Статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) является ключевым нормативным актом, определяющим, что именно признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций․ Правильная квалификация имущества напрямую влияет на размер налоговой базы, выбор способа расчета (по кадастровой или ной стоимости) и соблюдение дедлайнов по уплате авансовых платежей и итогового налога․

Ниже представлен подробный анализ статьи 374 НК РФ с учетом актуальных изменений, разъяснений Минфина и ФНС России (включая письма за 2025–2026 гг․), а также судебной практики․

Общие положения и круг налогоплательщиков

Налогоплательщиками по данному налогу являются организации-резиденты РФ (кроме указанных в п․ 2 ст․ 381 НК РФ) и нерезиденты, осуществляющие деятельность в РФ через постоянное представительство, а также владеющие имуществом, связанным с таким представительством․

Согласно п․ 1 ст․ 374 НК РФ, объектами налогообложения признаются:

• недвижимое имущество, учтенное в составе основных средств;
• недвижимое имущество, полученное в финансовую аренду (лизинг);
• единые недвижимые комплексы (ЕНК);
• имущество, переданное в долевое строительство (для застройщиков);
• имущество иностранных организаций, связанное с деятельностью через ПП в РФ․

Важно: С 2013 года под налогообложение не попадает движимое имущество (оборудование, транспорт, компьютеры и т․д․), даже если оно учтено в основных средствах․ Облагается только недвижимость․

Недвижимое имущество как основной объект (п․ 1, п․ 2 ст․ 374 НК РФ)

Критерии отнесения к недвижимости

Для налоговых целей определение недвижимости дается в ст․ 130 ГК РФ и уточняется в п․ 2 ст․ 374 НК РФ․ К недвижимости относятся:

1. Земельные участки (но они облагаются земельным налогом, поэтому исключены из объектов ст․ 374 — см․ п․ 3 ст․ 374 НК РФ)․
2. Недра, воды, леса, переносные строения, также исключены или облагаются иными налогами․
3. Объекты капитального строительства: здания, строения, сооружения, которые имеют жесткую связь с землей (фундамент) и перемещение которых невозможно без непропорционального ущерба․
4. Единые недвижимые комплексы (ЕНК) — комплекс недвижимости, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (предприятие как имущественный комплекс)․

Учет в основных средствах, обязательное условие

Недвижимое имущество облагается налогом, только если оно учтено в составе основных средств по бухгалтерскому учету (ПБУ 6/01, ФСБУ 26/2020)․

• Если здание не оформлено в ОС (например, стоит на консервации, не введено в эксплуатацию, списано, но не демонтировано) — налог не начисляется․
• Если имущество получено в финансовую аренду (лизинг) — объектом налогообложения для лизингополучателя призначается это имущество с момента передачи (п․ 1 ст․ 374 НК РФ)․ Лизингодатель налог не платит․

Исключения из объектов налогообложения (п․ 3 ст․ 374 НК РФ)

Законодатель прямо перечисляет имущество, которое НЕ признается объектом налогообложения, даже если оно является недвижимостью и учтено в ОС:

• Земельные участки (облагаются земельным налогом)․
• Водные объекты, лесные участки, недра (облагаются специальными платежами)․
• Недвижимость, относящаяся к историческому и культурному наследию (памятники архитектуры, истории, культуры) — при условии включения в Единый государственный реестр объектов культурного наследия․
• Недвижимость религиозных организаций, используемая исключительно в религиозных целях․
• Объекты космической инфраструктуры (пусковые комплексы и т․д․)․
• Морские судна, суда внутреннего плавания, воздушные суда (облагаются транспортным налогом)․
• Недвижимость, используемая в деятельности по производству/реализации лекарственных средств (льготная категория, требует выполнения условий)․
• Имущество участников Сколково, резидентов ТОР, ПОР, ОСВ и др․ (специальные налоговые режимы/территории)․
• Недвижимость, переданная в аренду/безвозмездное пользование отделенным подразделениям налогоплательщика (для исключения двойного налогообложения)․

Особенности налогообложения Единых недвижимых комплексов (ЕНК)

ЕНК выделены в отдельный объект налогообложения (п․ 1 ст․ 374 НК РФ)․ Их кадастровая стоимость определяется в целом по комплексу, а не по отдельным объектам входящим в его состав․

Способы определения налоговой базы: Кадастровая vs Остаточная стоимость

Выбор способа расчета зависит от вида имущества (п․ 1 ст․ 375 НК РФ):

Обложение по кадастровой стоимости

Применяется к недвижимости, включенной в перечень, утверждаемый законами субъектов РФ (обычно, торговые центры, офисные здания, административные здания, ТЦ, гостиницы и др․)․

• Налоговая база = Кадастровая стоимость на 1 января налогового периода․
• Если кадастровая стоимость не определена, применяется остаточная стоимость (переходное правило)․

Обложение по остаточной (бухгалтерской) стоимости

Применяется ко всей остальной недвижимости (производственные здания, склады, гаражи, сооружения, ЕНК — если не в перечне на кадастровую)․

• Налоговая база = Среднегодовая остаточная стоимость ОС․
• Расчет: сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца налогового периода и на последнее число периода / (число месяцев + 1)․

Специфические ситуации и разъяснения 2025–2026 гг․

Капитальный ремонт vs Модернизация vs Текущий ремонт

Частый вопрос: как квалифицировать работы (замена кровли, ворот, окон) для целей налога на имущество?

