Покупка квартиры в новостройке, популярный способ инвестирования и решения жилищного вопроса. Однако при последующей продаже такой недвижимости важно понимать‚ с какого момента сделка не будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся в правилах‚ сроках и исключениях.
Общее правило: минимальный срок владения
Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ)‚ если не истёк минимальный срок владения недвижимостью. В общем случае этот срок составляет 5 лет. После его истечения продавать квартиру можно без уплаты налога и без подачи декларации 3-НДФЛ.
Когда срок сокращается до 3 лет
Закон предусматривает исключения‚ при которых минимальный срок владения сокращается до 3 лет:
- квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника;
- жильё приватизировано;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаваемое жильё является единственным у собственника (с учётом совместной собственности супругов). При этом действует правило: если новое жильё куплено не ранее чем за 90 дней до продажи старого‚ старое всё равно может считаться единственным.
Особенности новостроек: с какого момента считать срок
Для квартир в новостройках действуют специальные правила исчисления срока владения‚ которые подтвердил и Конституционный суд РФ:
- При покупке по договору долевого участия (ДДУ) срок владения отсчитывается с момента полной оплаты стоимости квартиры по договору‚ а не с даты регистрации права собственности. Это важно‚ так как между оплатой и регистрацией может пройти несколько лет строительства.
- При покупке по договору уступки права требования срок также считается с момента полной оплаты по договору уступки.
- При оплате через ЖСК — с момента полной выплаты пая.
Таким образом‚ дольщик‚ полностью расплатившийся за квартиру на этапе строительства‚ может продать её без налога гораздо раньше‚ чем если бы срок считался от регистрации права собственности в ЕГРН.
Семьи с детьми: продажа без срока владения
С 2022 года семьи с двумя и более детьми (в т.ч. усыновлёнными) в возрасте до 18 лет (до 24 лет при очном обучении) освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения‚ если соблюдаются условия:
- в том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) приобретается новое жильё;
- новое жильё больше по площади или его кадастровая стоимость выше;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей;
- на момент продажи у членов семьи нет в собственности другого жилья‚ площадь которого превышает 50% площади нового.
Если срок не прошёл: как уменьшить налог
Если минимальный срок владения ещё не истёк‚ налог можно уменьшить законными способами:
- Вычесть расходы на покупку. Налог уплачивается только с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение квартиры (включая проценты по ипотеке).
- Имущественный вычет 1 млн рублей; Если расходы подтвердить нельзя‚ доход от продажи можно уменьшить на 1 миллион рублей.
Важно помнить: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры‚ налог будет рассчитан именно от 70% кадастровой стоимости.
Скрыть сделку не получится
ФНС автоматически узнаёт о продаже недвижимости из данных ЕГРН‚ где хранятся сведения о переходе прав собственности. Если декларация не подана в срок (до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи)‚ а налог не уплачен (до 15 июля)‚ налогоплательщику грозят штрафы и пени.
Продать квартиру в новостройке без налога можно после 5 лет владения в общем случае или после 3 лет — если жильё единственное либо получено по льготным основаниям. Для договоров долевого участия срок отсчитывается с момента полной оплаты‚ что существенно сокращает ожидание. Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без налога вообще без учёта срока владения при покупке более просторного жилья. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом‚ чтобы учесть все нюансы вашей ситуации.