Вопрос прекращения исчисления налога на имущество организаций в случае сноса (ликвидации) здания долгое время являлся предметом острых споров между налогоплательщиками и контролирующими органами. Ключевая противоречивость заключалась в разнице между фактической датой прекращения существования объекта (подписанием акта сноса) и юридической датой исключения сведений об объекте из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Ниже представлен подробный разбор текущей правовой позиции, основанной на положениях Налогового кодекса РФ и актуальной практике Верховного Суда РФ.

Законодательная база: ст. 379 НК РФ

Согласно п. 1 ст. 379 Налогового кодекса РФ, налогоплательщики вправе не принимать к налогообложению имущество, которое подлежит исключению из учета в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете, в связи с его выбытием.

Важным уточнением является п. 3 ст. 379 НК РФ: налоговая база по имуществу, выбывшему у налогоплательщика в налоговом периоде, определяется с учетом остаточной стоимости такого имущества на 1-е число месяца, следующего за месяцем его выбытия.

Позиция налоговых органов (архивная, но встречающаяся на практике)

Долгое время инспекции ФНС исходили из того, что пока сведения об объекте содержатся в ЕГРН, объект считается существующим для налоговых целей. Типичный аргумент налоговиков:

• Запись в ЕГРН — единственное правовое подтверждение существования недвижимости.
• До момента исключения из реестра право собственности не прекращается, следовательно, налог исчисляется в полном объеме.
• Ссылка на ст. 219 ГК РФ (переход права собственности на недвижимость с момента госрегистрации) и ст. 8 Закона № 221-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пример из практики (дело ОАО «Прачечная Очаково», 2015–2018 гг.): Здание снесли в апреле 2015 г. (акт от 15.04), а из реестра исключили только в сентябре 2015 г. Налоговая доначислила более 3 млн руб. за 9 месяцев «простоя» записи в реестре. Нижние инстанции часто поддерживали ФНС.

Поворот в судебной практике: Позиция Верховного Суда РФ

Ключевым моментом стало разъяснение Пленума ВС РФ и последующие определения Судебной коллегии по экономическим спорам. В частности, в определениях ВС РФ (например, от , от и др.) закреплен принцип:

«Наличие записи о недвижимости в реестре не подтверждает обязанность по уплате налогов, если налогоплательщик доказал, что объект снесен или разрушен».

Верховный Суд указал, что цель налога на имущество, налогообложение реально существующих активов. Если объект физически уничтожен (снесен), он не может приносить доход и не представляет налоговой стоимости. Бюрократическая задержка исключения из ЕГРН не может служить основанием для изъятия средств у налогоплательщика.

Ключевые судебные акценты:

1. Факт превалирует над формой. Акт о сносе (ликвидации), составленный комиссией, фото/видеофиксация, заключение эксперта — первостепенные доказательства.
2. Момент прекращения начислений. Налог прекращает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем завершения сноса (демонтажа), что должно быть подтверждено документально (п. 3 ст. 379 НК РФ, подтверждено ВС РФ).
3. Бремя доказывания. Налогоплательщик должен доказать факт сноса в сроки, заявленные в декларации. Если доказательства надлежащие — налоговая обязана принять корректировку базы;

Порядок действий налогоплательщика: пошаговый алгоритм

Чтобы избежать начислений за «несуществующий» объект и успешно защитить позицию при проверке, необходимо соблюдать следующий алгоритм:

Этап 1. Документальное оформление сноса (Критически важно)

• Опубликовать приказ/распоряжение о создании комиссии по сносу/ликвидации.
• Провести снос здания.
• Составить Акт о сносе (ликвидации) здания (единой формы нет, разрабатывается самостоятельно). В акте обязательно: дата завершения работ, состав комиссии, описание объекта (адрес, кадастровый номер), вывод о полном прекращении существования;
• Привлечь независимого эксперта/оценщика для подтверждения факта отсутствия объекта на месте (акту обследования).
• Сделать фото/видеофиксацию пустого участка после сноса.

Этап 2. Бухгалтерский учет (Списание)

• Списать объект с баланса (Дт 91.02 / Кт 01) в месяце подписания акта о сносе.
• Отразить в налоговом учете выбытие имущества для целей налога на имущество (если объект был в перечне кадастрового налогообложения — исключить из расчета базы со следующего месяца).

Этап 3. Кадастровый учет (Исключение из ЕГРН)

• Подать заявление в Росреестр (через МФЦ или ГК «Росреестр») на прекращение учета объекта недвижимости в связи с прекращением его существования.
• Приложить: заявление по форме, акт о сносе, правоустанавливающие документы.
• Важно: Сроки рассмотрения в Росреестре могут составлять до нескольких месяцев. Налог прекращать исчислять НЕЛЬЗЯ в ожидании решения Росреестра. Ориентируемся на дату акта о сносе.

Этап 4. Налоговая отчетность

• В налоговой декларации по налогу на имущество за период сноса: в расчете налоговой базы (лист «Расчет налоговой базы») указать остаточную стоимость на 1-е число месяца, следующего за месяцем сноса, равной нулю (или скорректировать кадастровую стоимость, если объект в Перечне).
• В пояснительной записке (при необходимости) сослаться на акт о сносе и позицию ВС РФ.

Особенности для объектов, входящих в Перечень кадастрового налогообложения (ст. 378.2 НК РФ)

Если снесенное здание входило в Региональный перечень объектов, по которым база определяется как кадастровая стоимость, порядок следующий:

• Налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 1-е число месяца, следующего за месяцем выбытия (п. 3 ст. 379 НК РФ).
• Поскольку объекта физически нет, его кадастровая стоимость на эту дату фактически равна нулю (или объект должен быть исключен из перечня).
• Практика оспаривания включения в Перечень: если здание снесено до утверждения перечня на год, его не следует туда включать. Если уже включено — требовать пересчета базы с месяца сноса на основании п. 3 ст. 379 НК РФ и позиции ВС РФ.

Типичные ошибки и риски

Резюме: текущий алгоритм защиты интересов компании

1. Фиксируйте факт сноса качественно. Акт комиссии + экспертиза + фото/видео = железобетонное доказательство для суда.
2. Перестаньте платить с правильной даты. Не ждите записи в ЕГРН. Корректируйте декларацию (подавайте уточненную) с отсчетом от месяца, следующего за месяцем сноса.
3. Ссылайтесь на ВС РФ. В обоснованиях к уточненным декларациях и в ответах на требования ФНС цитируйте определения ВС РФ (например, от , от ): запись в реестре не порождает налоговой обязанности при отсутствии объекта.
4. Параллельно ведите кадастровый учет. Исключение из ЕГРН нужно для чистоты правового поля и исключения рисков в будущем (продажа участка, налог на землю), но оно не определяет налоговый срок для налога на имущество.

На сегодняшний день правовое поле урегулировано в пользу налогоплательщика. Фактический снос здания, подтвержденный надлежащим пакетом документов (акт, экспертиза, фото), является безусловным основанием для прекращения исчисления налога на имущество с 1-го числа месяца, следующего за месяцем сноса. Позиция ФНС о необходимости дождаться исключения из ЕГРН признана Верховным Судом РФ неправомерной.

Главное условие успеха — грамотная документальная фиксация факта прекращения существования объекта в момент его реального حدوثства. Это позволяет избежать многомесячных споров и неоправданных удержаний средств из бизнеса.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией по конкретной ситуации. Для принятия решений рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или юристу.