• Капитальный ремонт (замена изношенных элементов на аналогичные) — не увеличивает первоначальную стоимость ОС, налоговую базу по остаточной стоимости не меняет (расходы списываются на издержки производства)․
• Модернизация / Реконструкция (улучшение свойств, увеличение площади, высоты, грузоподъемности) — увеличивает первоначальную стоимость ОС, следовательно, растет остаточная стоимость и налоговая база․
• Пример из практики (указан в запросе): Замена кровли и ворот в арматурном цехе․ Если это восстановление исходных характеристик, текущий/капитальный ремонт (расходы)․ Если новая кровля имеет лучшие теплоизоляционные свойства, а ворота — автоматические вместо ручных, это модернизация (увеличение стоимости ОС)․

Передача имущества между органами власти / бюджетными учреждениями

Случай: Орган исполнительной власти передал объект другому органу (февраль 2026 г․)․

• Налогоплательщиком становится новый балансодержатель/собственник с момента госрегистрации права (или передачи по акту, если регистрация не требуется)․
• Авансовые платежи за 2026 год пересчитываются: старый владелец — до даты передачи, новый — после․
• Казенные учреждения платят налог на имущество, если имущество на их балансе (п․ 1 ст․ 374 НК РФ не исключает их)․

Организации на УСН и налог на имущество

Общее правило: УСН-щики освобождены от налога на имущество (п․ 2 ст․ 346․11 НК РФ), НО с исключением: если у них есть недвижимость, подлежащая обложению по кадастровой стоимости;

• Разъяснение Минфина (письмо от № 03-05-05-01/․․․): Компания на УСН платит налог на имущество по гаражю, только если этот гараж входит в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (утвержденный законом субъекта РФ)․ Если гараж не в перечне — УСН-щик не платит налог на имущество вообще․

Прекращение налога при выбытии имущества

Письмо ФНС России от № БС-35-21/830: Уточнен порядок прекращения исчисления налога (авансовых платежей) при выбытии объекта, облагаемого по кадастровой стоимости․ Налог перестают начислять с месяца, следующего за месяцем выбытия (сдачи, продажи, списания)․ Важно своевременно подать уведомление в налоговый орган о выбытии объекта для корректировки реестра объектов кадастровой стоимости․

Порядок исчисления и сроки уплаты (кратко)

Типичные ошибки и риски при камеральных проверках

1. Неверная квалификация работ: списание затрат на модернизацию в расходы (уменьшение налога на прибыль) без увеличения стоимости ОС (недоплата налога на имущество)․
2. Игнорирование ЕНК: обложение по остаточной стоимости зданий, входящих в ЕНК, который должен облагаться по кадастровой стоимости как единый комплекс․
3. Неучет объекта в реестре кадастровой стоимости: начисление налога по остаточной стоимости для объекта, который уже внесен в региональный перечень на кадастровую (или наоборот)․
4. Ошибки в среднегодовой стоимости: неучет месяцев неполного владения, ошибки при принятии к учету/выбытии в середине месяца․
5. УСН-щики: уплата налога по объектам, не входящим в перечень кадастровой обложения (лишние платежи) или неуплата по объектам, входящим в перечень (штрафы, пени)․

Резюме: чек-лист для бухгалтера/налоговика на 2026 год

• [ ] Проверить реестр объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (закон субъекта РФ на 2026 год)․
• [ ] Сверить баланс ОС с ЕГРН: все ли здания/сооружения зарегистрированы, есть ли «самоволы» без регистрации (риск ст․ 222 ГК РФ и налоговых споров)․
• [ ] Проанализировать все капитальные вложения за год: ремонт или модернизация? Оформить акты и приказами зафиксировать увеличение ПС ОС при модернизации․
• [ ] Проверить наличие льгот (ст․ 381 НК РФ): новые объекты, СОЛ, ТОР, ПОР, лекарственные препараты и т․д․
• [ ] Для УСН: подтвердить отсутствие/наличие объектов в «кадастровом перечне»․
• [ ] Контролировать сроки подачи уведомлений о выбытии/появлении объектов в ФНС (для кадастровых объектов)․

Статья 374 НК РФ формирует фундамент налога на имущество организаций․ Ключевые вызовы 2026 года связаны с:

• переходом на ФСБУ 26/2020 (влияет на учет ОС и лизинга);
• планируемой реформой налогообложения ЕНК;
• актуализацией региональных перечней кадастровых объектов;
• границей между ремонтом и модернизацией․

Компетентный учет объектов по ст․ 374 НК РФ позволяет не только избежать налоговых рисков, но и легально оптимизировать нагрузку за счет применения региональных льгот (сниженные ставки, инвестиционные налоговые вычеты) и правильного учета затрат на недвижимость․

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием․ Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или аудитору с учетом актуальных изменений законодательства на дату принятия решения․