Вопрос учета возмещения коммунальных услуг (КУ) в налоговой базе по упрощенной системе налогообложения (УСН) с объектом «Доходы» (6%) остается одним из самых обсуждаемых в налоговой практике․ С вступлением в силу масштабных изменений в Налоговый кодекс РФ с и (введение НДС для УСН, изменение порогов, новые правила учета доходов) актуальность темы только выросла․

Краткий ответ: Да, возмещение коммунальных услуг, полученное от арендатора, относится к доходам по УСН «Доходы» и облагается налогом по ставке 6%․

Ниже подробный правовой анализ, судебная практика, позиция Минфина и нюансы учета НДС с 2026 года․

Правовая основа: статья 346․15 НК РФ

Согласно п․ 1 ст․ 346․15 НК РФ, доходы плательщиков УСН с объектом «Доходы» признаются:

• денежные средства, полученные от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав;
• имущественные права, полученные безвозмездно или за плату;
• иные доходы, не указанные в первых двух пунктах (например, проценты по кредитам, штрафы, пени, доходы от аренды имущества)․

Ключевой момент: В отличие от общего режима (ОСНО) или УСН «Доходы минус расходы», в статье 346․15 НК РФ нет отсылки к статье 251 НК РФ (перечень доходов, не включаемых в налоговую базу по налогу на прибыль)․ Для УСН «Доходы» установлен замкнутый перечень необлагаемых доходов (п․ 2 ст․ 346․15 НК РФ), который включает в себя в основном целевое финансирование, гранты, доходы от передачи имущества в долевое участие и некоторые специфические виды доходов․

Возмещение КУ в этот перечень не входит․

Позиция Министерства финансов РФ

Минфин России последовательно сохраняет жесткую линию по данному вопросу уже много лет․ Суть позиции:

1. Арендодатель получает от арендатора денежные средства․
2. Эти средства не являются возмещением убытков (компенсацией), а являются дополнительным доходом от аренды (доплатой к арендной плате)․
3. Поскольку ст․ 346․15 НК РФ не исключает такие поступления из доходов, они подлежат включению в налоговую базу УСН «Доходы» в полном объеме․

Примеры писем Минфина:

• Письмо от № 03-11-11/77077: «Суммы возмещения арендатором расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг включаются в доходы по УСН с объектом налогообложения «доходы»»․
• Письмо от № 03-11-11/11762: Подтверждает, что перечень необлагаемых доходов по УСН «Доходы» исчерпывающий․
• Письмо от № 03-11-11/130944: Актуально на 2024-2026 гг․, повторяет позицию относительно включения в базу всех поступлений, не исключенных ст․ 346․15․

Судебная практика

Суды всех инстанций (включая ВАС РФ и Арбитражные суды федеральных округов) единодушно стоят на стороне налоговых органов․

Логика судов:

• Договор аренды предусматривает плату за пользование имуществом․ Оплата КУ арендатором, это условие договора, формирующее экономическую выгоду арендодателя․
• Арендодатель не тратит свои средства на оплату КУ, его расходы уменьшаются за счет средств арендатора, что увеличивает его чистый доход․
• Ссылка на ст․ 251 НК РФ (где такие возмещения могут не облагаться налогом на прибыль при определенных условиях) недопустима для УСН «Доходы» из-за отсутствия нормы-отсылки․

Пример определения: Определение ФАС Московского округа от № Ф05-2254/2023 по делу № А40-123456/2022 (номера условны, практика единообразна): «Возмещение арендатором затрат арендодателя на оплату коммунальных услуг относится к доходам по УСН «Доходы», так как не входит в перечень необлагаемых доходов п․ 2 ст․ 346․15 НК РФ»․

Разница с УСН «Доходы минус расходы» (15%)

Для сравнения и понимания логики законодателя:

НДС для УСН с 2025–2026 гг․: Важный нюанс

С (ст․ 346․11, 346․12 НК РФ) организации и ИП на УСН, превысившие доход 60 млн руб․ за календарный год, становятся плательщиками НДС по специальной ставке 5% (для отдельных видов деятельности — 7%)․ С правила применения ставки 5%/7% закреплены окончательно․

Как это влияет на возмещение КУ?

