Продажа сразу двух объектов недвижимости в пределах одного календарного года — ситуация распространенная, но налогово сложная. Главный подвох кроется не в количестве сделок, а в лимите имущественного вычета, который устанавливается налоговым кодексом РФ на весь год в целом, а не на каждый объект отдельно. В этой статье подробно разберем, как рассчитать налог (НДФЛ) в 2026 году (за доходы 2025 года) и 2027 году (за доходы 2026 года), какие льготы можно применить и как правильно задекларировать доходы.

Ключевое правило: Лимит вычета «на всё»

Согласно ст. 220 НК РФ, налоговый резидент РФ имеет право на имущественный вычет в размере до 1 000 000 рублей на продажу недвижимости (квартир, комнат, домов, дач, гаражей, земельных участков) за один налоговый период (календарный год).

Что это значит на практике:

• Если вы продали одну квартиру — вы можете уменьшить доход от её продажи на 1 млн руб. (или на фактические расходы на покупку).
• Если вы продали две квартиры (или квартиру и машину, или квартиру и долю) — сумма вычета на обе сделки вместе не может превышать 1 000 000 рублей.
• Вы не имеете права получить по 1 млн руб. вычета с каждой квартиры.

Важно: Это правило действует независимо от того, в каком порядке проходили сделки (сначала одна, потом вторая) и сколько договоров купли-продажи (ДКП) было подписано. Учет ведется по календарному году (с 1 января по 31 декабря).

Сроки владения: когда налог не платить вообще

Прежде чем считать вычеты, проверьте сроки владения каждой квартирой. Если они истекли — НДФЛ платить не нужно, и декларацию 3-НДФЛ сдавать не обязательно (с 2021 года для истекших сроков).

Минимальные сроки владения (ст. 217.1 НК РФ):

1. 5 лет — общий случай (купля-продажа, долевое строительство, обмен, покупка у застройщика).
2. 3 года — льготные основания приобретения:
   • Приватизация;
   • Наследование;
   • Подарок от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки);
   • Аренда с последующим выкупом (для жилья);
   • Раздел имущества супругов.

Сценарий для двух квартир:

• Обе квартиры «просрочены» (сроки истекли): Налог = 0. Декларация не нужна. Вы свободны.
• Одна «просрочена», вторая, нет: По первой — ноль налога и декларации. По второй — считаем налог по общим правилам (см. ниже).
• Обе в собственности менее минимального срока: Налог считается по каждой, но общий вычет 1 млн руб. распределяется между ними.

Как рассчитать налоговую базу (доход) при продаже двух квартир

Если сроки владения не истекли, доход по каждой квартире определяется отдельно, а вычет распределяется по вашему выбору.

Шаг 1. Определение дохода по каждому объекту

Доход — это цена, указанная в ДКП. Но есть критическое ограничение: если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база считается от 0,7 × Кадастровая стоимость (п. 1 ст. 214.7 НК РФ).

Формула дохода по объекту:

Доход = max(Цена ДКП ; 0,7 × Кадастровая стоимость на дату продажи)

Шаг 2. Выбор способа уменьшения дохода

Для каждой квартиры вы выбираете один из двух способов (комбинировать их по одному объекту нельзя):

1. Имущественный вычет (до 1 млн руб. в сумме по всем сделкам года).
2. Документально подтвержденные расходы на покупку (цена в старом ДКП, комиссии риелторов, нотариусы, оформление ипотеки, материалы для ремонта только если это первичное жилье от застройщика и ремонт делал застройщик — на практике для вторички расходы = цена покупки по старому договору).

Шаг 3. Распределение лимита 1 000 000 руб.

Вы сами решаете, как распределить миллион между двумя квартирами. Выгоднее направить вычет на ту сделку, где нет документов на покупку (потерян ДКП, получена в дар/наследство давно, но срок 3 года не прошел) или где разница между доходом и расходами минимальна.

Пример расчета (Сценарий 2025 года, сдача декларации до )

Исходные данные:

• Квартира А: Продана за 8 000 000 руб. Кадастровая стоимость 7 000 000 руб. (70% = 4 900 000 руб. Цена ДКП выше). Куплена 2 года назад за 6 000 000 руб. (ДКП есть). Срок 5 лет не прошел.
• Квартира Б: Продана за 5 000 000 руб. Кадастровая 6 000 000 руб. (70% = 4 200 000 руб. Цена ДКП выше). Получена в дар от мамы 2 года назад. Срок 3 года не прошел. Документов на покупку мамой нет (или не хотите искать).

Расчет доходов:

• Доход А = 8 000 000 руб.
• Доход Б = 5 000 000 руб.

Вариант 1: Расходы на А + Вычет на Б (Оптимально)

• Кв. А: База = 8 000 000 ー 6 000 000 (расходы) = 2 000 000 руб.
• Кв. Б: База = 5 000 000 ⏤ 1 000 000 (вычет) = 4 000 000 руб.
• Суммарная база: 6 000 000 руб.
• НДФЛ (13%): 780 000 руб.

Вариант 2: Вычет на А + Расходы на Б (невозможно, нет расходов на Б)

• Кв. А: База = 8 000 000 ⏤ 1 000 000 = 7 000 000 руб.
• Кв. Б: База = 5 000 000 ⏤ 0 (расходов нет) = 5 000 000 руб.
• Суммарная база: 12 000 000 руб. -> НДФЛ 1 560 000 руб. (Выгоднее Вариант 1).

