Изъятие жилых помещений для государственных или муниципальных нужд — это исключительная мера, которая допускается законодательством Российской Федерации только при условии полного и справедливого возмещения собственнику стоимости его имущества. Ключевым механизмом такого возмещения выступает выкупная цена. В данной статье подробно рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она определяется, какие права имеет собственник и на что следует обратить внимание при заключении договора о выкупе;

Правовая основа выплаты выкупной цены

Основным нормативным актом, регулирующим изъятие жилых помещений, является Жилищный кодекс РФ, в частности статьи 32 и 32.1. Права граждан при изъятии жилых помещений обеспечиваются в соответствии со ст. 32.1 ЖК РФ, которая чётко отражает порядок выкупа у собственников либо нанимателей (по договору социального найма) таких помещений.

Ключевые положения законодательства:

• изъятие допускается только для государственных или муниципальных нужд;
• собственник вправе выбрать между денежной компенсацией (выкупной ценой) или предоставлением другого жилого помещения взамен изымаемого;
• собственнику должно быть направлено предварительное уведомление о предстоящем изъятии (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ);
• выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником, а при недостижении согласия — в судебном порядке.

Что входит в выкупную цену

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14, выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя:

1. Рыночную стоимость жилого помещения — определяется на основании независимой оценки;
2. Убытки, причинённые собственнику изъятием, в т.ч. упущенную выгоду.

Примерный перечень возможных убытков собственника приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает:

• расходы, связанные с переездом и поиском нового жилья;
• затраты на оформление прав на новое жилое помещение;
• неполученные доходы от использования жилого помещения (например, от сдачи внаём);
• стоимость непроизведённого капитального ремонта в многоквартирном доме.

Важный нюанс: вложения после уведомления об изъятии

Как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, в выкупную цену не могут включаться произведённые собственником вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период:

• с момента получения собственником уведомления о принудительном изъятии жилого помещения (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ);
• до заключения договора о выкупе жилого помещения;
• и при этом не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Эта норма направлена на предотвращение злоупотреблений, когда собственник искусственно «наращивает» стоимость жилья после того, как узнал о предстоящем изъятии.

Компенсация непроизведённого капитального ремонта

Отдельного внимания заслуживает вопрос о компенсации стоимости непроизведённого капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Суды, с учётом норм закона и правовой позиции Верховного Суда РФ, обоснованно пришли к следующему выводу:

Право собственника жилья на компенсацию стоимости непроизведённого капитального ремонта подлежит реализации только путём включения указанной компенсации в выкупную цену изымаемого жилого помещения, а не в виде предоставления отдельной выплаты.

Таким образом, стоимость непроизведённого капитального ремонта:

• является составной частью выкупной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме;
• подлежит учёту при разрешении вопроса об определении выкупной цены;
• не может устанавливаться отдельно от выкупной цены жилья.

Порядок выплаты выкупной цены: пошагово

1. Принятие решения об изъятии. Уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
2. Уведомление собственника. Собственнику направляется уведомление о предстоящем изъятии не менее чем за год до этого (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
3. Оценка жилого помещения. Проводится независимая оценка рыночной стоимости жилья и определяется размер убытков.
4. Переговоры и заключение соглашения. Стороны согласовывают выкупную цену, сроки и порядок выплаты, заключают договор о выкупе.
5. Судебное разрешение спора. При недостижении согласия вопрос о выкупной цене решается в суде.
6. Выплата и переход права собственности. Денежные средства перечисляются собственнику, право собственности на помещение переходит к публично-правовому образованию.

Права собственника при изъятии

Собственник изымаемого жилого помещения имеет право:

• выбирать форму возмещения — деньги или равноценное жильё;
• участвовать в определении выкупной цены, представлять собственную оценку;
• требовать возмещения всех убытков, включая упущенную выгоду;
• оспаривать размер выкупной цены в судебном порядке;
• продолжать пользоваться жилым помещением до момента получения возмещения.

Практические рекомендации собственникам

• Не затягивайте с ответом на уведомление об изъятии, сроки имеют значение.
• Закажите независимую оценку рыночной стоимости жилья, чтобы иметь аргументированную позицию при переговорах или в суде.
• Фиксируйте все расходы, связанные с изъятием (переезд, оформление документов, временное проживание) — они подлежат возмещению.
• Не проводите дорогостоящий ремонт после получения уведомления об изъятии — такие вложения не будут учтены в выкупной цене.
• Помните о компенсации капремонта — она включается в выкупную цену, а не выплачивается отдельно.
• При несогласии с предложенной ценой обращайтесь в суд — судебная практика, как правило, исходит из необходимости полного возмещения собственнику стоимости утраченного имущества.

Выплата выкупной цены собственникам изымаемых помещений — это конституционно гарантированный механизм защиты права частной собственности. Выкупная цена должна включать рыночную стоимость жилья и все причинённые собственнику убытки, включая упущенную выгоду и стоимость непроизведённого капитального ремонта. Знание своих прав, своевременная независимая оценка и грамотное ведение переговоров (или судебного спора) позволяют собственнику получить справедливое и полное возмещение за изымаемое имущество.