны договорились о сделке, но не готовы подписать основной договор прямо сейчас (например, ожидается одобрение ипотеки, освобождение квартиры, сбор документов);
- покупатель хочет «забронировать» понравившуюся квартиру и зафиксировать цену;
- продавцу нужны гарантии серьёзности намерений покупателя;
- необходимо передать задаток или аванс с юридическим оформлением․
Обязательные условия предварительного договора
Чтобы предварительный договор имел юридическую силу, в нём должны быть указаны существенные условия будущего основного договора:
- Предмет договора — точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь (общая и жилая), этаж, количество комнат․
- Цена квартиры — полная стоимость объекта, порядок и сроки расчётов․
- Стороны сделки — полные паспортные данные продавца и покупателя․
- Срок заключения основного договора — конкретная дата или период, в течение которого стороны обязуются подписать основной договор․
- Условия о задатке или авансе (если деньги передаются)․
Важно: если срок заключения основного договора не определён, по закону он должен быть заключён в течение года с момента подписания предварительного договора․
Образец заполнения предварительного договора
Ниже приведён пример структуры документа с пояснениями по заполнению каждого пункта․
Шапка договора
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартиры
г․ Москва «___» __________ 20___ г․
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4500 № 123456, выдан (кем, когда), зарегистрирован по адресу: __________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданка РФ Петрова Анна Сергеевна, паспорт: серия 4501 № 654321, выдан (кем, когда), зарегистрирована по адресу: __________, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Стороны обязуются заключить в срок до «___» __________ 20___ г․ договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г․ Москва, ул․ Примерная, д․ 1, корп․ 2, кв․ 10․
Характеристики квартиры: общая площадь — 54,3 кв․ м, жилая площадь — 32,1 кв․ м, количество комнат — 2, этаж — 5, кадастровый номер — 77:01:0001001:1234․
Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается (указать документ-основание: договор купли-продажи, свидетельство, выписка из ЕГРН)․
Цена и порядок расчётов
Стороны договорились, что цена квартиры составляет 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей и изменению не подлежит․
При подписании настоящего договора Покупатель передаёт Продавцу задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, что подтверждается распиской Продавца․
Оставшаяся сумма перечисляется Покупателем при подписании основного договора купли-продажи (указать способ: наличными, через аккредитив, банковскую ячейку)․
Права и обязанности сторон
Продавец обязуется:
- не продавать, не дарить, не закладывать квартиру третьим лицам до заключения основного договора;
- предоставить документы, необходимые для сделки;
- передать квартиру свободной от обременений и зарегистрированных лиц (либо указать условия снятия с регистрационного учёта)․
Покупатель обязуется:
- подписать основной договор в установленный срок;
- произвести расчёт в согласованном порядке․
Ответственность сторон
В случае отказа Продавца от заключения основного договора он возвращает Покупателю задаток в двойном размере․
В случае отказа Покупателя от заключения основного договора задаток остаётся у Продавца․
Заключительные положения
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон․
Договор вступает в силу с момента подписания․
Подписи сторон
Продавец: __________ /Иванов И․И․/
Покупатель: __________ /Петрова А․С․/
Задаток или аванс: в чём разница
Это принципиальный момент при заполнении договора:
- Задаток (ст․ 380–381 ГК РФ) — обеспечительная мера․ Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если по вине продавца — возвращается в двойном размере․
- Аванс — просто предоплата․ При срыве сделки он возвращается покупателю полностью, без штрафных санкций․
Поэтому в договоре важно чётко прописать, что именно передаётся, задаток или аванс․ Передачу денег обязательно оформляйте распиской․
На что обратить внимание перед подписанием
- Проверьте продавца․ Закажите свежую выписку из ЕГРН, убедитесь, что собственник именно тот человек, который подписывает договор․
- Проверьте обременения․ Ипотека, арест, залог, непогашенные долги по коммунальным платежам — всё это может осложнить сделку․
- Уточните, кто зарегистрирован в квартире, и пропишите сроки снятия жильцов с регистрационного учёта․
- Фиксируйте цену․ Укажите, что стоимость квартиры изменению не подлежит․
- Пропишите сроки․ Конкретная дата заключения основного договора защищает обе стороны․
- Опишите порядок передачи денег — наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку․
Нужно ли заверять договор у нотариуса
По общему правилу предварительный договор заключается в простой письменной форме — нотариальное удостоверение не требуется․ Однако если основная сделка подлежит обязательному нотариальному оформлению (например, продажа доли в праве собственности или квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему), предварительный договор также целесообразно заверить у нотариуса․
Предварительный договор купли-продажи квартиры, надёжный инструмент фиксации договорённостей между продавцом и покупателем․ Грамотно составленный документ с указанием предмета, цены, сроков и условий о задатке защищает интересы обеих сторон и позволяет в случае уклонения второй стороны от сделки добиться заключения основного договора через суд․ Если сумма сделки велика или ситуация нестандартная, рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу для проверки текста договора․