Продажа квартиры — это получение дохода, который в общем случае облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако российское законодательство предусматривает важное исключение: если недвижимость находилась в собственности достаточно долго, налог платить не нужно. Разберёмся, когда трёхлетний срок владения освобождает от НДФЛ, а когда требуется пять лет.

Общее правило: минимальный срок владения

Доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, если собственник владел ею не менее установленного минимального срока. Базовый минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Точкой отсчёта является момент государственной регистрации права собственности в Росреестре.

Однако в ряде случаев минимальный срок сокращается до трёх лет. Если квартира находилась в собственности более трёх лет и при этом применяется сокращённый срок — налог с продажи платить не нужно, а подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется.

Когда достаточно трёх лет владения

Трёхлетний минимальный срок применяется в следующих ситуациях:

• Единственное жильё. Если продаваемая квартира — единственное жильё собственника, минимальный срок владения составляет три года (с 1 января 2020 года). При этом учитывается и жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи старого.
• Наследство. Квартира, полученная в наследство, может быть продана без налога через три года. Срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права.
• Дарение от близкого родственника. Если квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры), достаточно трёх лет владения.
• Приватизация. Жильё, полученное в результате приватизации, освобождается от налога после трёх лет владения.
• Договор пожизненного содержания с иждивением (рента). Для квартир, полученных по такому договору, также действует трёхлетний срок.

Когда трёх лет недостаточно

Если квартира куплена по договору купли-продажи, получена в дар не от близкого родственника или не подпадает под другие льготные основания, применяется стандартный пятилетний срок. В этом случае продажа квартиры через 3–4 года владения потребует уплаты НДФЛ и подачи декларации.

Как рассчитывается налог, если срок не выдержан

Если минимальный срок владения не истёк, налог уплачивается с дохода от продажи. При этом налоговую базу можно уменьшить одним из способов:

1. Имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, с остатка платится НДФЛ.
2. Уменьшение дохода на расходы. Если квартира ранее была куплена, из цены продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на её приобретение. Если продали за ту же сумму, за которую купили (или дешевле), дохода нет — значит, нет и налога.

Важно: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости, а не из цены договора.

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ составляет 13% (с учётом прогрессивной шкалы при высоких доходах), для нерезидентов — 30%.

Нужно ли подавать декларацию

Если квартира находилась в собственности более минимального срока (три или пять лет в зависимости от ситуации), декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно — доход полностью освобождается от налогообложения.

Если срок владения меньше минимального, декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплатить до 15 июля. При этом доходы от продажи недвижимости можно не указывать в декларации, если сумма продажи не превышает размер имущественного вычета (1 млн рублей) — такое упрощение действует с 2022 года.

• Владение квартирой более 3 лет освобождает от НДФЛ только в льготных случаях: единственное жильё, наследство, дарение от близких родственников, приватизация, рента.
• В остальных ситуациях минимальный срок составляет 5 лет.
• При продаже раньше срока налог можно уменьшить вычетом в 1 млн рублей или подтверждёнными расходами на покупку.
• Следите за правилом 70% кадастровой стоимости, чтобы избежать доначислений.

Перед сделкой рекомендуется проверить дату регистрации права собственности и основание приобретения жилья — от этого зависит, придётся ли платить налог. При сомнениях стоит обратиться в налоговую инспекцию или к профильному специалисту.