Покупка жилья в ипотеку — это серьезное финансовое обязательство, которое часто берут на себя несколько человек․ Если вы являетесь созаемщиком по ипотечному кредиту, вы имеете право на получение имущественного налогового вычета не только по стоимости приобретенного жилья, но и по уплаченным процентам по кредиту․ В этой статье подробно разберем, как саха заемщику оформить возврат НДФЛ, какие лимиты действуют в 2024–2025 годах и какие важные изменения вступят в силу с 1 сентября 2026 года․

Кто такой созаемщик и каковы его права на вычет?

Созаемщик — это лицо, которое совместно с заемщиком несет ответственность за возврат ипотечного кредита перед банком․ В отличие от поручителя, созаемщик являеться полноценным стороной кредитного договора и, как правило, является совладельцем приобретаемой недвижимости (доля в праве общей долевой собственности)․

Согласно ст․ 220 Налогового кодекса РФ, право на имущественный налоговый вычет имеют налоговые резиденты РФ, которые:

• Официально трудоустроены и получают доход, облагаемый ставкой 13% (или 15% для высокодоходных граждан с 2025 г․)․
• Являются заемщиками или созаемщиками по ипотечному договору․
• Являются собственниками (совладельцами) приобретенного жилья․

Важно: Если созаемщик не оформлен собственником квартиры (что бывает редко, но допустимо банками), он не имеет права на вычет по стоимости жилья, но сохраняет право на вычет по процентам по ипотеке (п․ 4 ст․ 220 НК РФ)․

Виды вычетов, доступных созаемщику

Созаемщик может получить два вида вычетов (в пределах установленных лимитов):

Вычет по стоимости приобретенного жилья (основной вычет)

Возвращается 13% (или 15%) от стоимости квартиры/дома․

• Максимальная база вычета: 2 000 000 рублей․
• Максимальная сумма возврата: 260 000 руб․ (при ставке 13%) или 300 000 руб․ (при ставке 15%)․
• База распределяется между совладельцами-покупателями пропорционально их долям, если иное не установлено соглашением между ними (но не более 2 млн руб․ на каждого)․

Вычет по процентам по ипотечному кредиту (вычет по ПДС)

Возвращается 13% (или 15%) от фактически уплаченных процентов за год․

• Лимит базы вычета (до ): 3 000 000 рублей․
• Максимальная сумма возврата (до ): 390 000 руб․ (при ставке 13%) или 450 000 руб․ (при ставке 15%)․
• Вычет предоставляется за фактически уплаченные проценты за календарный год․

Ключевые изменения с 1 сентября 2026 года (ФЗ от 2024 г․)

Согласно информации Федеральной налоговой службы и принятым поправкам в Налоговый кодекс, с 1 сентября 2026 года вступают в силу существенные изменения, касающиеся вычета по процентам по ипотеке․ Они применяются к процентам, уплаченным с 2025 года․

Главное изменение: повышение лимита до 500 000 рублей

Максимальная сумма налогового вычета по процентам по ипотеке (ПДС) увеличивается с 390 000 руб․ до 500 000 рублей․

• Новая максимальная база вычета: ~3 846 154 руб․ (при ставке 13%) для получения лимита 500 000 руб․
• Для налогоплательщиков со ставкой 15% (доход свыше 5 млн руб․/год) база для получения макс․ 500 000 руб․ составит ~3 333 333 руб․

Это означает, что государство вернет большую часть уплаченных процентов․ Изменение коснется деклараций за 2025 год, сдаваемых в 2026 году, и последующие периоды․

Как распределяется вычет между заемщиком и созаемщиком?

Если заемщик и созаемщик — супруги или родственники, они могут сами решить, как распределить право на вычет, но с соблюдением правил:

1. По стоимости жилья: Вычет делится пропорционально долям в праве собственности․ Если доля 1/2, то каждый может получить вычет максимум на 1 000 000 руб․ базы (возврат 130 000 руб․)․ Соглашением между сторонами можно перераспределить базу (например, один берет 2 млн, другой 0), но только в пределах стоимости жилья и лимита 2 млн на человека․
2. По процентам (ПДС): Вычет предоставляется пропорционально фактически уплаченным процентами каждым из заемщиков․ Если платежи шли с общего счета супругов, ФНС обычно требует подтверждения доли участия в погашении (например, заявление о распределении)․ Часто проще указать, что проценты оплачивал один из супругов (если второй не работает официально), чтобы он получил весь вычет по процентам (в пределах лимита 3 млн / 3․84 млн руб․)․

Необходимый пакет документов

Для получения вычета созаемщику нужно подготовить следующий пакет (для подачи через Госуслуги или в налоговую инспекцию):

Документы на недвижимость и сделку:

• Копия договора купли-прожи (ДКП) / ДДУ / договора участия․
• Копия свидетельства о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН)․
• Копия ипотечного (кредитного) договора с приложениями (график платежей)․
• Квитанции/чеки об оплате продавцу (если покупка на вторичном рынке) или акты приема-передачи (ДДУ)․

Документы, подтверждающие уплату процентов (для вычета по ПДС):

• Справка из банка о выплаченных процентах за календарный год (форма банка, заверенная печатью/подписью)․ Это ключевой документ для вычета по ПДС;
• Выписки по кредитному счету за год․

Документы на доходы и личность:

• Справка 2-НДФЛ за год(ы), за которые запрашивается вычет (получается у работодателя или на Госуслугах)․
• Заявление на получение вычета (заполняется автоматически при подаче через ЛК ФНС/Госуслуги)․
• Копия паспорта (развороты с фото и пропиской)․
• Реквизиты банковского счета для зачисления возврата (карта «Мир» или счет в банке-участнике СБП)․

Способы получения вычета

Существует два основных способа вернуть НДФЛ:

Способ 1: Через налоговую инспекцию (возврат за прошлые годы)

Подходит для возврата налога за уже прошедшие календарные годы (можно вернуть за последние 3 года: например, в 2024 г․ за 2021, 2022, 2023 гг․)․

1. Подача декларации 3-НДФЛ за каждый год отдельно․
2. Подача заявления на возврат․
3. Камеральная проверка (до 3 месяцев)․
4. Перевод денег на карту (до 1 месяца после решения)․

Удобно подавать через Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС) или Госуслуги — данные подтягиваются автоматически, ошибок меньше․

Способ 2: Через работодателя (прекращение удержания НДФЛ на будущее)

Позволяет не платить НДФЛ с зарплаты вплоть до исчерпания суммы вычета․

1. Подача заявления в налоговую на получение Уведомления о праве на вычет (можно через ЛК ФНС)․
2. Налоговая проводит проверку (до 30 дней) и выдает Уведомление․
3. Созаемщик передает Уведомление в бухгалтерию работодателя․
4. Работодатель перестает удерживать НДФЛ до полной суммы вычета․

Нюанс для созаемщика: Уведомление выдается на конкретную сумму․ Если вычет по процентам запрашивается ежегодно, Уведомление нужно получать каждый год заново (или использовать упрощенный порядок через ЛК ФНС «Получить вычет через работодателя» без бумажного уведомления, доступный с 2024 г․)․

Пошаговая инструкция: оформление через Госуслуги / ЛК ФНС (самый быстрый способ)

1. Авторизуйтесь на Госуслугах или в Личном кабинете ФНС (lkfl2․nalog․ru)․
2. Выберите раздел «Налоговые вычеты» → «Имущественные» → «Покупка жилья» или «Проценты по ипотеке»․
3. Заполните заявление: система сама подтянет данные 2-НДФЛ и сведений о недвижимости из ЕГРН․
4. Прикрепите сканы: ипотечный договор, справку из банка о процентах (для вычета по ПДС), чек об оплате (если требуется)․
5. Выберите способ получения: «На банковскую карту» (возврат за прошлые годы) или «Через работодателя» (на будущее)․
6. Подпишите заявление ЭЦП (Госуслугами) и отправьте․

