Собственники нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах (МКД), нередко ошибочно полагают, что оплата коммунальных ресурсов входит в платежи управляющей организации или ТСЖ. Однако законодательство Российской Федерации устанавливает прямую обязанность владельцев таких помещений самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Рассмотрим подробно, откуда возникает эта обязанность, какие ресурсы она охватывает и какие последствия влечет её неисполнение.
Нормативно-правовая основа
Ключевым документом, регулирующим данный вопрос, являются Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от № 354 (далее — Правила № 354).
Постановлением Правительства РФ от № 1498 в Правила № 354 были внесены существенные изменения. Согласно абзацу 3 пункта 6 Правил № 354 в новой редакции, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров, заключаемых собственником нежилого помещения непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, с 1 января 2017 года норма носит императивный (обязательный) характер: все собственники нежилых помещений в МКД обязаны перейти на прямые договоры с РСО. Законность данной нормы была подтверждена Верховным Судом Российской Федерации.
Дополнительно обязанность собственника оплачивать коммунальные услуги вытекает из положений Гражданского кодекса РФ:
- статья 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества;
- пункт 1 статьи 539 ГК РФ — обязанность абонента оплачивать принятую энергию;
- статья 548 ГК РФ — применение правил об энергоснабжении к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, водой, газом.
Какие договоры должен заключить собственник
Владелец нежилого помещения в МКД обязан заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку следующих коммунальных ресурсов:
- холодной воды;
- горячей воды;
- тепловой энергии (отопление);
- электрической энергии;
- газа (при наличии газоснабжения);
- договор на отведение сточных вод (водоотведение);
- договор на вывоз твердых коммунальных отходов (ТКО) с региональным оператором.
Порядок заключения договора
Для перехода на прямые договорные отношения собственнику нежилого помещения необходимо выполнить следующие действия:
- определить, какие ресурсоснабжающие организации обслуживают многоквартирный дом (эту информацию можно получить в управляющей организации, ТСЖ или ЖСК);
- направить в каждую РСО заявку на заключение договора ресурсоснабжения;
- приложить необходимые документы: свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, документы на приборы учета, паспортные данные или реквизиты организации;
- подписать договор и обеспечить передачу показаний приборов учета в установленные сроки.
Важно учитывать, что договор ресурсоснабжения является публичным, поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе отказать собственнику в его заключении.
Особенности для помещений в домах с ИТП
Если многоквартирный дом оборудован индивидуальным тепловым пунктом (ИТП), приготовление горячей воды и тепловой энергии может осуществляться с использованием общего имущества дома. В этом случае порядок расчетов имеет особенности, однако обязанность собственника нежилого помещения оплачивать потребленные ресурсы сохраняется в полном объеме — либо по прямому договору с РСО, либо в порядке, установленном Правилами № 354 для таких домов.
Аренда не освобождает собственника от ответственности
Распространенная ошибка владельцев — предположение, что при сдаче помещения в аренду все обязанности по оплате коммунальных ресурсов переходят к арендатору. Это не так. Собственник обязан оплачивать коммунальные услуги, даже если сдал помещение в аренду, но арендатор не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией.
Арендатор может заключить договор с РСО самостоятельно, но только при наличии согласия собственника и в порядке, предусмотренном законодательством. Если этого не произошло, ответственность перед ресурсоснабжающей организацией несет именно собственник. В дальнейшем он вправе взыскать понесенные расходы с арендатора, если соответствующее условие предусмотрено договором аренды.
Что остается в платежах управляющей организации
- содержание и ремонт общего имущества дома;
- коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (КР на СОИ);
- капитальный ремонт (взносы в фонд капитального ремонта).
Последствия незаключения договора
Отсутствие заключенного договора с ресурсоснабжающей организацией не освобождает собственника от оплаты фактически потребленных ресурсов. В этом случае возможны следующие негативные последствия:
- начисление платы за коммунальные ресурсы по нормативу с применением повышающих коэффициентов либо по пропускной способности оборудования, что существенно увеличивает расходы;
- взыскание задолженности в судебном порядке с начислением неустойки (пеней);
- ограничение или приостановление подачи коммунальных ресурсов при наличии задолженности;
- дополнительные расходы на оплату государственной пошлины и судебных издержек.
Судебная практика однозначна: собственник нежилого помещения несет обязанность по оплате потребленных коммунальных услуг, если иное не предусмотрено договором или законом. Ссылки на отсутствие договора суды во внимание не принимают, поскольку фактическое потребление ресурса порождает обязанность его оплаты.
Практические рекомендации собственникам
- Проверьте, заключены ли прямые договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями, обслуживающими ваш дом.
- Убедитесь, что приборы учета исправны, поверены и введены в эксплуатацию — это позволит платить за фактическое потребление.
- Передавайте показания счетчиков ежемесячно в установленные договором сроки.
- При сдаче помещения в аренду включайте в договор аренды условия о порядке возмещения расходов на коммунальные ресурсы.
- Своевременно оплачивайте выставленные счета, чтобы избежать начисления пеней и ограничения подачи ресурсов.
Обязанность собственника нежилого помещения заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями установлена законодательно с 1 января 2017 года и носит императивный характер. Игнорирование этого требования не освобождает от оплаты потребленных ресурсов, а лишь создает риски переплат, задолженности и судебных споров. Своевременное оформление договорных отношений с РСО — это не только требование закона, но и гарантия прозрачных и справедливых расчетов за коммунальные ресурсы.