Продажа квартиры — это получение дохода, а значит, в ряде случаев с него нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Многие пенсионеры ошибочно полагают, что пенсионный статус освобождает их от этого налога. Разберёмся подробно, когда и с какой суммы пенсионер обязан платить налог при продаже недвижимости в 2026 году.
Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры
Да, платят. Пенсионеры не имеют специальных льгот по НДФЛ при продаже недвижимости — для них действуют те же правила, что и для всех остальных граждан. Однако есть законные способы полностью избежать налога или существенно его уменьшить.
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Главное условие освобождения от налога, срок владения квартирой:
- 5 лет — общий минимальный срок владения для большинства ситуаций (покупка, приватизация после 2016 года и т.д.);
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца.
Если пенсионер владел квартирой дольше минимального срока, налог не платится вообще — независимо от суммы сделки. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать не нужно.
С какой суммы считается налог
Если срок владения меньше минимального, налог рассчитывается с дохода от продажи. При этом есть важный нюанс: налоговая сравнивает цену продажи с кадастровой стоимостью.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Если квартира продана дешевле, чем 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то доходом для расчёта налога считается именно 70% кадастровой стоимости, а не цена в договоре. Скрыть сделку или занизить цену не получится — ФНС узнаёт о ней из данных ЕГРН.
Способы уменьшить налогооблагаемую базу
Пенсионер может выбрать один из двух вариантов:
- Имущественный вычет 1 000 000 рублей. Из суммы дохода вычитается 1 млн рублей, налог платится с остатка. Например, квартира продана за 4 000 000 рублей: налог считается с 3 000 000 рублей.
- Вычет расходов на покупку. Если сохранились документы о покупке квартиры (договор, платёжные документы), можно уменьшить доход на сумму фактических расходов. Например, купили за 3 500 000, продали за 4 000 000 — налог платится только с 500 000 рублей разницы.
Выбирать следует тот вариант, который выгоднее в конкретной ситуации.
Ставка налога в 2026 году
Для налоговых резидентов РФ применяется прогрессивная шкала:
- 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
- 15% и выше — с суммы превышения (по прогрессивной шкале).
Для нерезидентов (проживающих в России менее 183 дней в году) ставка составляет 30%.
Пример расчёта
Пенсионер продал квартиру за 5 000 000 рублей, владел ею 2 года, документы о покупке за 3 800 000 рублей сохранились.
- Доход минус расходы: 5 000 000 − 3 800 000 = 1 200 000 рублей;
- Налог: 1 200 000 × 13% = 156 000 рублей.
Если бы документов о покупке не было, применялся бы вычет 1 млн: (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей. Разница очевидна.
Как и когда отчитываться перед налоговой - Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог, до 15 июля того же года.
- Приложить документы: договор купли-продажи, документы о расходах (если применяется вычет расходов).
Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте ФНС, через «Госуслуги» или лично в инспекции.
Что будет за неуплату
За несвоевременную подачу декларации — штраф от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%). За неуплату налога — штраф 20% (при умышленной неуплате — 40%) плюс пени за каждый день просрочки.
- Пенсионеры платят налог с продажи квартиры на общих основаниях, льгот по НДФЛ у них нет.
- Налог не платится, если жильё в собственности 5 лет (или 3 года в льготных случаях).
- Налог считается с суммы продажи (но не ниже 70% кадастровой стоимости) за вычетом 1 млн рублей либо расходов на покупку.
- Ставка, 13% (при больших доходах, 15% и выше).
- Декларацию нужно подать до 30 апреля, налог уплатить до 15 июля.
Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать налог и собрать все документы о расходах — это поможет законно сэкономить значительную сумму.