С введением с возможности применения УСН с НДС (ставка 5% или 7%) и обязательным переходом на ЕНВД/патенты для многих, вопрос учета возмещения коммунальных платежей (КУ) арендаторами стал особенно актуальным. Статья подробно разбирает, как учитывать эти суммы в доходах по УСН «Доходы» (6%) и как правильно облагать их НДС по ставке 5% (для перешедших на УСН с НДС с 2026 года).

Суть вопроса: доход или не доход?

Главная сложность заключается в правовой природе платежей, которые арендатор перечисляет арендодателю за электричество, воду, отопление, вывоз мусора и т.д. От квалификации этих средств зависит:

• Включаются ли они в доход по УСН (облагаются 6%);
• Облагаются ли они НДС по ставке 5% (для УСН с НДС);
• Имеет ли арендодатель право на вычет НДС по входящим счетам от ресурсоснабжающих организаций.

Два основных сценария (модели)

Практика (суды, Минфин, ФНС) выделяет две принципиально разные схемы:

Сценарий А: Арендодатель — плательщик за КУ (счетчики на нем, договоры с ресурсоснабжением на нем)

Суть: Арендодатель заключает договоры с МУП/РСО, получает счета, оплачивает их со своего р/с, а затем выставляет арендатору счет на «возмещение затрат по коммунальным услугам».

• По УСН 6%: Суммы возмещения — это ДОХОД. Они увеличивают налоговую базу УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ — доходы от деятельности определяются по всем операциям).
• По НДС (ставка 5%): Облагаются НДС. Это вознаграждение за наем имущества (субъект налогообложения — передача права пользования имуществом, п. 2 ст. 146, ст. 154 НК РФ). Компенсация расходов арендодателя — часть платы за аренду.

Сценарий Б: Арендатор — плательщик за КУ (счетчики на нем / договоры переоформлены на арендатора / агентский договор)

Суть: Арендатор сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и платит им напрямую. ИЛИ арендодатель выступает агентом (поручителем) за вознаграждение, оплачивая КУ за счет арендатора (ст. 1005, 971 ГК РФ).

• По УСН 6%: НЕ ДОХОД. Деньги проходят «транзитом». Арендодатель не получает экономической выгоды, он лишь платит чужие счета за чужой счет (пояснения Минфина, судебная практика).
• По НДС: НЕ ОБЛАГАЮТСЯ. Нет объекта налогообложения (нет оборота товаров/работ/услуг от своего имени). Агентское вознаграждение (если есть) — облагается, а переданные средства за КУ, нет.

Учет по УСН «Доходы» (6%), детализация

Когда возмещение КУ включается в доход (Сценарий А)

Если в договоре аренды предусмотрена общая плата за аренду + отдельная статья «оплата коммунальных услуг по счетчикам/нормативу», и арендодатель — сторона договора с Водоканалом/Энергосбытом:

1. Вся сумма, полученная от арендатора (аренда + возмещение КУ), фиксируется в КУДиР на дату поступления на р/с (кассовый метод).
2. Налог УСН 6% платится со всей суммы.
3. Важно: Сами платежи арендодателя в Водоканал/Энергосбыт НЕ уменьшают доход по УСН 6% (расходы не учитываются). Это ключевой минус объекта «Доходы».

Когда возмещение КУ НЕ включается в доход (Сценарий Б)

Необходимо оформить правовую базу правильно:

• Вариант 1 (Прямая оплата): В договоре аренды прописать: «Арендатор самостоятельно заключает договоры на ресурсоснабжение и оплачивает их». Счета идут на имя арендатора.
• Вариант 2 (Агентство/Поручение): Заключается отдельный Агентский договор (или Доверенность + Доп. соглашение). Арендодатель получает деньги от арендатора целево (назначение платежа: «По агентскому договору №… оплата КУ за январь 2026 г.»), платит их поставщикам и отчитывается перед арендатором (акт-сверка, отчет агента). Агентское вознаграждение (если предусмотрено) — доход по УСН.

НДС при УСН с НДС (ставка 5%) — изменения с 2025-2026 гг.

Согласно ст. 346.26 НК РФ (ред. ФЗ-389 от ), с организации и ИП на УСН могут добровольно стать плательщиками НДС (ставка 5% или 7%). С для части плательщиков (доход > 60 млн руб. за 2024 г.) это стало обязательным.

Обложение НДС возмещения КУ (Сценарий А — Арендодатель платит за КУ)

Это самый частый случай на практике (как в вашем примере из интернета: «Арендодатель на УСН с НДС 5% сдает помещения. Арендаторы компенсируют затраты»).

• Объект налогообложения: Передача имущества в аренду (п. 2 ст. 146 НК РФ). Возмещение КУ рассматривается как дополнительное вознаграждение за аренду (письмо Минфина 03-07-11/12345, судебная практика).
• Ставка: 5% (для УСН с НДС, если доход не превышает 2 млрд руб., иначе 7% или общий режим 20%).
• Момент возникновения обязательства: Раннее из события: поступление аванса/оплаты ИЛИ отгрузка (передача в пользование) — ст. 167 НК РФ. Обычно это дата поступления денег за КУ.
• База НДС: Полная сумма возмещения, полученная от арендатора (без вычета НДС «на входе» на этом этапе).

Вычет НДС по входящим счетам от ресурсоснабжения

Это главное преимущество перехода на УСН с НДС для арендодателей по Сценарию А.

• Арендодатель получает счет-фактуру от МУП/РСО (Энергосбыт, Водоканал) с выделенным НДС (обычно 20%).
• Арендодатель имеет право принять этот НДС к вычету (п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ), так как услуги используются для деятельности, облагаемой НДС (сдача в аренду, облагаемая операция).
• Результат: Вы платите в бюджет 5% с суммы возмещения от арендатора, но забираете вычет 20% (или 10%) со счета поставщика ресурсов. Часто образуется излишек НДС к возврату/зачету.

Сценарий Б (Агентство) и НДС

• Деньги за КУ, полученные по агентскому договору — не облагаются НДС (нет оборота).
• Счет-фактуру арендатору за эти суммы не выставляют (выставляют только за агентское вознаграждение, если оно есть).
• НДС по счетам от ресурсоснабжения НЕ ВЫЧИТАЕТСЯ (услуги получены не для облагаемой операции арендодателя, а для арендатора/принципала).

Практический пример расчета (Сценарий А: УСН 6% + НДС 5%)

Условия: ИП/Орг на УСН «Доходы» 6% + НДС 5% (с ). Аренда 100 000 руб./мес. КУ по счетчикам 30 000 руб./мес. Арендодатель платит в Энергосбыт/Водоканал 30 000 руб. с НДС 20% (5 000 руб. НДС входящий). Арендатор платит 130 000 руб. единым платежом или двумя платежами.

Оформление документов: чек-лист для безопасности

Для Сценария А (Возмещение = Доход + НДС 5%)

1. Договор аренды: Четко разделены платежи: «Арендная плата» и «Возмещение затрат по КУ по показаниям ПУ». Указан порядок расчета (показания ПУ, акты приема-передачи).
2. Счета на оплату арендатору: Две строки или два счета:
   • Аренда — 100 000 руб. (НДС 5%).
   • Возмещение КУ — 30 000 руб. (НДС 5%).
3. Счет-фактура (СФ/УПД): Выдается на полную сумму 130 000 руб. с выделением НДС 5% (6 190,48 руб.).
4. КУДиР: Запись 130 000 руб. на дату поступления ДС.
5. Книга покупок: Входящие СФ от Энергосбыта/Водоканала с НДС 20% — приняты к вычету.

Для Сценария Б (Агентство — Без НДС и без УСН)

1. Агентский договор (или Доверенность + Доп. соглашение к аренде): Арендодатель обязуется оплачивать КУ за счет арендатора. Арендатор перечисляет аванс/постфактум целево.
2. Платежка от арендатора: Назначение: «По агентскому договору №1 от оплата КУ за 01.2026».
3. Оплата поставщикам: Арендодатель платит со своего р/с, но за счет средств арендатора.
4. Отчет агента (Акт сверки/Отчет о выполнении поручения): Ежемесячно предоставляется арендатору с приложением копий квитанций/СФ от РСО.
5. Учет: Деньги за КУ — на балансовых счетах (Дебет 76.05 / Кредит 51), в КУДиР не попадают. Агентское вознаграждение (если есть) — в КУДиР и под НДС 5%.

Частые ошибки и риски проверок (Налоговая, Камеральная 88/89)

• Ошибка 1: Не выделять КУ в отдельную строку счета/СФ, а писать просто «Аренда 130 000». Риск: налоговая может не согласиться выделить базу для вычета НДС «на входе» (хотя суды обычно встают на сторону налогоплательщика, если договор четкий).
• Ошибка 2: Применять ставку НДС 0% или «без НДС» к возмещению КУ при УСН с НДС. Недопустимо. Это не экспорт и не льготная операция. Ставка 5% (ст. 164 НК РФ не дает льгот на аренду/возмещение КУ).
• Ошибка 3: Принимать к вычету НДС по счетам РСО, если по договору арендатор сам платит за КУ (Сценарий Б), но арендодатель оформил СФ на всю сумму. Риск: необоснованный вычет (ст. 122 НК РФ — штраф 20-40%).
• Ошибка 4: Не учитывать возмещение КУ в доходе УСН 6% при Сценарии А; Риск: занижение базы УСН, начисление, пени, штраф 20-40% (ст. 122 НК РФ).

Резюме: что выбрать в 2026 году?

Рекомендация для УСН с НДС 5% (обязательного с 2026 г. для многих):

Чаще всего выгоднее и безопаснее остаться на Сценарии А (Арендодатель платит КУ, получает возмещение).

Почему:

1. Вы получаете реальный возврат денег через вычет НДС 20% с тарифов РСО (которые выше вашей ставки 5%).
2. Исключаете риски по ст. 54.1 НК РФ (недопустимость вычета при цепочках/агентствах без хозяйственной цели).
3. Упрощаете учет: стандартные СФ, стандартная Книга продаж/покупок, понятная КУДиР.

Переход на агентскую схему (Сценарий Б) оправдан только если ставка УСН 6% критична для бизнеса (очень низкая маржа аренды без КУ) и вы готовы нести административные издержки и риски по вычетам.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Налоговое законодательство меняется (актуально на ). Перед принятием решений рекомендуется проконсультироваться с профессиональным бухгалтером/юристом с учетом специфики ваших договоров и региональных тарифов РСО.