Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Пролонгация договора найма — это продление срока действия заключенного ранее договора на тех же условиях. В жилищном праве РФ этот процесс регулируется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) и Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Важно сразу разграничить два основных типа найма: социальный (бессрочный по своей природе) и коммерческий (срочный), так как процедура их продления кардинально отличается.

Пролонгация договора социального найма

Согласно статье 67 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается без определения срока (бессрочно). Следовательно, в классическом понимании «пролонгации» (продления срока) для социального найма не требуется — договор действует до момента его расторжения по основаниям, предусмотренным законом (ст. 83 ЖК РФ).

Когда может возникнуть вопрос о «продлении»?

Смена наймателя (преемство права найма): При смерти единственного наймателя или его выезде право найма переходит к членам его семьи, проживавшим вместе с ним (ст. 67, 69 ЖК РФ). Это не пролонгация, а возникновение новых прав и обязанностей. Требуется заключение нового договора с новым наймателем.
Приватизация: Если найматель приватизирует жилье, договор найма прекращает свое действие, так как жилое помещение переходит в собственность.
Расторжение по воле наймателя: Наниматель может расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст. 68 ЖК РФ), уведомив наймодателя за 3 месяца.

Пролонгация договора коммерческого найма (аренды)

Здесь пролонгация — стандартная процедура. Договор коммерческого найма (аренды) жилого помещения заключается на определенный срок (ст. 674 ГК РФ). По истечении срока договор может быть продлен.

Основные способы пролонгации:

Автоматическая пролонгация (Тихая пролонгация): Предусмотрена условием в самом договоре. Если по истечении срока ни одна из сторон не заявила о расторжении, договор считается продленным на тот же срок или на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Дополнительное соглашение: Стороны подписывают соглашение о продлении срока действия договора до новой даты. Это самый надежный способ.
Обмен уведомлениями: Одна сторона направляет другой письменное предложение о продлении, вторая, письменное согласие;

Ключевые нюансы (ст. 621 ГК РФ):

Если договор заключен на срок более 1 года, он подлежит государственной регистрации (Росреестр). Дополнительное соглашение о пролонгации такого договора также подлежит регистрации.
Если договор заключен на срок до 1 года (краткосрочный), регистрация не требуется, достаточно письменной формы соглашения.
При пролонгации на неопределенный срок (если стороны продолжают исполнять договор) любой из сторон может расторгнуть его, предупредив другую сторону за 3 месяца (если иной срок не установлен договором).

Образец дополнительного соглашения о пролонгации договора коммерческого найма

Ниже приведен универсальный образец. Рекомендуется использовать именно Дополнительное соглашение, а не заключать новый договор, чтобы сохранить историю правовых отношений и избежать проблем с регистрацией (если договор регистрировался).

 ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
 к Договору коммерческого найма (аренды) жилого помещения № ___ от «___» ________ 20__ г.
 г. ______________________ «___» _____________ 20__ г.
 Мы, нижеподписавшиеся: Наймодатель (Арендодатель): ________________________________________________________________________________________
 (ФИО полностью / Наименование юр. лица)
 Паспорт: серия ______ № _________, выдан _________________________________ «___» ________ 20__ г., код подразделения ________
 Проживающий по адресу: ________________________________________________________________________________________
 Действующий на основании: ________________________________________________________________________________________
 (свидетельства о праве собственности / доверенности / устава)
 именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и
Наниматель (Арендатор): ________________________________________________________________________________________
 (ФИО полностью)
 Паспорт: серия ______ № _________, выдан _________________________________ «___» ________ 20__ г., код подразделения ________
 Проживающий по адресу: ________________________________________________________________________________________
 именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,
 вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 621 ГК РФ и п. __ Договора № ___ от «___» ________ 20__ г.,
 СОГЛАСОВАЛИ о продлении срока действия Договора на следующих условиях:
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
 Срок действия Договора № ___ от «___» ________ 20__ г. продлевается до «___» _____________ 20__ г.
 (ИЛИ: Договор продлевается на неопределенный срок с правом одностороннего расторжения при предупреждении за 3 (три) месяца).
АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
 Размер ежемесячной арендной платы в период пролонгации устанавливается в размере ______________ (________________________________) рублей 00 копеек.
 Порядок и сроки оплаты остаются прежними (в соответствии с п. __ Договора).
 (ИЛИ: Стороны согласовали новый порядок оплаты: ____________________________________________________________).
УСЛОВИЯ ПРОЖИВАНИЯ И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
 Все остальные условия Договора № ___ от «___» ________ 20__ г., не затронутые настоящим Соглашением, остаются в силе без изменений.
 Наниматель подтверждает отсутствие претензий к состоянию жилого помещения на момент подписания настоящего Соглашения.
 Стороны подтверждают, что зачетом/возвратом залогового обеспечения (если предусмотрено Договором) не требуется, оно сохраняет силу на период пролонгации.
ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ (ЕСЛИ ПРОЛОНГАЦИЯ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК)
 Каждая из Сторон имеет право расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, направив другой Стороне письменное уведомление не позднее чем за 3 (три) месяца до предполагаемой даты расторжения.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
 Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
 (ЕСЛИ ДОГОВОР ПОДЛЕЖИТ РЕГИСТРАЦИИ: 5.3. Стороны обязуются но (или Наниматель обязуется) представить документы для государственной регистрации настоящего Соглашения в установленном законом порядке).
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
НАЙМОДАТЕЛЬ: ___________________________ / ___________________________ /
 (Подпись) (Расшифровка подписи)
 НАЙМАТЕЛЬ: ___________________________ / ___________________________ /
 (Подпись) (Расшифровка подписи) 

