Вопросы земельного права и градостроительного регулирования являются ключевыми для владельцев, арендаторов и потенциальных покупателей участков в Пермском крае. Правильное определение вида разрешенного использования (ВРИ) определяет, какие именно действия можно совершать на земельном участке: строить жилой дом, вести сельское хозяйство, размещать торговые объекты или оборудовывать подсобное хозяйство. Нарушение установленного ВРИ влечет за собой административную ответственность и может привести к сносу незаконно возведенных объектов.

В данной статье подробно разбирается правовая база, классификация видов разрешенного использования, особенности их применения на территории Пермского края и города Перми, а также порядок изменения ВРИ.

Федеральная нормативная база: Классификатор ВРИ

Основным документом, регламентирующим единый перечень видов разрешенного использования на всей территории Российской Федерации, является Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 (вступил в силу ). Данный документ заменил устаревший Приказ Минэкономразвития от № 540.

Структура Классификатора

Классификатор имеет иерархическую структуру и содержит коды для каждого вида использования. Он разделен на крупные группы, соответствующие категориям земель (ст. 7 ЗК РФ):

• Земли сельскохозяйственного назначения (коды 214001xxxxxx);
• Земли населенных пунктов (коды 214002xxxxxx);
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения нужд обороны и иного назначения (коды 214003xxxxxx);
• Земли особо охраняемых территорий и объектов (коды 214004xxxxxx);
• Земли лесного фонда (коды 214005xxxxxx);
• Земли водного фонда (коды 214006xxxxxx);
• Земли запаса (коды 214007xxxxxx).

Внутри каждой категории выделяются виды разрешенного использования (основные, условно-допустимые, вспомогательные).

Основные группы ВРИ (примеры из Классификатора)

Согласно актуальной редакции Классификатора (с изменениями на 2024–2026 гг., в т.ч. Приказы Росреестра № П/0166, П/0326, П/0414, П/0246, П/0303/24), ключевые группы ВРИ для граждан и бизнеса включают:

1. Сельскохозяйственное использование: растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство, сенокос, пастбище и др. (актуально для СНТ, ДНТ, ЛПХ, КФХ).
2. Жилая застройка:
   • Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
   • Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
   • Для садоводства (в составе садовых некоммерческих объединений);
   • Многоэтажная жилая застройка, застройка кварталами и т.д.
3. Предпринимательская и коммерческая деятельность: размещение объектов торговли (магазины, рынки), общественного питания, офисов, складов, производственных объектов, гостиниц.
4. Общественно-деловой, рекреационный и иные виды использования: размещение объектов образования, здравоохранения, культуры, спорта, парков, площадей, инженерной инфраструктуры.
5. Инженерная инфраструктура и особые зоны: под прокладку трубопроводов, линий электропередач, размещение объектов оборонного назначения, особо охраняемых природных территорий (ООПТ).

Региональные особенности: Пермский край и город Пермь

Федеральный Классификатор устанавливает «верхний» перечень. Однако конкретный вид разрешенного использования для конкретного участка устанавливается местными нормативными правовыми актами — Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Правила землепользования и застройки города Перми

На территории города Перми действуют Правила землепользования и застройки города Перми, утвержденные Решением Пермской городской Думы от № 143 (с последующими изменениями, в т.ч. от ).

Документ устанавливает:

• Границы зон с особыми условиями использования территорий (ЗОС);
• Границы зон с ограничениями использования территорий (санитарно-защитные зоны, зоны охраны культурного наследия, зоны аэропорта «Большое Савино» и др.);
• Перечень видов разрешенного использования для каждой функциональной зоны (жилая зона деловой застройки, зона индивидуальной жилья, зона промышленная, зона рекреационная и т.д.);
• Параметры застройки: предельная плотность, максимальная этажность, минимальные отступы от границ (красных линий).

Правила землепользования муниципальных районов и округов Пермского края

Каждый муниципальный район (Березовский, Кишертский, Осинский и др.) и городской округ (Березники, Соликамск, Чайковский, Кунгур и др.) имеют свои утвержденные ПЗЗ. Они учитывают специфику территории: наличие сельхозугодий, лесных массивов, месторождений полезных ископаемых, исторических поселений.

Важно: Перед покупкой или арендой участка в районе необходимо изучить ПЗЗ именно этого муниципального образования. Они публикуются на официальных сайтах администраций районов и в информационных системах градостроительной деятельности.

Соответствие ВРИ площади участка и параметрам застройки

Частая проблема — несоответствие площади участка предельным размерам (минимальным или максимальным), установленным ПЗЗ для конкретного ВРИ.

Согласно судебной практике и разъяснениям (в т.ч. ГАРАНТ.РУ, КонсультантПлюс), установление соответствия ВРИ Классификатору возможно, но реализация права на строительство или ведение хозяйства требует соблюдения нормативов ПЗЗ.

• Минимальный размер: Если участок меньше минимального, установленного для данного ВРИ в данной зоне (например, для ИЖС в конкретной зоне мин. 6 соток, а участок 4 сотки), то получить градостроительный план (ГПЗУ) и разрешение на строительство будет невозможно без объединения с соседними участками или изменения зонирования.
• Максимальный размер: Превышение максимального размера (актуально для ЛПХ, садоводства) может стать основанием для отказа в предоставлении участка из госсобственности или для выкупа лишней площади.

Информация из интернета подтверждает: «Возможно ли установить соответствие Классификатору вида разрешенного использования земельного участка, если его площадь не соответствует предельным размерам, указанным в Правилах землепользования…» — ответ кроется в том, что ВРИ как статус участка может соответствовать Классификатору, но реализация этого ВРИ блокируется градостроительным регламентом зоны.

Виды ВРИ по типам категорий земель (актуально для Пермского края)

Земли населенных пунктов (самые востребованные)

Земли сельскохозяйственного назначения (вне границ населенных пунктов)

• Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) — производство, переработка, хранение и реализация сельхозпродукции. Возможно строительство жилого дома для главы КФХ и членов семьи.
• Для размещения объектов агропромышленного комплекса — комплексы хранения, переработки, животноводческие фермы.
• Сельскохозяйственное использование (общее), пастбища, сенокосы, засевы.

Нюанс Пермского края: Большие территории края относятся к зоне рискованного земледелия. ПЗЗ районов могут устанавливать особые минимальные размеры участков для КФХ (часто от 10–50 га в зависимости от специализации).

Условно-допустимые виды использования

Для каждой функциональной зоны ПЗЗ устанавливают список условно-допустимых ВРИ. Их реализация возможна только после проведения публичных слушаний и принятия решения органом местного самоуправления (администрацией города/района).

Пример: В зоне индивидуальной жилья (ИЖС) условно-допустимым может быть размещение небольшого магазина бытовых товаров, аптеки или детского сада. В Перми порядок проведения публичных слушаний регламентирован местными актами.

Как узнать ВРИ конкретного участка в Пермском крае?

1. Выписка из ЕГРН (электронная или бумажная), содержит запись о виде разрешенного использования (основном). Заказать можно через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ.
2. Публичная кадастровая карта (PKK5.rosreestr.ru) — в карточке объекта указан ВРИ и категория земель. Удобен для первичной проверки.
3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), самый достоверный документ. Он выдается администрацией (в Перми — Управлением архитектуры и градостроительства, в районах — администрациями МО) на основании ПЗЗ. В ГПЗУ указаны: ВРИ (основной и условно-допустимые), параметры застройки, ЗОС, ОЗУ, наличие инженерных сетей. ГПЗУ обязателен для получения разрешения на строительство.
4. Информационная система градостроительной деятельности Пермского края — региональный портал для поиска ПЗЗ, схем зонирования и ГПЗУ.

Изменение вида разрешенного использования (Перевод ВРИ)

Если текущий ВРИ не соответствует планам владельца (например, нужно построить магазин на участке с ВРИ «ИЖС» или перевести ЛПХ в ИЖС), требуется процедура изменения ВРИ.

Основания и порядок (ст. 39, 40 ЗК РФ, ст. 42 ГК РФ)

• Инициатор: собственник участка (или арендатель с согласия собственника).
• Условие: Новый ВРИ должен быть предусмотрен ПЗЗ для данной функциональной зоны (как основной или условно-допустимый). Если ПЗЗ не предусматривает нужный ВРИ — сначала нужно инициировать изменение ПЗЗ (разработку проекта изменений, публичные слушания, утверждение).
• Подача заявления: В администрацию муниципального образования (в Перми — в МФЦ или через Госуслуги в адрес Управления архитектуры).
• Согласования: При необходимости — с органами охраны памятников, Рослесом, Росприроднадзором, Минобороны и др. (если участок в ЗОС/ОЗУ).
• Решение: Администрация принимает решение о согласии или отказе.
• Внесение изменений в ЕГРН: На основании решения администрации Росреестр вносит запись о новом ВРИ;

Особенности в городе Перми (ст. 3.1 ПЗЗ г. Перми)

В Правилах землепользования Перми (ст. 3.1) закреплен порядок изменения ВРИ физическими и юридическими лицами. Важно учитывать, что в черте города Перми изменение ВРИ часто требует согласования с проектом планировки территории (ППТ) или схемой планировочной организации (СПО), если речь идет о существенном изменении функционала (например, жилая зона -> деловая).

Практические рекомендации для участников земельных отношений Пермского края

1. Проверяйте ВРИ до сделки. Низкая цена участка часто объясняется неудобным ВРИ (например, «ведение огородничества» вместо «ИЖС» — нельзя зарегистрироваться, сложно ипотека, нельзя построить капитальный дом);
2. Заказывайте ГПЗУ. Это единственный документ, гарантирующий, что на участке можно построить именно то, что вы планируете, с учетом всех отступов, этажности и ЗОС.
3. Учитывайте ЗОС и ОЗУ. В Пермском крае обширные зоны с особыми условиями: зоны охраны культурного наследия (исторический центр Перми, Чусовой, Кунгур), санитарно-защитные зоны крупных заводов (Пермский нефтеперерабатывающий, «Мотовилихинские заводы», Авиадвигатель), зоны аэропорта, зоны охраны водных объектов (Кामा, Чусовая, Козьва, Votkinskoe vodokhranilishche). Они накладывают строгие ограничения на ВРИ и параметры застройки.
4. Соблюдайте предельные размеры. При оформлении участка в собственность/аренду с аукциона или без аукциона (например, для ЛПХ/КФХ) площадь должна попадать в «вилку» ПЗЗ. Иначе договор не заключат или участок не сформируют.
5. Консультируйтесь с кадастровыми инженерами и юристами. Процедура изменения ВРИ или разрешения условно-допустимого использования через публичные слушания требует подготовки пакета документов и знания местных регламентов.

Система видов разрешенного использования земельных участков в Пермском крае строится на федеральном Классификаторе (Приказ Росреестра № П/0412) и конкретизируется местными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ города Перми, муниципальных районов и городских округов).

Ключевые моменты для запоминания:

• ВРИ определяет юридический режим участка;
• Основные ВРИ: ИЖС, ЛПХ, Садоводство, Огородничество, КФХ, Коммерческое/Производственное, Общественно-деловой.
• Реализация ВРИ возможна только в установленных ПЗЗ функциональных зонах и при соблюдении предельных размеров участков и параметров застройки.
• Для подтверждения возможностей участка необходимо получить ГПЗУ.
• Изменение ВРИ требует соответствия ПЗЗ и принятия решения администрацией (часто через публичные слушания).

Грамотный подход к выбору участка с нужным ВРИ или своевременное его изменение сэкономит время, деньги и избежит правовых рисков при реализации строительных и хозяйственных проектов в Пермском крае.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база может меняться. Для принятия решений обращайтесь к актуальным текстам законов (ЗК РФ, ГК РФ, ПЗЗ) и к специалистам в области земельного права и кадастровой деятельности.