Ситуация, когда субарендатор (лицо, уже арендующее помещение у арендатора) решает сдать его третьему лицу, в правовой практике называется субсубарендой (или повторной субарендой). Данный процесс регулируется статьей 615 ГК РФ и требует строгого соблюдения процедуры получения согласий. В данной статье подробно разберем правовые основы, обязательные условия договора, риски и предоставим структурированный образец документа.

Правовые основы: что говорит Гражданский кодекс

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, субарендатор имеет право передать принятое им в субаренду имущество в субаренду другому лицу (субсубарендатору) только с согласия арендодателя (собственника), если иное не предусмотрено договором аренды.

• Ключевой момент: Согласие арендодателя является обязательным условием законности сделки. Без него договор субсубаренды может быть признан недействительным.
• Роль первичного арендатора: Арендатор (посредник между собственником и субарендатором) также должен быть уведомлен или дать согласие, если это предусмотрено основным договором субаренды.
• Срок действия: Договор субсубаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора субаренды, а тот — договора аренды.

Цепочка согласий: алгоритм действий

Прежде чем подписывать договор, необходимо пройти следующую процедуру:

1. Изучение договора аренды (основного): Проверьте, разрешает ли он субаренду и требует ли письменного согласия арендодателя на последующие субаренды.
2. Изучение договора субаренды (вашего с арендатором): Есть ли у вас право давать в субаренду дальше? Часто арендаторы запрещают это в контракте.
3. Получение письменного согласия арендодателя (собственника): Направьте официальное письмо с просьбой согласовать конкретного субсубарендатора и условия. Лучше получить нотариально заверенное согласие или письмо с печатью/подписью директора.
4. Уведомление/получение согласия арендатора (вашего арендодателя): Даже если арендодатель не против, ваш непосредственный арендатор должен быть в курсе и не возражать.
5. Подписание договора субсубаренды: Только после получения всех бумаг.

Обязательные условия договора субсубаренды

Договор должен содержать все существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а также специфические для субаренды пункты:

• Предмет договора: Точное описание помещения (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, инвентаризационный план/БТИ).
• Стороны: Полные реквизиты Субарендатора (Субсубарендодателя) и Субсубарендатора (паспортные данные для физлиц, ЕГРЮЛ/ЕГРИП для юрлиц/ИП).
• Ссылки на базовые документы: Обязательно укажите номер и дату договора аренды и договора субаренды, на основании которых вы действуете. Приложите их копии.
• Срок действия: Дата начала и окончания; Не может выходить за пределы срока основной субаренды.
• Арендная плата и порядок расчетов: Сумма, валюта (рубли), периодичность, реквизиты для оплаты, порядок индексации.
• Права и обязанности сторон: Кто платит за коммуналку, кто делает ремонт, режим доступа, возможность установки вывесок и т.д.
• Ответственность за порчу имущества: Размер залогового обеспечения (обеспечительного платежа), порядок возврата.
• Условия досрочного расторжения: Основания, сроки уведомления (обычно не менее 3 месяцев, если иное не оговорено).
• Гарантии Субарендатора: Гарантия того, что основные договоры (аренды и субаренды) действуют, согласия получены, арендодатель не против.
• Государственная регистрация: Указание на обязанность сторон зарегистрировать договор в Росреестре, если срок >= 1 года (ст. 609, 674 ГК РФ).

Образец договора субсубаренды нежилого помещения (структура для Word/PDF)

Ниже приведена структура типового договора. Для работы скопируйте текст в Word, заполните данные в скобках [ ] и удалите комментарии в курсиве.

---

ДОГОВОР СУБСУБАРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № [Номер] от [Дата] г. [Город]

[Населенный пункт], «___» _____________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

СУБАРЕНДАТОР (СУБСУБАРЕНДОДАТЕЛЬ) — [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП / ФИО физлица], именуемое в дальнейшем «Субарендатор», с одной стороны,

• Юридический адрес: [Адрес]
• Фактический адрес: [Адрес]
• ИНН/КПП: [Реквизиты] / Паспорт: [Серия, номер, кем выдан, когда]
• ОГРН/ОГРНИП: [Номер]
• Действующий на основании: [Устава / Полномочия / Доверенности №__ от __.__.20__]
• Представитель: [ФИО, должность]

