Продажа недвижимости в Украине иностранным гражданином (нерезидентом), процедура, которая имеет ряд особенностей по сравнению со сделками резидентов․ Главное отличие касается налогообложения: ставки для нерезидентов выше, а льготы, доступные гражданам Украины, на иностранцев, как правило, не распространяются․ В этой статье подробно разберём, какие налоги и сборы придётся уплатить, как рассчитывается сумма и какие нюансы важно учесть․

Кто считается нерезидентом

В налоговом законодательстве Украины нерезидентом считается лицо, которое не имеет статуса налогового резидента Украины․ Это может быть как иностранный гражданин, так и гражданин Украины, постоянно проживающий за границей․ Статус резидента определяется по ряду критериев: место постоянного проживания, центр жизненных интересов, пребывание на территории страны более 183 дней в течение года․

Основные налоги при продаже квартиры нерезидентом

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Это ключевой платёж при продаже недвижимости․ Для нерезидентов действуют повышенные ставки:

• 18% — стандартная ставка НДФЛ для нерезидентов при продаже недвижимости;
• важно: льгота по статье 172 Налогового кодекса Украины (освобождение от налога при продаже первой квартиры в отчётном году при владении более 3 лет) на нерезидентов не распространяется․

Для сравнения: резиденты при продаже объекта, находившегося в собственности менее 3 лет, платят 5% НДФЛ, а при соблюдении условий ст․ 172 НКУ могут быть полностью освобождены от налога․ Нерезидент же платит 18% независимо от срока владения;

Военный сбор

Дополнительно к НДФЛ уплачивается военный сбор․ С конца 2024 года его ставка была повышена и составляет 5% от суммы дохода (ранее — 1,5%)․ Таким образом, совокупная налоговая нагрузка для нерезидента при продаже квартиры достигает 23% (18% НДФЛ + 5% военный сбор)․

Государственная пошлина

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи уплачивается государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимости․ Обычно её платит продавец, хотя стороны могут договориться иначе․

Пенсионный сбор

Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости объекта уплачивает, как правило, покупатель, поэтому для продавца-иностранца этот платёж обычно не актуален․

От какой суммы считается налог

Налоговая база определяется по договорной цене, но она не может быть ниже оценочной стоимости недвижимости․ Перед сделкой обязательно проводится оценка объекта у сертифицированного оценщика — именно от этой суммы (если она выше договорной) нотариус рассчитает налоги․ Занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно․

Порядок уплаты налогов

1. Получение налогового номера (РНОКПП)․ Иностранцу необходимо получить идентификационный код в налоговой службе Украины, без него нотариус не удостоверит сделку․
2. Оценка недвижимости․ Заказывается отчёт об оценке у субъекта оценочной деятельности․
3. Уплата налогов до нотариального удостоверения․ НДФЛ и военный сбор уплачиваются до подписания договора; нотариус проверяет квитанции об оплате․
4. Удостоверение договора и регистрация права собственности в государственном реестре․
5. Подача налоговой декларации․ Нерезидент обязан подать годовую декларацию о доходах в налоговый орган по местонахождению недвижимости․

Особенности для иностранцев

• Продажа по доверенности․ Если владелец не может присутствовать лично, сделку может провести представитель по нотариальной доверенности (в т․ч․ оформленной за границей с апостилем и переводом)․
• Избежание двойного налогообложения․ Если между Украиной и страной резидентства продавца заключена конвенция об избежании двойного налогообложения, уплаченный в Украине налог может быть зачтён в стране проживания․
• Наследство и дарение․ Если квартира получена нерезидентом в наследство или в дар, при её последующей продаже применяются те же ставки, 18% НДФЛ и 5% военный сбор․

Пример расчёта

Допустим, иностранец продаёт квартиру оценочной стоимостью 2 000 000 гривен:

• НДФЛ (18%): 360 000 грн;
• военный сбор (5%): 100 000 грн;
• госпошлина (1%): 20 000 грн;
• услуги оценщика и нотариуса — по тарифам․

Рекомендации продавцу-нерезиденту

• Заранее оформите налоговый номер и проверьте документы на квартиру;
• проконсультируйтесь с налоговым консультантом или юристом по недвижимости — правила периодически меняются;
• учитывайте возможные изменения ставок военного сбора и НДФЛ на момент сделки;
• сохраняйте все квитанции об уплате налогов — они понадобятся для декларации и вывода средств;
• проверьте наличие конвенции об избежании двойного налогообложения с вашей страной․

Продажа квартиры иностранцем в Украине сопровождается существенной налоговой нагрузкой — суммарно около 23–24% от стоимости объекта, поскольку льготы для резидентов на нерезидентов не распространяются․ Тщательная подготовка документов, своевременная уплата НДФЛ, военного сбора и госпошлины, а также профессиональное юридическое сопровождение помогут провести сделку быстро и без проблем с налоговыми органами․