Частые ошибки созаемщиков

• Не оформлена доля в собственности: Без записи в ЕГРН вычет по стоимости жилья получить невозможно․
• Отсутствие справки 2-НДФЛ: Если созаемщик не работает официально или получает «серую» зарплату, вернуть НДФЛ нельзя (нет что возвращать)․ Вычет не сгорает, его можно использовать в будущем, когда появится официальный доход․
• Превышение лимита по процентам: Сумма вычета по ПДС не может превысить лимит (3 млн руб․ базы до , ~3․84 млн руб․ после)․ Лишние проценты сгорают, переносить их на будущие годы нельзя․
• Игнорирование ставки 15%: С 2025 года при доходе свыше 5 млн руб․ в год НДФЛ составляет 15%․ Вычет по части дохода, облагаемой 15%, возвращается по ставке 15%, что выгоднее․ ЛК ФНС считает это автоматически․
• Подача декларации за год, когда квартира еще не в собственности: Право на вычет возникает с момента регистрации права в ЕГРН (для ДДУ — с момента подписания акта приема-передачи)․

Ответы на популярные вопросы (FAQ)

Может ли созаемщик получить вычет, если он не платит по ипотеке?

По стоимости жилья — да, если он собственник доли․ По процентам — только за те проценты, которые он фактически оплатил․ Если платит только основной заемщик, вычет по процентам получит только он (в пределах лимита)․

Можно ли получить вычет, если ипотека погашена досрочно?

Да․ Право на вычет по процентам сохраняется за те годы, когда проценты фактически уплачивались․ Досрочное погашение не лишает права на возврат за прошлые периоды․

Как быть, если созаемщик — пенсионер / неработающий?

Если нет официального дохода, облагаемого НДФЛ (зарплата, доход от ИП на ОСНО, аренда с уплатой налога), вычет получить нельзя․ Но право на него не сгорает — можно оформить вычет позже, когда появится работа․ Вычет по процентам можно получить за те годы, когда проценты платились, но декларацию сдают в год появления дохода (с учетом 3-летнего окна для возврата)․

Влияет ли новый лимит 500 тыс․ руб․ на вычеты за 2024 год?

Нет․ Новый лимит 500 000 руб․ (база ~3․84 млн руб․) применяется к процентам, уплаченным с 1 января 2025 года․ За 2024 год действует старый лимит — 390 000 руб․ (база 3 млн руб․)․ Декларацию за 2024 год сдают до 30 апреля 2025 года по старым правилам․

Резюме

Созаемщик по ипотеке имеет полные права на имущественный налоговый вычет на общих основаниях с заемщиком․ Главное — быть налоговым резидентом, иметь официальный доход (НДФЛ 13%/15%) и быть собственником доли жилья․

Ключевые цифры для планирования:

Вид вычета	Лимит базы (до )	Макс․ возврат (13%)	Лимит базы (с для процентов 2025 г․)	Макс; возврат (13%)
Стоимость жилья	2 000 000 руб․	260 000 руб․	Не меняется	260 000 руб․
Проценты по ипотеке (ПДС)	3 000 000 руб․	390 000 руб․	~3 846 154 руб․	500 000 руб․

Используйте Личный кабинет ФНС или Госуслуги для подачи документов — это исключает ошибки заполнения и ускоряет камеральную проверку․ Не упустите возможность вернуть значительную часть уплаченных процентов, особенно с учетом повышения лимита до 500 000 рублей с сентября 2026 года․

---

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ (ст․ 220) и информации ФНС России от ․ Данная информация носит ознакомительный характер․ Для принятия решения рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или специалистом ФНС․