При продаже квартиры собственник получает доход, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся, когда налог платить не нужно, как рассчитать его сумму и какие способы уменьшения налоговой базы существуют.

Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения

Главное правило: если квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения, доход от её продажи налогом не облагается, и декларацию подавать не требуется.

Минимальный срок владения составляет:

• 5 лет — общий случай для жилья, приобретённого после 1 января 2016 года;
• 3 года, если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации или ренты, а также если это единственное жильё продавца;
• 3 года — для жилья, приобретённого до 1 января 2016 года.

Для единственного жилья действует важное уточнение: если новая квартира куплена в течение 90 дней до продажи старой, старая всё равно считается единственным жильём.

Ставка налога

Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ составляет 13% (с 2025 года действует прогрессивная шкала: при высоких доходах ставка может быть выше). Для нерезидентов, 30%, при этом нерезиденты не могут пользоватся налоговыми вычетами.

Как рассчитать налоговую базу

Налог платится не со всей суммы продажи, а с налогооблагаемой базы. Её можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):

Имущественный вычет — 1 млн рублей

Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей. Этот способ выгоден, если квартира досталась бесплатно (наследство, дарение) или расходы на покупку были меньше миллиона.

Пример: квартира продана за 5 000 000 руб.
Налог = (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 руб.

Уменьшение дохода на расходы при покупке

Если квартира ранее была куплена, можно вычесть из дохода документально подтверждённые расходы на её приобретение (включая проценты по ипотеке).

Пример: квартира куплена за 4 000 000 руб., продана за 5 000 000 руб.
Налог = (5 000 000 − 4 000 000) × 13% = 130 000 руб.

Как видно, второй способ в данном случае значительно выгоднее.

Правило 70% кадастровой стоимости

Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости (на 1 января года продажи), налог рассчитывается не от цены договора, а от кадастровой стоимости × 0,7. Это правило введено, чтобы исключить занижение цены в договорах.

Пример: кадастровая стоимость — 6 000 000 руб., квартира продана за 3 500 000 руб.
70% от кадастра = 4 200 000 руб. — именно с этой суммы (за вычетом вычета или расходов) будет рассчитан налог.

Особые ситуации

• Продажа доли: вычет 1 млн руб. распределяется между совладельцами пропорционально долям, если квартира продаётся целиком по одному договору. Если доля продаётся по отдельному договору, вычет даётся в полном размере.
• Наследство: срок владения считается со дня смерти наследодателя, а не с даты оформления права собственности.
• Развод: при разделе имущества и последующей продаже срок владения может считаться с момента первоначального приобретения жилья в браке — важно учитывать, чтобы не попасть на крупный налог.
• Семьи с детьми: с 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при продаже жилья при условии покупки нового жилья большей площади в установленные сроки.

Декларация и сроки уплаты

1. Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Уплатить налог — до 15 июля того же года.
3. Приложить документы: договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (если используется этот способ уменьшения базы).

За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф, 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%), а за неуплату налога — пени и штраф 20% от недоимки.

Чтобы законно минимизировать налог с продажи квартиры, важно: проверить, истёк ли минимальный срок владения; выбрать наиболее выгодный способ уменьшения базы (вычет 1 млн руб. или расходы на покупку); учесть правило 70% кадастровой стоимости; вовремя подать декларацию и уплатить налог. В сложных случаях (наследство, развод, долевая собственность) рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом.