Оценка технического состояния зданий и сооружений — важнейшая задача, стоящая перед собственниками недвижимости, эксплуатирующими организациями, проектировщиками и специалистами по обследованию. Визуальный (внешний) осмотр является первым и обязательным этапом любого обследования: именно по внешним признакам можно выявить опасные дефекты, определить необходимость детального инструментального обследования и принять решение о дальнейшей эксплуатации объекта.

Нормативная база

При проведении визуальной оценки состояния зданий следует руководствоваться действующими нормативными документами:

• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», основной документ, регламентирующий порядок обследований;
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
• ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований»;
• СП 70.13330 «Несущие и ограждающие конструкции»;
• ведомственные рекомендации и пособия по обследованию зданий различного назначения.

Цели и задачи визуального обследования

Внешний осмотр позволяет решить следующие задачи:

1. выявление видимых дефектов и повреждений конструкций;
2. предварительная оценка категории технического состояния;
3. установление соответствия фактического состояния проектной документации;
4. определение объема и методов детального (инструментального) обследования;
5. выявление признаков аварийного состояния, требующих немедленных мер.

Основные внешние признаки дефектов конструкций

Трещины

Трещины — наиболее распространенный и информативный признак. При их анализе оценивают:

• расположение — в несущих или ограждающих конструкциях;
• направление, вертикальные, горизонтальные, наклонные (диагональные);
• ширину раскрытия — измеряется щупом или мерной лупой;
• характер развития — стабилизировавшиеся или прогрессирующие (устанавливаеться по маякам).

Типичные причины:

• наклонные трещины в простенках — неравномерная осадка фундаментов;
• вертикальные трещины в середине пролета балок и плит — изгибные деформации, перегрузка;
• горизонтальные трещины в кладке, внецентренное сжатие, распорные усилия;
• трещины у опор балок — срез, недостаточная площадь опирания.

Деформации и отклонения от вертикали

К характерным деформациям относятся:

• крен здания или отдельных конструкций (измеряется отвесом, нивелиром);
• прогибы балок, ферм, плит перекрытий;
• выпучивание стен, отклонение стен от вертикальной плоскости;
• осадка отдельных участков здания, перекосы проемов.

Коррозионные повреждения

Для железобетонных конструкций:

• ржавые потеки на поверхности бетона, признак коррозии арматуры;
• отслоение защитного слоя бетона, оголение арматуры;
• трещины вдоль арматурных стержней;
• разрушение бетона в зонах увлажнения.

Для металлических конструкций:

• очаговая и сплошная коррозия с уменьшением сечения элементов;
• расслоение металла;
• коррозия сварных швов и болтовых соединений.

Для деревянных конструкций:

• поражение грибком (домовой грибок, плесень), изменение цвета древесины;
• загнивание в узлах опирания и местах увлажнения;
• поражение насекомыми-древоточцами (отверстия, древесная мука).

Дефекты фундаментов и оснований

• трещины в цоколе и надземной части фундаментов;
• осадочные деформации, перекосы здания;
• разрушение отмостки, подтопление подвала;
• выкрашивание и выветривание материала фундамента;
• выпучивание полов подвала (признак морозного пучения грунтов).

Признаки увлажнения

• мокрые пятна, высолы на стенах;
• отслоение штукатурки и отделки;
• следы протечек на перекрытиях;
• нарушение гидроизоляции, неисправность водостоков.

Категории технического состояния

По результатам визуального осмотра конструкциям присваивается одна из категорий состояния (по ГОСТ 31937-2011):

• Исправное состояние — повреждений нет, несущая способность обеспечена;
• Работоспособное состояние — имеются незначительные дефекты, не влияющие на несущую способность; требуется текущий ремонт;
• Ограниченно работоспособное состояние, имеются дефекты, снижающие несущую способность; требуется усиление или капитальный ремонт, необходим контроль;
• Недопустимое (аварийное) состояние — дальнейшая эксплуатация опасна; требуется немедленное ограждение, разгрузка и усиление конструкций.

Признаки аварийного состояния, требующие немедленных мер

1. прогрессирующие трещины в несущих конструкциях с раскрытием более допустимых значений;
2. видимые прогибы балок и плит, превышающие 1/50 пролета;
3. разрушение опорных узлов, выпадение камней из кладки;
4. обнажение и коррозия рабочей арматуры на значительной площади;
5. крен здания, превышающий предельные значения;
6. сквозная коррозия несущих металлических элементов;
7. сквозное загнивание деревянных несущих элементов.

Порядок проведения визуального обследования

1. Подготовительный этап, сбор и анализ проектной и исполнительной документации, изучение истории эксплуатации, ремонтов и реконструкций.
2. Наружный осмотр — обход здания по периметру, осмотр фасадов, цоколя, отмостки, кровли.
3. Внутренний осмотр, последовательный осмотр помещений снизу вверх (подвал, этажи, чердак), осмотр всех доступных конструкций.
4. Фиксация дефектов — составление дефектной ведомости, фотофиксация, нанесение дефектов на планы и развертки, установка маяков на трещины.
5. Предварительные выводы — оценка категории состояния, определение программы детального обследования.

Инструментарий визуального осмотра

• мерная лупа и набор щупов для измерения ширины трещин;
• отвес, рулетка, лазерный дальномер;
• молоток для простукивания (выявление пустот и отслоений);
• фотоаппарат или камера для фотофиксации;
• фонарь, зеркало для осмотра труднодоступных мест;
• стеклянные и гипсовые маяки для контроля развития трещин.

Визуальная оценка надежности зданий по внешним признакам — доступный и эффективный метод первичной диагностики. Однако следует помнить, что внешний осмотр не заменяет полноценного инструментального обследования с поверочными расчетами. При выявлении дефектов, отнесенных к ограниченно работоспособному или аварийному состоянию, необходимо привлечение специализированной организации, имеющей соответствующие допуски, для проведения детального обследования и разработки мероприятий по усилению конструкций. Регулярные осмотры (не реже одного раза в год, а для зданий с дефектами — чаще) позволяют своевременно выявлять развитие повреждений и обеспечивать безопасную эксплуатацию зданий и сооружений.