Продажа квартиры — это получение дохода, который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Однако законодательство предусматривает ряд условий, при соблюдении которых платить налог не нужно․ Разберёмся, с какого года действуют современные правила и как они применяются на практике․
История вопроса: когда появились действующие правила
Обязанность платить налог с доходов от продажи недвижимости существовала всегда, однако ключевые изменения вступили в силу с 1 января 2016 года․ Именно с этой даты начал действовать Федеральный закон № 382-ФЗ, который изменил порядок освобождения от НДФЛ при продаже жилья․
До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в собственности более трёх лет, налог с её продажи платить не требовалось․ С 2016 года минимальный срок владения был увеличен до пяти лет, но с рядом важных исключений․
Какие правила действуют сейчас
На текущий момент порядок налогообложения выглядит следующим образом:
Минимальный срок владения — 5 лет
Если квартира находилась в собственности пять лет и более, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ․ Декларацию в этом случае подавать не нужно․
Сокращённый срок — 3 года
Трёхлетний срок владения сохраняется для следующих ситуаций:
- квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника (члена семьи);
- жильё получено в результате приватизации;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаётся единственное жильё (с учётом специальных правил: если новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи старого, льгота также применяется)․
Ставка налога и как считается база
Если минимальный срок владения не выдержан, необходимо заплатить НДФЛ:
- 13%, для налоговых резидентов РФ (с доходов до 2,4 млн рублей в год; с превышения действует повышенная прогрессивная ставка);
- 30% — для нерезидентов․
Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей — налог платится с суммы, превышающей 1 миллион;
- Уменьшение дохода на расходы — из цены продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры․
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налог будет рассчитан именно от 70% кадастровой стоимости, а не от цены в договоре․ Это правило также действует с 2016 года и призвано исключить занижение цены сделки․
Как правильно считать срок владения
Ошибки в подсчёте срока владения — частая причина споров с налоговой и переплат․ Основные правила:
- при покупке — с даты государственной регистрации права собственности;
- при наследстве — со дня смерти наследодателя (открытия наследства);
- при участии в долевом строительстве — с момента полной оплаты по договору (а не с даты регистрации);
- при оплате через ЖСК — с момента полной выплаты пая․
Что важно помнить при продаже - Если срок владения меньше минимального, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля․
- За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени․
- Спорные ситуации (например, при разделе имущества при разводе) могут привести к неожиданным налоговым обязательствам — в таких случаях стоит заранее проконсультироваться со специалистом․
- Если налоговая начислила налог ошибочно, его можно оспорить, в т․ч․ через суд — судебная практика содержит примеры отмены начислений и штрафов․
Современные правила налогообложения при продаже квартиры действуют с 1 января 2016 года: минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет, а в льготных случаях (наследство, дарение от близких родственников, приватизация, рента, единственное жильё) — 3 года․ Перед продажей важно правильно определить срок владения, выбрать выгодный способ уменьшения налоговой базы и вовремя подать декларацию, если обязанность по уплате налога возникает․