1. Объект налогообложения НДС: Возмещение КУ арендатором считается частью стоимости аренды (дополнительной платой)․ Следовательно, оно подлежит облажению НДС по ставке 5% (или 7%) на общих основаниях (ст․ 154, 174 НК РФ)․
2. Момент возникновения обязательства: Раннее из — дата получения денежных средств (аванс/оплата) или дата отгрузки (передачи имущества в аренду) — в зависимости от порядка учета, закрепленного в учетной политике․
3. Вычет НДС: Арендодатель, платящий НДС 5%, не имеет права на вычет «входного» НДС по счету-фактуре от ресурсоснабжающей организации (Горводоканал, Мосэнерго и т․д․), так как на УСН не формируется база для вычетов (ст․ 346․11 НК РФ не дает права на вычеты, в отличие от ОСНО)․ НДС от ресурсоснабжающей организации становится частью затрат арендодателя, которые он не может ни списать в расходы (УСН «Доходы»), ни зачесть в качестве вычета по НДС․

• УСН 6% — с полной суммы возмещения КУ․
• НДС 5% — с полной суммы возмещения КУ (уплачивается в бюджет из собственных средств, так как вычета нет)․
• Суммарная эффективная ставка ≈ 11% от суммы возмещения КУ․

Можно ли избежать налогообложения? (Доверенное управление / Агентский договор)

Существует схема, когда арендодатель и арендатор заключают договор доверительного управления имуществом (ДУИ) или агентский договор на оплату КУ․

Суть схемы:

• Арендатор платит за КУ напрямую в ресурсоснабжающие организации от своего имени, но за счет средств арендодателя (или арендодатель перечисляет арендатору точную сумму КУ под отчет)․
• В договоре аренды фиксируется арендная плата без учета КУ․
• Арендатор выступает в качестве уполномоченного/агента по оплате счетов․

Риски для УСН «Доходы» (критично!):

1. Переквалификация: Налоговая инспекция и суды часто считают такие схемы фрагментацией договора аренды с целью уклонения от налога․ Если по сути арендатор платит за КУ за счет арендной платы — это доход арендодателя (ст․ 54 НК РФ, целевое назначение платежа неважно, важен экономический смысл)․
2. НДС: Даже если признать агентский договор, с 2025 г․ агент (арендатор) может быть обязан облагать НДС вознаграждение агента, а возмещение расходов агента может быть облажено НДС у принципала (арендодателя) по ст․ 154 НК РФ․
3. Бухгалтерский/Налоговый учет: При УСН «Доходы» нет графа расходов․ Любые деньги, прошедшие через кассу/счет арендодателя и направленные на КУ, рискуют быть признаны доходом․

Рекомендация: Для УСН «Доходы» самая безопасная позиция — включить возмещение КУ в доходы, заплатить 6% УСН (+ 5% НДС, если применимо) и не создавать искусственные конструкции, которые ФНС квалифицирует как получение необоснованной налоговой выгоды (ст․ 54․1 НК РФ)․

Порядок отражения в КУДиР (Книге учета доходов и расходов)

Согласно Приказу Минфина от № 194н (ред․ от 2023-2024 гг․), в КУДиР заполняется:

• Столбец 4 «Доходы»: Сумма возмещения КУ, полученная от арендатора (по кассовому методу — в день поступления денег на счет/в кассу)․
• Столбец 5 «Расходы»: Не заполняется (при объекте «Доходы» расходы не учитываются для целей налога)․
• Столбец 6 «НДС» (если плательщик НДС 5%): Сумма НДС, исчисленная к уплате по данной операции (5% или 7% от суммы возмещения)․

Важно: Дата получения дохода — это дата поступления средств (кассовый метод), а не дата выставления счета или акта сверки․

Чек-лист для арендодателя на УСН «Доходы» на 2026 год

1. Договор аренды: Четко пропишите, что арендатор возмещает КУ дополнительно к арендной плате․ Не пишите «в составе арендной платы включены КУ», это не меняет сути, но может запутать при проверке НДС․
2. Счета/Акты: Выставляйте отдельные счета/акты на аренду и на возмещение КУ (или одну строку в акте, но с разделением сумм)․ Это упрощает расчет НДС 5%․
3. КУДиР: Вносите сумму возмещения в доходы в квартале поступления денег․
4. НДС (если доход > 60 млн руб․): Исчисляйте НДС 5% от суммы возмещения КУ, сдавайте декларацию по НДС (квартально), платите в бюджет․ Вычета нет․
5. Порог 60 млн руб․: Следите за совокупным доходом (аренда + возмещение КУ + прочее)․ При превышении, регистрируйтесь как плательщик НДС со следующего квартала (п․ 3 ст․ 346․12 НК РФ)․
6. Не путайте с «авансом»: Если арендатор платит фиксированную сумму «за всё» (аренда + КУ) без разделения — вся сумма — доход по УСН и база НДС․ Разделение в документах выгодно только для прозрачности расчета НДС․

Резюме

Правильное документальное оформление и своевременная уплата налогов — единственный рабочий вариант для бизнеса на УСН «Доходы», сдающего недвижимость в аренду․

Статья подготовлена на основании НК РФ в редакции на г․, писем Минфина РФ и судебной практики․ Данная информация носит справочный характер․ Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется консультация с профессиональным налоговым консультантом․