Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Предварительный договор — это юридический документ, в котором стороны фиксируют намерение заключить в будущем основной договор на определённых условиях. Такой инструмент широко применяется при сделках с недвижимостью, транспортными средствами, в арендных и иных гражданско-правовых отношениях. В этой статье подробно разберём, что такое предварительный договор обязательства, как он регулируется законом, какие условия обязательно нужно включить, а также приведём образец документа.

Что такое предварительный договор

Понятие предварительного договора закреплено в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно норме, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Ключевая особенность документа в том, что он содержит не сами обязательства по передаче имущества, а обязательство заключить основную сделку. То есть стороны фиксируют свои намерения и условия будущего договора, а сама передача квартиры, автомобиля или иного объекта происходит позже — при подписании основного договора.

Зачем нужен предварительный договор

На практике предварительный договор заключается в следующих ситуациях:

Покупка недвижимости. Покупатель хочет «забронировать» квартиру, пока оформляет ипотеку, продаёт своё жильё или ждёт одобрения сделки органом опеки.
Покупка квартиры в новостройке на этапе, когда застройщик ещё не готов к заключению основного договора.
Сделки с транспортными средствами, когда требуется время на проверку автомобиля или оформление документов.
Аренда помещений, когда стороны договариваются о будущем заключении договора аренды.
Любые ситуации, когда стороны достигли договорённости, но не могут заключить основную сделку немедленно.

Документ защищает обе стороны: продавец не может продать объект третьему лицу, а покупатель уверен, что условия сделки не изменятся.

Требования закона к предварительному договору

Статья 429 ГК РФ устанавливает ряд обязательных требований:

Форма договора. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена — предварительный заключается в письменной форме. Например, если основной договор требует нотариального удостоверения, то и предварительный должен быть нотариальным.
Существенные условия. В предварительном договоре должны быть указаны условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.
Срок заключения основного договора. Стороны должны указать срок, в который обязуются заключить основной договор. Если срок не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного.
Прекращение обязательств. Если в установленный срок основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила предложение о его заключении, обязательства по предварительному договору прекращаются.

Что обязательно включить в предварительный договор

Чтобы документ имел юридическую силу, в нём следует указать:

дату и место составления;
полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса — для физических лиц; наименование, ИНН, ОГРН — для юридических лиц);
предмет будущей сделки с максимально точным описанием (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь; марка, VIN автомобиля и т.д.);
цену будущего договора и порядок расчётов;
срок заключения основного договора;
условия о задатке или авансе (если предусмотрены);
ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора;
подписи сторон.

Задаток или аванс: в чём разница

Часто при подписании предварительного договора покупатель передаёт продавцу денежную сумму. Важно правильно определить её правовую природу:

Задаток (ст. 380–381 ГК РФ) — обеспечивает исполнение обязательства. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если по вине продавца — он возвращает задаток в двойном размере.
Аванс — просто предоплата. При срыве сделки он возвращается в полном объёме независимо от того, кто виноват.

Формулировка в договоре имеет решающее значение: если сумма прямо не названа задатком, суд может признать её авансом.

Образец предварительного договора обязательства

Ниже приведён типовой образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

г. ______________ «___» __________ 20___ г.

Гражданин(ка) РФ ______________________ (ФИО полностью), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________________, зарегистрирован(а) по адресу: ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) квартиры, расположенной по адресу: ______________________, общей площадью ____ кв. м, жилой площадью ____ кв. м, кадастровый номер: ______________________.

Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________ (реквизиты правоустанавливающего документа), что подтверждается записью в ЕГРН от «___» __________ 20___ г. № __________.

Цена и порядок расчётов

Цена квартиры по основному договору составляет __________ (______________________) рублей ___ копеек.

При подписании настоящего договора Покупатель передаёт Продавцу задаток в размере __________ (______________________) рублей. Получение задатка подтверждается распиской Продавца.

Оставшаяся часть цены уплачивается Покупателем при подписании основного договора в следующем порядке: ______________________.

Срок заключения основного договора

Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до «___» __________ 20___ г.

Ответственность сторон

В случае отказа Покупателя от заключения основного договора задаток остаётся у Продавца.

В случае отказа Продавца от заключения основного договора Продавец возвращает Покупателю задаток в двойном размере в течение ___ банковских дней.

Сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, несёт ответственность в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Заключительные положения

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до заключения основного договора либо до истечения срока, указанного в п. 3.1.

Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Реквизиты и подписи сторон

Продавец: ______________________ / ____________ /

Покупатель: ______________________ / ____________ /

Что будет, если сторона уклоняется от заключения основного договора

Если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, уклонившаяся сторона обязана возместить причинённые убытки. Если же стороны просто не заключили основной договор в установленный срок и никто не направлял предложение о его заключении, обязательства по предварительному договору прекращаются автоматически.

Риски и рекомендации

Всегда подробно описывайте предмет сделки — без этого договор может быть признан незаключённым.
Чётко указывайте, является ли переданная сумма задатком или авансом.
Проверяйте правоустанавливающие документы на объект и полномочия продавца.
Если сделка требует согласия третьих лиц (супруга, органа опеки), предусмотрите это в договоре.
При крупных суммах и сложных сделках рекомендуется обратиться к юристу для проверки документа.

Предварительный договор обязательства — надёжный способ зафиксировать договорённости сторон и защитить свои интересы до момента заключения основной сделки. Главное — соблюсти требования статьи 429 ГК РФ: письменную форму, наличие существенных условий и срока заключения основного договора. Приведённый образец можно адаптировать под конкретную ситуацию, однако при значимых сделках желательно получить консультацию профессионального юриста.