Раздел земельного участка — это кадастровая процедура‚ в результате которой один участок прекращает своё существование‚ а вместо него образуются два или более новых участка с самостоятельными кадастровыми номерами. Если участок находится в общей собственности нескольких лиц‚ ключевым документом становится соглашение (договор) собственников о разделе земельного участка. В этой статье подробно разберём‚ что это за документ‚ как его составить‚ и приведём образец.

Когда требуется соглашение о разделе участка

Согласно статье 11.4 Земельного кодекса РФ‚ при разделе земельного участка‚ находящегося в общей собственности‚ образуются новые участки‚ а исходный участок прекращает существование. Соглашение собственников необходимо в следующих случаях:

• участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц;
• участок принадлежит супругам совместно и подлежит разделу;
• несколько наследников делят унаследованный земельный участок;
• собственники хотят определить‚ кому какой из вновь образуемых участков достанется.

Если собственник один‚ соглашение не требуется — достаточно заявления и межевого плана.

Обязательные условия для раздела участка

Прежде чем подписывать договор‚ необходимо убедиться‚ что раздел вообще возможен:

1. Участок поставлен на кадастровый учёт и имеет чётко установленные границы.
2. Каждый из образуемых участков соответствует минимальным размерам‚ установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета.
3. К каждому новому участку обеспечен подход или проезд от земель общего пользования.
4. Отсутствуют запреты на раздел (например‚ участок изъят из оборота или ограничен в обороте).
5. Нет непогашенных обременений‚ препятствующих разделу (ипотека‚ арест — в таких случаях требуется согласие залогодержателя или снятие обременения).

Содержание договора: что обязательно указать

Соглашение о разделе составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение‚ как правило‚ не требуется‚ однако при разделе долевой собственности с изменением долей или отчуждением доли нотариус может понадобиться. В документе следует указать:

• дату и место составления;
• ФИО‚ паспортные данные и адреса всех собственников;
• реквизиты исходного участка: кадастровый номер‚ адрес‚ площадь‚ категорию земель и вид разрешённого использования;
• документы‚ подтверждающие право собственности (выписки из ЕГРН);
• размеры долей каждого собственника;
• характеристики образуемых участков: площадь каждого‚ условные обозначения;
• распределение новых участков между собственниками;
• порядок распределения расходов на межевание и кадастровые работы;
• подписи всех сторон.

Образец договора

СОГЛАШЕНИЕ о разделе земельного участка

г. Москва    «___» __________ 20___ г.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович‚ паспорт серия 4500 № 123456‚ выдан __________‚ зарегистрированный по адресу: __________‚ и гражданка РФ Петрова Мария Сергеевна‚ паспорт серия 4500 № 654321‚ выдан __________‚ зарегистрированная по адресу: __________‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

Предмет соглашения

Сторонам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001001:123‚ расположенный по адресу: __________‚ площадью 1 200 кв. м‚ категория земель: земли населённых пунктов‚ вид разрешённого использования: индивидуальное жилищное строительство.

Доли в праве собственности: Иванов И.И. — 1/2‚ Петрова М.С. — 1/2.

Стороны договорились произвести раздел указанного земельного участка на два земельных участка:

• Участок № 1 площадью 600 кв. м — переходит в собственность Иванова И.И.;
• Участок № 2 площадью 600 кв. м — переходит в собственность Петровой М.С.

Порядок раздела

Кадастровые работы по образованию участков выполняются кадастровым инженером по согласованию Сторон.

Расходы на кадастровые работы и государственную регистрацию Стороны несут в равных долях.

Границы образуемых участков определяются в соответствии с прилагаемой схемой расположения земельных участков (Приложение № 1).

Прочие условия

Стороны подтверждают‚ что участок не заложен‚ не арестован‚ не является предметом судебного спора.

Соглашение составлено в трёх экземплярах‚ по одному для каждой из Сторон и один — для органа регистрации прав.

Подписи сторон

Иванов И.И. __________ /подпись/

Петрова М.С. __________ /подпись/

Порядок действий после подписания

1. Обратиться к кадастровому инженеру — он подготовит межевой план на образуемые участки.
2. Подать документы в Росреестр (через МФЦ или электронно): заявление‚ соглашение‚ межевой план.
3. Дождаться регистрации — новые участки ставятся на кадастровый учёт‚ права собственности регистрируются‚ исходный участок снимается с учёта.
4. Получить выписки из ЕГРН на каждый новый участок.

Типичные ошибки

• раздел без учёта минимальных норм площади — Росреестр откажет в регистрации;
• отсутствие согласия всех собственников;
• попытка разделить участок‚ находящийся в ипотеке‚ без согласия банка;
• несоответствие площадей новых участков долям собственников без компенсации;
• отсутствие доступа к одному из образуемых участков;

Договор собственников о разделе земельного участка — несложный‚ но юридически значимый документ. Грамотно составленное соглашение‚ подкреплённое корректным межевым планом‚ позволяет быстро и без споров оформить новые участки в Росреестре. Если ситуация нестандартная (несовершеннолетние собственники‚ ипотека‚ разногласия между владельцами)‚ рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу.