Преимущественное право покупки, это закреплённая законом возможность определённого лица приобрести имущество (долю в праве, акции, недвижимость) раньше других покупателей и на тех же условиях, которые предлагаются третьим лицам. В этой статье подробно разберём, что это за право, когда оно возникает, как составить заявление (уведомление) о продаже и как выразить согласие или отказ от покупки. В конце статьи вы найдёте образцы документов.
Что такое преимущественное право покупки
Правовая основа института закреплена в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Согласно норме, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.
Преимущественное право возникает в следующих типичных ситуациях:
- продажа доли в квартире, доме или земельном участке, находящихся в общей долевой собственности;
- продажа доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ООО) — статья 21 ФЗ «Об ООО»;
- продажа акций закрытого акционерного общества (непубличного АО);
- выкуп арендуемого имущества арендатором (в отдельных случаях, предусмотренных законом или договором);
- продажа доли в праве на неделимую вещь.
Когда преимущественное право не действует
Важно понимать, что правило о преимущественной покупке применяется не всегда. Оно не действует:
- при продаже доли другому участнику долевой собственности (сособственнику);
- при дарении, мене, наследовании — преимущественное право возникает только при возмездной продаже;
- при продаже с публичных торгов (в ряде случаев);
- если все сособственники письменно отказались от покупки либо не воспользовались правом в установленный срок.
Порядок реализации преимущественного права
Процедура состоит из нескольких обязательных этапов:
- Уведомление сособственников. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и условия продажи.
- Ожидание ответа. Сособственники в течение месяца (для недвижимости) либо 10 дней (для движимого имущества) должны решить, воспользуются ли они правом.
- Получение согласия или отказа. Отказ оформляется письменно, для сделок с недвижимостью отказ обычно нотариально удостоверяется.
- Продажа третьему лицу. Если все отказались или сроки истекли, долю можно продать постороннему покупателю, но только на тех же условиях и по той же цене, что были указаны в уведомлении.
Важно: с 2016 года сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет соблюдение процедуры уведомления.
Как составить уведомление (заявление) о продаже доли
Уведомление составляется в свободной письменной форме, но должно содержать обязательные сведения:
- ФИО и адрес продавца (отправителя);
- ФИО и адрес сособственника (получателя);
- описание объекта (адрес квартиры, кадастровый номер, размер доли);
- цена продажи и существенные условия сделки (порядок расчётов, сроки);
- срок для ответа;
- дата и подпись.
Уведомление вручается лично под расписку, направляется заказным письмом с уведомлением о вручении или через нотариуса — последний способ наиболее надёжен.
Образец уведомления о намерении продать долю
Иванову Петру Сергеевичу
г. Москва, ул. ###, д. 10, кв. 5
от Сидоровой Анны Владимировны
г. Москва, ул. ###, д. 10, кв. 5
УВЕДОМЛЕНИЕ
о намерении продать долю в праве общей долевой собственности
Настоящим уведомляю Вас о намерении продать принадлежащую мне долю в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 10, кв. 5, кадастровый номер 77:00:0000000:0000.
Цена продажи доли составляет 3 000 000 (три миллиона) рублей. Условия продажи: расчёт наличными в течение 10 дней с даты подписания договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки указанной доли по названной цене и на тех же условиях. Прошу в течение одного месяца с момента получения настоящего уведомления сообщить о своём решении в письменной форме. В случае Вашего отказа или неполучения ответа в указанный срок доля будет продана третьему лицу.
Подпись: _____________ /Сидорова А.В./
Образец заявления о согласии на покупку доли
Сидоровой Анне Владимировне
от Иванова Петра Сергеевича
ЗАЯВЛЕНИЕ
о реализации преимущественного права покупки
«___» __________ 20___ г. мною получено Ваше уведомление о намерении продать долю в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 10, кв. 5, за 3 000 000 рублей.
Настоящим заявляю о своём согласии приобрести указанную долю на предложенных условиях в порядке ст. 250 ГК РФ. Прошу назначить дату и время заключения договора купли-продажи.
Дата, подпись.
Образец отказа от преимущественного права покупки
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от преимущественного права покупки
Я, Иванов Пётр Сергеевич, паспорт: серия ____ № ______, зарегистрирован по адресу: __________, являясь участником долевой собственности на квартиру по адресу: __________, настоящим заявляю, что отказываюсь от преимущественного права покупки доли в размере 1/2, принадлежащей Сидоровой А.В., по цене 3 000 000 рублей, о продаже которой я был уведомлён «___» __________ 20___ г. Против продажи указанной доли третьему лицу не возражаю.
Дата, подпись (нотариально удостоверяется для сделок с недвижимостью).
Последствия нарушения преимущественного права
Если продавец продал долю постороннему лицу, не уведомив сособственников или изменив условия продажи, сособственник вправе в течение трёх месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Суд переведёт права по сделке на сособственника, и тот выплатит цену, указанную в договоре.
Практические рекомендации
- Всегда оформляйте уведомления письменно и сохраняйте доказательства вручения.
- Указывайте реальную цену — продажа по заниженной цене третьему лицу после отказа сособственников может быть оспорена.
- Для недвижимости обращайтесь к нотариусу: он удостоверит и отказы, и сам договор.
- Не пытайтесь замаскировать продажу под дарение — такие сделки признаются притворными и недействительными.
- Соблюдайте сроки: месяц для недвижимости, 10 дней для движимого имущества.
Преимущественное право покупки защищает интересы участников общей собственности и участников обществ. Грамотно составленное уведомление и корректное оформление согласия или отказа позволяют избежать судебных споров и признания сделки недействительной. Используйте приведённые образцы как основу, адаптируя их под свою ситуацию, а при сомнениях обращайтесь за консультацией к юристу или нотариусу.