Акт приёма-передачи — один из ключевых документов при сделках с недвижимостью. Он фиксирует факт передачи объекта от продавца к покупателю (или от застройщика к дольщику) и подтверждает, что стороны не имеют претензий друг к другу по состоянию имущества. Однако на практике возникают ситуации, когда акт требуется расторгнуть или признать недействительным. Разберёмся, как это сделать и какое отношение к этому процессу имеет Росреестр.
Что такое акт приёма-передачи и зачем он нужен
Акт приёма-передачи, это документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по договору (купли-продажи, мены, дарения, ДДУ и др.). Он содержит:
- данные сторон сделки;
- описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь);
- дату фактической передачи;
- подтверждение отсутствия претензий;
- подписи сторон.
Именно с момента подписания акта, как правило, покупатель принимает на себя риски случайной гибели имущества, а застройщик считается исполнившим обязательства по передаче квартиры.
Можно ли расторгнуть акт приёма-передачи
Важно понимать: акт приёма-передачи сам по себе не является самостоятельным договором — это приложение к основному договору. Поэтому «расторгнуть» его в чистом виде нельзя. Возможны следующие варианты:
- Расторжение основного договора — по соглашению сторон или через суд. В этом случае акт теряет юридическое значение автоматически.
- Признание акта недействительным — если он подписан под влиянием обмана, угрозы, недееспособным лицом или содержит недостоверные сведения.
- Отказ от подписания акта, если объект передан с недостатками (актуально для ДДУ).
Основания для расторжения
К наиболее распространённым основаниям относяться:
- существенные недостатки объекта, выявленные после подписания;
- несоответствие площади, планировки заявленным характеристикам;
- нарушение условий основного договора;
- подписание акта по ошибке или под давлением;
- взаимное согласие сторон о возврате к исходному положению;
Роль Росреестра
Росреестр не расторгает акты приёма-передачи — это не входит в его компетенцию. Однако ведомство играет важную роль в сопутствующих процедурах:
- Регистрация перехода права. Если право собственности уже зарегистрировано на основании договора и акта, при расторжении сделки потребуется регистрация перехода права обратно к продавцу (застройщику).
- Погашение записи об ипотеке, если объект был в залоге.
- Внесение изменений в ЕГРН на основании судебного решения или соглашения сторон.
Порядок действий при расторжении
Шаг 1. Переговоры со второй стороной
Попытайтесь достичь соглашения. При взаимном согласии составляется соглашение о расторжении договора, в котором прописывается возврат объекта и денежных средств.
Шаг 2. Составление соглашения о расторжении
Документ оформляется в той же форме, что и основной договор (если договор нотариальный — соглашение тоже удостоверяется нотариусом).
Шаг 3. Обращение в суд (при споре)
Если вторая сторона против, расторжение возможно только в судебном порядке. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта.
Шаг 4. Обращение в Росреестр
С пакетом документов (соглашение о расторжении или решение суда, заявление, квитанция об уплате госпошлины) стороны обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации обратного перехода права.
Особенности для дольщиков
По договору долевого участия дольщик вправе отказаться от подписания акта, если квартира передана с дефектами. В этом случае составляется мотивированный отказ с перечнем недостатков, который направляется застройщику. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок.
Расторжение акта приёма-передачи напрямую невозможно — оно достигается через расторжение основного договора или признание документов недействительными. Росреестр участвует в процессе лишь на этапе регистрации изменений прав. Чтобы избежать проблем, внимательно осматривайте объект перед подписанием акта и фиксируйте все недостатки письменно. При возникновении споров рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости.