Налог на недвижимость в Российской Федерации имеет ярко выраженный региональный характер. Это означает, что хотя общий порядок налогообложения устанавливается Федеральным законом (Налоговый кодекс РФ), конкретные ставки, льготы и порядок их применения определяются законодательными (представительными) органами государственной власти субъектов РФ. В данной статье подробно разбираются механизмы установления ставок, их предельные значения, различия для физических лиц и организаций, а также актуальные изменения на 2025–2026 годы.

Правовая природа региональной ставки

Согласно ст. 12 Налогового кодекса РФ, налоги классифицируються на федеральные, региональные и местные. Налог на имущество организаций (глава 30 НК РФ) и налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ) относятся к региональным налогам.

Ключевые моменты:

• Федеральный уровень: устанавливает налогоплательщиков, объекты налогообложения, налоговую базу (кадастровую стоимость или среднегодовую стоимость), сроки уплаты, порядок расчета и максимально допустимые ставки.
• Региональный уровень (законы субъектов РФ): устанавливают конкретные значения ставок в пределах федеральных «вилок», предоставляют налоговые льготы (освобождение от налога, снижение ставки, налоговый вычет), определяют порядок и сроки уплаты авансовых платежей (для организаций).

Именно поэтому, как отмечается в обзорах, в разных городах налог на похожие квартиры или коммерческие помещения может отличаться существенно.

Налог на имущество организаций (НК РФ, гл. 30): ставки и изменения с 2025 года

Общие пределы ставок

Долгое время максимальная ставка налога на имущество организаций, исчисляемого на основе кадастровой стоимости, составляла 2%. Однако Федеральный закон от № 414-ФЗ (вступает в силу с ) ввел значительные изменения.

Повышение потолка до 2,5% для дорогих объектов

С 1 января 2025 года регионы получили право установить ставку до 2,5% для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей.

«С 1 января 2025 года регионы России могут поднять ее до 2,5 для тех объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб.» (РБК, )

Специальные ставки для определенных категорий плательщиков

Законодательство предусматривает пониженные пределы для специфических групп налогоплательщиков. Например, для организаций, осуществляющих деятельность в сфере обрабатывающих производств и отвечающих критерию среднесписочной численности свыше 100 человек, предельная ставка может составлять 1,1% (согласно изменениям, зафиксированным в консультационных системах типа «Ветров и партнёры» на 2026 год).

Региональные дифференциации (примеры на 2025–2026 гг.)

Субъекты РФ активно используют право дифференциации ставок по типам недвижимости. Согласно данным ФНС и справочно-правовым системам (Контур.Экстерн, Ставки налога на кадастровую стоимость в 2026 году) типичная сетка ставок выглядит так:

Примечание: Точные ставки для конкретного региона необходимо проверять в действующем Законе субъекта РФ «О налоге на имущество организаций» на официальном сайте ФНС или в справочно-правовых системах (Контур.Норматив, КонсультантПлюс, Гарант).

Налог на имущество физических лиц (НК РФ, гл. 32): ставки 2024–2026

Базовые пределы ставок (ст. 406 НК РФ)

Налоговая база — кадастровая стоимость. Ставки устанавливаются законами субъектов РФ в следующих пределах:

• 0,1%, для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, единых недвижимых комплексов, незавершенного строительства жилых домов, иных объектов (кроме указанных ниже).
• 0,5%, для иных объектов недвижимости (коммерческая недвижимость в собственности физлиц).
• 2,0% — для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (введено с 2021 года).

Актуальные данные по регионам (2025–2026 гг.)

Большинство регионов устанавливают минимально допустимые ставки для жилья (0,1%). Однако для коммерческой недвижимости и объектов высшей стоимости ставки варьируются.

Пример таблицы ставок по регионам (сводные данные за 2025–2026 гг.):

• Москва, Санкт-Петербург: Жилая, 0,1%; Коммерческая — 0,5%; >300 млн руб. — 2,0%.
• Крым, Калмыкия, Забайкальский край: Жилая — до 0,3% (повышенная ставка на жилье).
• Сахалинская область: Коммерческая — до 1,75%.

Стоит отметить, что базовые ставки не превышают 2,5% и зависят от типа объекта (РБК Недвижимость, ).

Налоговые вычеты и льготы

Физические лица имеют право на налоговый вычет (снижение налоговой базы):

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома.

Кроме того, региональные законы могут устанавливать дополнительные льготы (например, полное освобождение для ветеранов труда, пенсионеров по решению местных властей).

Земельный налог: сопутствующий платеж

Владельцы недвижимости практически всегда платят также земельный налог (местный налог, гл. 31 НК РФ). Ставки устанавливаются муниципалитетами:

• 0,3% — для земель сельхозназначения, застроенных жилыми домами, с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), ЛПХ, садоводства/огородничества.
• 1,5% — для остальных земельных участков.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости участка и местных ставок.

Особенности УСН и налога на имущество (важное уточнение)

В предоставленной информации присутствуют данные о ставках УСН (Упрощенная система налогообложения) по регионам (например, «Доходы — до 1%, Доходы минус расходы — до 5%», нулевая ставка в СПб, Респ. Алтай, Хабаровском крае и др.).

Важно не путать:

• Ставки УСН — это процент от дохода (или дохода минус расходы), который платит ИП/ООО вместо налога на прибыль, НДС и налога на имущество (для объектов, не входящих в кадастровый перечень).
• Ставки налога на недвижимость — это процент от кадастровой стоимости конкретного объекта.

На УСН («Доходы») организации и ИП освобождаются от налога на имущество организаций, за исключением объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (ТЦ, бизнес-центры, объекты иностранных компаний). Для них действуют региональные ставки налога на имущество, описанные в разделе 2.

Как узнать актуальную ставку в своем регионе?

1. Официальный сайт ФНС России (nalog.gov.ru) → Раздел «Налоги и сборы» → «Региональные налоги» → Выбор субъекта РФ. Там публикуются действующие законы субъектов и справочная информация.
2. Сайт регионального законодательного собрания — поиск по запросу «Закон о налоге на имущество организаций/физических лиц [Название региона]».
3. Справочно-правовые системы (Контур.Норматив, 1С:ИТС, КонсультантПлюс, Гарант), содержат актуальные тексты законов с историей изменений и таблицами ставок (например, «Ставки налога на кадастровую стоимость в 2026 году: таблица по всем регионам»).
4. Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИП/ООО/ФЛ) — при расчете налога система автоматически подставляет ставку, действующую в регионе расположения объекта.

Кадастровая стоимость как база: риск роста налога

Как верно указано в источниках, в основе расчета налога лежит кадастровая стоимость недвижимости. Переоценка кадастровой стоимости (обычно раз в 3–5 лет, в федеральных городах — раз в 2 года) ведет к автоматическому изменению налоговой базы.

• Рост кадастровой стоимости → Рост налога (при неизменной ставке).
• Собственники имеют право оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или в суде, если считают ее завышенной.

Календарь платежей на 2025–2026 годы

Организации (Налог на имущество орг.):

• Авансовые платежи: по итогам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев — не позднее 30-го дня месяца, следующего за отчетным периодом (сроки могут сдвигаться региональными законами).

Физические лица (Налог на имущество физлиц):

• Налог за 2024 год платится до 1 декабря 2025 года.
• Налог за 2025 год платиться до 1 декабря 2026 года.
• Уведомления о суммах к уплате приходят заранее (обычно в октябре-ноябре).

Резюме: на что обратить внимание в 2025–2026 гг.

1. Повышенная ставка 2,5% для организаций: если у компании на балансе есть объекты дороже 300 млн руб., нужно проверить, установил ли регион ставку 2,5% (многие регионы приняли соответствующие законы в конце 2024 – начале 2025 г.).
2. Дифференциация по типам недвижимости: ставки на жилье (0,1–0,3%), коммерцию (0,5–2,0/2,5%) и сооружения (часто от балансовой стоимости) различаются. Ошибка в коде объекта (КОИ) в ЕГРН может привести к применению неверной ставки.
3. Льготы для ИП на УСН: ИП на УСН «Доходы» не платят налог на имущество физлиц за объекты, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 408 НК РФ), но платят за объекты в личном пользовании.
4. Проверка уведомлений: ФНС рассчитывает налог за физлиц. Ошибки в уведомлениях (неверная ставка, отсутствие вычета, дубль объекта) нужно исправлять через ЛК ФНС или обращение в инспекцию до 1 декабря.

Статья подготовлена на основе данных Федерального налоговой службы, Налогового кодекса РФ, регионального законодательства и аналитических материалов справочно-правовых систем (Контур, РБК, 1С) на . Для принятия решений рекомендуется верифицировать ставки в актуальном законе вашего субъекта РФ.