На практике арендодатели нередко перекладывают часть своих расходов на арендаторов, включая в договор условие о возмещении налога на имущество․ Такая конструкция законна, однако вызывает вопросы по налогообложению — прежде всего по НДС и налогу на прибыль․ Разберём ключевые моменты․
Правовая основа возмещения
Налог на имущество организаций уплачивает собственник объекта — то есть арендодатель (статьи 373–374 НК РФ)․ Однако гражданское законодательство допускает свободу договора (статья 421 ГК РФ): стороны вправе согласовать, что арендатор компенсирует арендодателю расходы, связанные с содержанием объекта, включая налог на имущество․
Обычно это оформляется одним из способов:
- включение налога в состав арендной платы (фиксированная или переменная часть);
- отдельное возмещение (компенсация) по факту уплаты налога арендодателем;
- возмещение в составе «эксплуатационных расходов» (opex) по аналогии с коммунальными платежами․
НДС при возмещении налога на имущество
Это самый спорный вопрос․ Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ․ Кроме того, пункт 2 статьи 153 и подпункт 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ предусматривают, что налоговая база увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных услуг․
Позиции складываются следующим образом:
- Если возмещение включено в арендную плату, вся сумма однозначно облагается НДС как оплата услуг аренды․
- Если возмещение выставляется отдельно — налоговые органы и Минфин, как правило, считают, что компенсация связана с оказанием услуги аренды и должна облагаться НДС на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ․ Арендодатель выставляет счёт-фактуру, а арендатор принимает НДС к вычету․
- Альтернативная позиция — компенсация не является реализацией, поэтому НДС не облагается․ Однако такой подход несёт налоговые риски и, скорее всего, потребует отстаивания в суде;
Практическая рекомендация: безопаснее начислить НДС на сумму возмещения и выставить счёт-фактуру, тогда у обеих сторон не будет претензий со стороны налоговых органов․
Налог на прибыль
У арендодателя: полученная компенсация признаётся доходом (выручкой от реализации услуг либо внереализационным доходом — в зависимости от оформления)․ Одновременно уплаченный налог на имущество учитывается в расходах (подпункт 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ)․
У арендатора: суммы возмещения, как правило, учитываются в составе расходов, связанных с арендой (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ), при условии экономической обоснованности и документального подтверждения (статья 252 НК РФ)․
Документальное оформление
Для корректного учёта рекомендуется:
- Закрепить в договоре аренды обязанность арендатора возмещать налог на имущество (или его долю пропорционально арендуемой площади)․
- Предусмотреть порядок расчёта: база (кадастровая или среднегодовая стоимость), ставка, периодичность․
- Выставлять акт и счёт-фактуру (при обложении НДС) с приложением расчёта и копии платёжного документа об уплате налога арендодателем․
- Указать, является ли возмещение частью арендной платы или самостоятельным платежом, это влияет на налоговую квалификацию․
Типичные ошибки и риски
- Отсутствие в договоре прямого условия о возмещении — налоговая может отказать арендатору в признании расхода․
- Неначисление НДС на компенсацию — риск доначисления налога, пеней и штрафа у арендодателя․
- Возмещение налога по объектам, не связанным с арендой, — расходы могут быть признаны необоснованными․
- Отсутствие подтверждающих документов (расчёта, платёжек)․
Возмещение налога на имущество арендатором, законная и распространённая практика․ Главное — грамотно сформулировать условие в договоре, правильно оформить первичные документы и учесть позицию контролирующих органов по НДС: суммы компенсации, связанные с арендой, безопаснее облагать налогом․ При существенных суммах целесообразно получить консультацию налогового советника или запросить разъяснения в налоговом органе․