и

СУБСУБАРЕНДАТОР, [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП / ФИО физлица], именуемое в дальнейшем «Субсубарендатор», с другой стороны,

• Юридический адрес: [Адрес]
• Фактический адрес: [Адрес]
• ИНН/КПП: [Реквизиты] / Паспорт: [Серия, номер, кем выдан, когда]
• ОГРН/ОГРНИП: [Номер]
• Действующий на основании: [Устава / Полномочия / Доверенности №__ от __.__.20__]
• Представитель: [ФИО, должность]

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Субарендатор предоставляет Субсубарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (далее — Помещение) общей площадью [ХХ] кв.м, расположенное по адресу: [Полный адрес: регион, город, улица, дом, корпус, офис/помещение №].

Помещение находится в собственности [ФИО/Наименование Собственника] (далее, Арендодатель) и передается в субаренду на основании:

1. Договора аренды № [Номер] от [Дата] (далее — Договор аренды), заключенного между Арендодателем и Арендатором ([Наименование Арендатора]).
2. Договора субаренды № [Номер] от [Дата] (далее — Договор субаренды), заключенного между Арендатором и Субарендатором.

Копии Договора аренды и Договора субаренды, а также Инвентаризационный план/План БТИ Помещения являются неотъемлемыми приложениями к настоящему Договору (Приложения № 1, 2, 3).

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами (или с момента государственной регистрации, если срок >= 1 год) и действует до «___» _____________ 20__ г.

Срок настоящего Договора не может превышать срок действия Договора субаренды № [Номер] от [Дата]. В случае досрочного прекращения Договора субаренды или Договора аренды, настоящий Договор прекращается одновременно с ними.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

За предоставление Помещения в субаренду Субсубарендатор обязуется уплачивать Субарендатору арендную плату в размере [Сумма прописью и цифрами] руб. в месяц (без НДС / с НДС [ХХ]%).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее [Номер] числа текущего месяца путем безналичного перечисления на расчетный счет Субарендатора:

Банк: [Наименование], БИК [Номер], к/с [Номер], р/с [Номер].

Коммунальные услуги (электричество, вода, отопление, ГВС/ХВС) оплачиваются: [Субсубарендатором напрямую по счетчикам / Субарендатору в составе арендной платы / Иным способом];

Индексация арендной платы производится не чаще одного раза в год на [ХХ]% / в соответствии с инфляцией / не производится.

ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ (ЗАЛОГ)

В обеспечение исполнения обязательств по Договору Субсубарендатор вносит Обеспечительный платеж в размере [Сумма] руб. (равен [Х] месяцам арендной платы) в течение [Х] дней с момента подписания Договора.

Обеспечительный платеж возвращается Субсубарендатору в течение [Х] рабочих дней после окончания срока Договора и приемки-передачи Помещения за вычетом сумм задолженности и ущерба, если таковые имеются.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Субарендатор обязуется:

• Предоставить Помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению ([Назначение: офис, склад, торговля и т.д.]), согласно Акту приема-передачи (Приложение № 4).
• Обеспечить беспрепятственный доступ Субсубарендатора к Помещению в рабочее время: [Режим, напр. Пн-Пт 9:00–18:00 / Круглосуточно].
• Своевременно оплачивать арендную плату Арендатору по Договору субаренды.
• Уведомить Субсубарендатора о любых претензиях Арендодателя/Арендатора, связанных с Помещением.

Субарендатор имеет право:

• Требовать своевременной оплаты арендной платы.
• Проводить осмотр Помещения с уведомлением за [Х] дней.
• Взыскать ущерб, причиненный Помещению.

Субсубарендатор обязуется:

• Использовать Помещение строго по назначению: [Указать вид деятельности].
• Своевременно оплачивать арендную плату и коммунальные услуги.
• Соблюдать правила внутреннего распорядка здания/ТЦ (если применимо), пожарную безопасность, санитарные нормы.
• Не допускать порчи имущества. При обнаружении дефектов — незамедлительно уведомлять Субарендатора.
• Не передавать Помещение третьим лицам (в субаренду, в безвозмездное пользование и т.д.) без письменного согласия Субарендатора, Арендатора и Арендодателя.
• По окончании срока — освободить Помещение и вернуть его в состоянии, соответствующем износу/акту приема.

Субсубарендатор имеет право:

• Вносить в Помещение отделимые улучшения (ремонт, оборудование) с письменного согласия Субарендатора (и Арендатора/Арендодателя, если требуется по базовым договорам).
• Устанавливать вывески/рекламу на фасаде/витрине — только с согласия всех вышестоящих арендодателей и по согласованию с администрацией здания.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Стороны согласовали, что настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, так как срок его действия составляет [Х] лет/месяцев (более 1 года).

Расходы по государственной регистрации (госпошлина, услуги МФЦ/нотариуса) несет [Субсубарендатор / Стороны поровну / Субарендатор].

Стороны обязуются предоставить документы для регистрации в течение [Х] рабочих дней после подписания.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За просрочку платежей начисляется пена в размере [Х]% от суммы долга за каждый день просрочки.

За причинение ущерба Помещению, имуществу Арендодателя/Арендатора/Субарендатора виновная Сторона возмещает ущерб в полном объеме.

Субарендатор не несет ответственности за действия Арендодателя/Арендатора, приведшие к прекращению их договоров, если Субарендатор исполнил свои обязательства по получению согласий.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Споры решаются путем переговоров (досудебный порядок обязателен). Ответ на претензию — в течение [Х] календарных дней.

Неурегулированные споры передаются в [Арбитражный суд по месту нахождения Помещения / Суд общеской юрисдикции по месту нахождения ответчика].

ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

В одностороннем порядке (через суд / внесудебным уведомлением за [3] месяца) — при:

• Систематической (более [Х] раз) просрочке платежей более чем на [Х] дней.
• Использовании Помещения не по назначению.
• Причинении существенного ущерба Помещению.
• Прекращении основания владения Субарендатора (расторжение Договора субаренды/аренды).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Все уведомления направляются по адресам, указанным в преамбуле Договора, почтой (заказное с вложением) или курьером/электронно (на e-mail: [email]).

Настоящий Договор составлен в [Х] экземплярах (по одному для каждой Стороны, [+1 для Росреестра при регистрации]), имеющих равную юридическую силу.

Приложения к Договору:

1. Копия Договора аренды № [Номер] от [Дата].
2. Копия Договора субаренды № [Номер] от [Дата].
3. Согласие Арендодателя (Собственника) на субаренду (Субсубаренду).
4. Согласие Арендатора на субаренду (Субсубаренду) — если требуется.
5. Акт приема-передачи Помещения (Приложение № 5).
6. План/Инвентаризация Помещения (Приложение № 6).
7. Реквизиты и банковские данные Сторон (Приложение № 7).

ПОДПИСИ СТОРОН

СУБАРЕНДАТОР ________________ / [ФИО] М.П. Дата: «___» _____________ 20__ г.

СУБСУБАРЕНДАТОР ________________ / [ФИО] М.П. Дата: «___» _____________ 20__ г.

---

Критически важные приложения к договору

Без этих документов договор субсубаренды несет колоссальные риски:

1. Согласие Арендодателя (Собственника) — ОБЯЗАТЕЛЬНО. Без него сделка ничтожна (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Лучше в нотариальной форме или с нотариально заверенной подписью директора/собственника.
2. Согласие Арендатора (вашего арендодателя). Если Договор субаренды требует его согласия на дальнейшую передачу — получите его письменно;
3. Акт приема-передачи Помещения (двусторонний). Описывает состояние стен, полов, потолка, инженерных сетей, счетчиков (показания на момент передачи), мебели/оборудования (если есть). Подписывается в 2 экз. в день передачи ключей.
4. Копии базовых договоров (Аренды и Субаренды). Субсубарендатор должен видеть их полный текст, чтобы знать свои ограничения.

Государственная регистрация: когда и как

Согласно ст. 609 ГК РФ и ст. 674 ГК РФ, договоры аренды/субаренды недвижимости на срок 1 год и более подлежат государственной регистрации в Росреестре. Договоры на срок менее года регистрации не требуют (но могут регистрироваться по желанию сторон).