Пошаговая инструкция по оформлению пролонгации

Шаг 1. Проверьте текущий договор

Есть ли условие об автоматической пролонгации (п. 2 ст. 621 ГК РФ)?
Каков срок действия: до 1 года или более 1 года? (Определяет необходимость регистрации в Росреестре).
Не истек ли уже срок? Если срок истек, а стороны продолжают отношения — договор считается продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), но лучше оформить соглашение официально.

Шаг 2. Договоритесь об условиях

Новый срок действия.
Размер арендной платы (индексация, если применимо).
Наличие/размер залогового депозита.

Шаг 3. Подготовка и подписание Дополнительного соглашения

Распечатать в 2 экземплярах (по одному на сторону).
Подписать собственными руками (ФИО, расшифровка).
Если наймодатель — юр. лицо / ИП — нужна печать (если используется) и подпись уполномоченного лица.

Шаг 4. Государственная регистрация (ЕСЛИ НУЖНО)

Обязательна, если:

Исходный договор был зарегистрирован (срок более 1 года).
Срок пролонгации составляет более 1 года.
Договор продлевается на неопределенный срок (считается, что срок более 1 года).

Пакет документов для МФЦ/Росреестра:

Заявление по установленному образцу (можно подать через Госуслуги/МФЦ).
Дополнительное соглашение (оригинал + копия).
Исходный договор найма (копия).
Документ, удостоверяющий личность заявителя.
Квитанция об оплате госпошлины (для жилых помещений — 2000 руб. за один объект, платит заинтересованная сторона, обычно наниматель).

Срок регистрации: до 9 рабочих дней (через МФЦ до 12 рабочих дней).

Частые ошибки и риски

Ошибка	Последствия	Как избежать
Устная договоренность «продлимся так»	Споры об условиях, невозможность защитить права в суде, риск выселения.	Обязательно письменная форма (Доп. соглашение).
Игнорирование регистрации (срок > 1 г.)	Соглашение считается незаключенным (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Наниматель не защищен от продажи квартиры новым собственником.	Подать документы в Росреестр в течение года с момента подписания.
Несогласованное повышение аренды в соглашении	Риск признания условия недействительным, если индексация не предусмотрена исходным договором/законом.	Ссылаться на п. 2 ст. 614 ГК РФ (индексация не чаще 1 раза в год по соглашению сторон).
Пролонгация с лицом, не являющимся собственником	Договор может быть оспорен настоящим собственником.	Проверять выписку ЕГРН и доверенность перед подписанием.

Особенности краткосрочного найма (до 1 года)

Для договоров на срок до 1 года (часто используется для суточной/помесячной аренды):

Регистрация в Росреестре НЕ требуется.
Достаточно простого письменного Дополнительного соглашения.
Автоматическая пролонгация (п; 2 ст. 621 ГК РФ) работает: если наниматель продолжает жить и платить, а наймодатель не возражает — договор продлевается на неопределенный срок.
Расторжение: предупреждение за 3 месяца (для неопределенного срока) или в срок, установленный договором.

Налоговые аспекты при пролонгации

НДФЛ (Наймодатель — физлицо): Доход от сдачи в наем облагается ставкой 13% (резиденты) или 30% (нерезиденты). Можно применить налоговый вычет на профессиональный доход (НПД, 4% / 6%) или патент (если регион позволяет).
Налог на имущество: Платит собственник, пролонгация не меняет налогоплательщика.
Коммунальные платежи: Порядок оплаты (кто платит за счетчики, за содержание) фиксируется в Доп. соглашении.

Пролонгация договора найма — это стандартная юридическая процедура, требующая внимания к деталям: формы соглашения, срокам и необходимости регистрации. Для социального найма пролонгация не нужна (договор бессрочен), для коммерческого — обязательно оформляйте Дополнительное соглашение. Если срок найма (суммарный с пролонгацией) превышает 1 год — не забывайте про Росреестр, иначе вы потеряете правовую защищенность (например, при продаже квартиры собственником).

Рекомендация: При сложных ситуациях (споры об аренде, отсутствие собственника, подаренная/заложенная квартира) консультируйтесь с юристом по жилищному праву перед подписанием документов.