Продажа недвижимости — это получение дохода, а значит, в общем случае с него нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Однако законодательство предусматривает освобождение от налога, если объект находился в собственности достаточно долго․ Разберёмся, какие сроки действуют в 2026 году и в каких случаях применяются льготные правила․
Общее правило: минимальный срок владения — 5 лет
По общему правилу, установленному статьёй 217․1 Налогового кодекса РФ, доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от налогообложения НДФЛ, если объект был в собственности продавца не менее 5 лет․ Это стандартный минимальный срок владения, который применяется в большинстве случаев — например, при покупке дома или квартиры на вторичном рынке․
Если недвижимость продана раньше пяти лет владения, продавец обязан:
- подать декларацию по форме 3-НДФЛ;
- уплатить налог с полученного дохода (с учётом имущественного вычета или расходов на приобретение)․
Льготный срок: 3 года
Сокращённый минимальный срок владения — три года, действует в ряде случаев, когда недвижимость получена не по обычной сделке купли-продажи:
- Наследство․ Если дом достался по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя)․
- Дарение от близкого родственника․ Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого родственника (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры)․
- Приватизация․ Если жильё было приватизировано, срок считается с момента регистрации права собственности․
- Договор пожизненного содержания с иждивением (ренты)․
- Единственное жильё․ Если продаваемый объект является единственным жильём продавца (с учётом правила о 90-дневном сроке при покупке нового жилья)․
Особые случаи Реновация
Для жителей Москвы, получивших жильё по программе реновации, в минимальный срок владения новым жильём включается и срок нахождения в собственности предыдущей квартиры․ Это позволяет продать новое жильё без налога раньше․
Новостройки
Для квартир, приобретённых по договору долевого участия, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору, а не с даты регистрации права собственности․
Семьи с детьми
Семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены условия: приобретение нового жилья большей площади или кадастровой стоимости в установленные сроки и другие требования закона․
Что обсуждается в Госдуме
В Госдуме обсуждается возможность смягчения налоговых требований при продаже жилья․ В частности, глава комитета Госдумы по соцполитике Ярослав Нилов отмечал, что минимальный срок для реализации жилья без уплаты подоходного налога должен быть пересмотрен в сторону сокращения․ Рассматриваются предложения о сокращении срока освобождения от НДФЛ, что сделало бы продажу недвижимости более доступной для граждан․
Как уменьшить налог, если срок владения не вышел
Если продать дом раньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет — до 1 млн рублей при продаже недвижимости;
- Вычет расходов — уменьшение дохода на сумму документально подтверждённых расходов на покупку объекта․
Также стоит помнить о правиле кадастровой стоимости: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости․
Чтобы продать дом без уплаты НДФЛ в 2026 году, нужно владеть им:
- не менее 5 лет — в общем случае;
- не менее 3 лет — если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты или является единственным жильём․
Перед сделкой рекомендуется проверить дату возникновения права собственности и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом, это поможет избежать неожиданных обязательств перед бюджетом․