• Срок подачи: В течение года с момента подписания (иначе договор считается не заключенным для третьих лиц, а между сторонами — обязательный).
• Пакет документов: Заявление (форма заполняется на месте/Госуслуги), Договор в 3 экз. (2 стороны + Росреестр), приложения, квитанция об оплате госпошлины (2000 руб. для юрлиц/ИП, 350 руб. для физлиц, актуально на 2026 г.), паспорта/учредительные документы.
• Результат: Выписка из ЕГРН с отметкой о регистрации договора.

Налоговые и бухгалтерские нюансы

• НДС: Если Субарендатор на общей системе налогообложения (ОСНО) и арендует у плательщика НДС — он выставляет счет-фактуру Субсубарендатору. Если Субарендатор на УСН «Доходы минус расходы», НДС в счете не выделяется (если не применен добровольно).
• УСН «Доходы» (6%): Доход — вся полученная арендная плата. Расходы (аренда у Арендатора) не уменьшают базу.
• УСН «Доходы минус расходы» (15%): Аренда, уплаченная Арендатору — экономически обоснованный расход (п. 1 ст. 346.16 НК РФ), уменьшает налоговую базу.
• НДФЛ (для физлиц): 13% (резиденты) / 30% (нерезиденты) с дохода. Можно применить вычет на документированные расходы (аренду, уплаченную Арендатору) или профессиональный вычет (если подходит).
• Квитанции/Акты: Обязательно оформляйте Акты приема-передачи услуг ежемесячно/квартально для подтверждения расходов/доходов.

Типичные риски и как их минимизировать

Риск	Последствия	Как защититься
Нет согласия Арендодателя (Собственника)	Договор нищожен. Субсубарендатор выселяется. Деньги не вернешь.	Получить письменное согласие ДО подписания. Проверить право собственности через ЕГРН.
Срок субаренды > срока основной аренды	Договор прекращается вместе с основным. Потеря бизнеса.	Жестко привязать срок к дате окончания Договора аренды/субаренды. Пролонгация — только по согласованию всех.
Субсубарендатор портит имущество / не платит ЖКХ	Субарендатор отвечает перед Арендатором/Собственником.	Высокий залог (3-6 мес.). Ежемесячные акты приема-передачи показаний счетчиков. Штрафные санкции в договоре.
Арендатор/Собственник расторгает базовый договор	Вы теряете Помещение, Субсубарендатор предъявляет претензии к вам.	В договоре с Субсубарендатором: пункт о неответственности за действия вышестоящих лиц (если вы не виновны) + обязательство Субсубарендатора освободить помещение за 30 дней при прекращении основания.
Незарегистрированный договор (срок > 1 г.)	Не может быть использован в суде как доказательство условий (только как факт отношений). Сложно выселить/взыскать долг.	Обязательно регистрировать в Росреестре. Внести в договор условие об обязательной регистрации.

Чек-лист перед подписанием (резюме)

1. [ ] Проверен Договор аренды и Договор субаренды на предмет разрешения субсубаренды.
2. [ ] Получено нотариальное/письменное согласие Собственника (Арендодателя).
3. [ ] Получено согласие Арендатора (если требуется по Договору субаренды).
4. [ ] Проверена идентичность Субсубарендатора (ЕГРЮЛ/Паспорт, нет в списке санкций/террористов).
5. [ ] Составлен Акт приема-передачи с фотофиксацией состояния и показаниями счетчиков.
6. [ ] Определен порядок оплаты ЖКХ (прямые договора с ресурсоснабжающими или через Субарендатора).
7. [ ] Прописан механизм возврата залога и порядок зачета последнего месяца.
8. [ ] Подготовлен пакет для Росреестра (если срок >= 1 года).
9. [ ] Подписаны 3 экземпляра договора + приложения.

Сдача в субаренду субарендатором (субсубаренда), это легальный, но юридически сложный инструмент. Главный принцип: вы не можете передать больше прав, чем имеете сами. Качественно составленный договор, полный пакет согласий вышестоящих лиц, детальный акт приема-передачи и своевременная регистрация в Росреестре, это единственный способ защитить свой бизнес и финансы. Используйте приведенный выше образец как надежный каркас, но обязательно адаптируйте его под специфику вашего помещения и требования базовых договоров при участии юриста.