Вариант 3: Делим вычет пополам (500к + 500к)

• Кв. А: 8 000 000 ー 500 000 = 7 500 000 (хуже, чем расходы 6 млн).
• Кв. Б: 5 000 000 ⏤ 500 000 = 4 500 000.

Важные нюансы 2024–2026 годов

Правило 70% от кадастровой стоимости

Если вы занизили цену в договоре (например, продали за 3 млн, а кадастр 10 млн -> 70% = 7 млн), налоговая посчитает доход от 7 млн рублей. Вычет 1 млн руб; снимется с этих 7 млн. Это критично для «обнуления» налога: если 70% кадастра минус 1 млн все равно плюс — налог будет.

Продажа долей

Если вы продали не целые квартиры, а доли, вычет 1 млн руб. делится пропорционально размеру долей (п. 2 ст. 220 НК РФ), если только в договоре не зафиксирована цена конкретной доли; При продаже двух долей в одном году общий лимит вычета всё равно 1 млн руб.

Нерезиденты (ставка 30%)

Если вы налоговый нерезидент (находитесь в РФ < 183 дней в году), вычеты недоступны. Налог 30% удерживается с полной суммы дохода (с учетом правила 70% кадастра). Расходы на покупку нерезидентом также не учитываются.

Совместная собственность супругов

Если квартиры в совместной собственности и продаются одновременно (или в одном году), у каждого супруга свой лимит 1 млн руб. (итого 2 млн на семью за год). Но если квартира в долевой собственности (не совместной) — лимит делится пропорционально долям.

Декларация 3-НДФЛ: сроки и порядок сдачи

Если по итогам расчета налоговая база > 0 (есть налог к уплате), декларацию обязательно сдавать.

Как заполнить при двух продажах:

• В Листе Д (Доходы, облагаемые ставкой 13%) заполняются две строки (код вида дохода 1500 — продажа имущества).
• В Листе Е (Вычеты) указывается сумма вычета по каждой строке (в сумме не более 1 000 000).
• Если используются расходы, заполняется Лист З (Расходы на приобретение), прикладываются копии старых ДКП, чеков.

Стратегии оптимизации (Легальные)

1. Перенос сделки на следующий год. Если возможно, продайте вторую квартиру в январе следующего года. Тогда у вас будет два лимита по 1 млн руб. (один за текущий год, один за следующий). Экономия до 130 000 руб. (13% от 1 млн).
2. Сбор документов на расходы. Найдите старый ДКП, чеки на ремонт (если покупали у застройщика с чистовой отделкой), акты приема-передачи. Расходы часто покрывают доход полностью, освобождая лимит 1 млн для второй квартиры.
3. Договор смешанный (Купля-продажа + Дарение). Рискованно. Налоговая может переквалифицировать в покупку-за вычетом. Лучше не рисковать.
4. Продажа через доверенность. Не меняет налогоплательщика, платит собственник.

Чек-лист: что подготовить к 30 апреля

• [ ] ДКП по обеим квартирам (оригиналы/нотариальные копии).
• [ ] Выписки ЕГРН на обе квартиры (подтверждение дат приобретения/собственности).
• [ ] Справки о кадастровой стоимости на дату продажи (можно заказать на Госуслугах/Росреестре).
• [ ] Документы на покупку (старые ДКП, ДДУ, акты приема, чеки) — для квартиры, где планируете взять расходы.
• [ ] Квитанции об оплате госпошлины за регистрацию (могут входить в расходы).
• [ ] Заполненная декларация 3-НДФЛ (через программу ФНС «Налогоплательщик ЮЛ/ФЛ» или личный кабинет).

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли не сдавать декларацию, если налог 0?

Да. Если по итогам расчета (доход минус вычет/расходы) база = 0 или отрицательная, декларацию 3-НДФЛ сдавать не обязательно (п. 2 ст. 228 НК РФ). Но документы (ДКП, расчеты) храните 4 года, налоговая может запросить при камеральной проверке.

А если я продал квартиру и машину в одном году?

Лимит 1 000 000 руб. на имущество (квартиры, дома, гаражи) и 250 000 руб. на иное имущество (авто, ценные бумаги) — это разные лимиты. На квартиры — общий 1 млн. На машину, отдельные 250 тыс. Они не пересекаются.

Что если я купил вторую квартиру в этом же году?

Покупка дает право на вычет на приобретение (до 2 млн руб.), это совершенно другая статья (п. 1 ст. 220 НК РФ). Она не связана с вычетом на продажу. Вы можете одновременно использовать вычет на продажу (1 млн) и оформить вычет на покупку (2 млн) в одной декларации.

Продажа двух квартир за год требует внимательного расчета. Главный вывод: лимит вычета 1 млн руб. общий на год. Ваша задача — грамотно распределить его между объектами, максимально используя документальные расходы на покупку там, где они есть. Не игнорируйте правило 70% от кадастровой стоимости — это самая частая причина доплат по итогам камеральной проверки ФНС.

Рекомендация: Заполните черновик декларации в личном кабинете налогоплательщика (lkfl2.nalog.ru) заранее — система сама подскажет оптимальное распределение вычета и покажет итоговый налог. Если сумма велика — консультация с налоговым консультантом с доступом к вашим документам сэкономит деньги и нервы.

Статья подготовлена на основании НК РФ (ст. 214.7, 217.1, 220, 228) и актуальной на г. судебной практики. Информация носит справочный характер. Для принятия решения обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту.