Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Согласно статье 250 ГК РФ и статье 42 ЖК РФ‚ сособственники недвижимости (доли в квартире‚ доме‚ земельном участке) обладают преимущественным правом покупки доли‚ которую один из участников решает продать третьему лицу. Однако сособственник может добровольно отказаться от этого права‚ что значительно ускоряет процесс сделки. В этой статье мы подробно разберем‚ как правильно составить заявление об отказе‚ какие существуют формы и нюансы оформления.

Правовые основания и суть отказа

Преимущественное право покупки означает‚ что продавец обязан письменно уведомить всех сособственников о намерении продать долю‚ указав цену и условия. Сособственники имеют 1 месяц (для недвижимости) или 10 дней (для движимого имущества) с момента получения уведомления‚ чтобы заявить о желании купить долю.

Если сособственник не хочет покупать долю‚ он может:

Ничего не делать (тогда по истечении срока продавец имеет право продать долю третьему лицу);
Написать заявление об отказе от преимущественного права покупки (это позволяет продавцу не ждать истечения месяца и сразу оформлять сделку с третьим лицом).

Важно: Отказ необратим. После его подачи (получения продавцом) сособственник теряет право купить долю по заявленным условиям.

Способы оформления отказа

Закон не устанавливает строгой формы бланка‚ но требует письменной формы. Существует три основных способа:

Нотариальное удостоверение (самый надежный способ‚ обязателен‚ если сделка купли-продажи доли требует нотариальной формы‚ например‚ при продаже доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение — п. 2 ст. 42 ЖК РФ‚ ст. 250 ГК РФ).
Простая письменная форма с подписью‚ заверенной нотариусом (подпись ставится лично перед нотариусом).
Простая письменная форма с личной подписью (передается продавцу лично под роспись или по почте заказным письмом с описью вложения). Риск: продавец может оспорить подлинность подписи или факт получения.

Образец 1: Заявление об отказе (Нотариальная форма / Для Росреестра)

Данный вариант подходит‚ если отказ сдается нотариусу для последующего представления в Росреестр вместе с документами на регистрацию купли-продажи. Текст максимально формализован.

 ЗАЯВЛЕНИЕ
 об отказе от преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности г. _______________ «___» _____________ 20__ г.
Я‚ ФИО полностью‚ паспорт: серия ____ № ________‚ выдан __________________ «___» ________ 20__ г.‚ код подразделения ________‚ прописка: _________________________________________________‚
 действующий на основании __________________ (указать основание: собственник доли / уполномоченный представитель по доверенности № ____ от «___» ________ 20__ г.)‚
ЗАЯВЛЯЮ:
Я являюсь сособственником доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости:
 Адрес объекта: _________________________________________________________________________
 Кадастровый номер: ____________________________________________________________________
 Размер моей доли: ____ / ____ (например‚ 1/2).
Данное мне уведомление от собственника доли ФИО продавца (паспорт: серия ____ № ________) о намерении продать принадлежащую ему долю в размере ____ / ____ в указанном объекте недвижимости по цене ______________ руб. (_____________________________________________ рублей) и на иных условиях‚ указанных в уведомлении от «___» ________ 20__ г.‚ полученном мною «___» ________ 20__ г.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ‚ ОТКАЗЫВАЮСЬ от преимущественного права покупки указанной доли на условиях‚ указанных в уведомлении.
Настоящее заявление составлено в ____ экземплярах (по количеству заинтересованных сторон: продавец‚ нотариус‚ Росреестр)‚ одно из которых направлено продавцу‚ второе — нотариусу _________________________ (ФИО нотариуса‚ наименование нотариальной конторы).
С последствиями отказа от преимущественного права покупки‚ в т.ч. с невозможностью его отмены‚ ознакомлен(а).
Подпись: _________________ / _________________________ /
 (расшифровка подписи)
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ
 (Заполняет нотариус)
 Подпись ___________________________________________________________________________________
 заверена нотариусом ________________________________________________________________________
 (ФИО нотариуса)
 Нотариальной конторой ______________________________________________________________________
 Номер реестровой записи: ___________________________________________________________________
 Печать 

Образец 2: Заявление об отказе (Простая письменная форма — передача продавцу лично/почтой)

Используется‚ если стороны договорились обойтись без нотариуса на этапе отказа (нотариус все равно понадобится для самой сделки купли-продажи доли в жилом помещении‚ но отказ можно передать напрямую).

 ЗАЯВЛЕНИЕ
 об отказе от преимущественного права покупки «___» _____________ 20__ г. г. _______________
Кому: Собственнику доли ФИО продавца полностью
 Паспорт: серия ____ № ________
 Адрес: _________________________________________________
От: Сособственника ФИО отказающегося полностью
 Паспорт: серия ____ № ________
 Адрес: _________________________________________________
 Тел.: ___________________________
СУТЬ ЗАЯВЛЕНИЯ:
Я‚ ФИО отказающегося‚ являюсь собственником доли в размере ____ / ____ в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество:
 Адрес: _________________________________________________________________________
 Кадастровый номер: ____________________________________________________________
 Получил(а) Ваше письменное уведомление от «___» ________ 20__ г. о намерении продать принадлежащую Вам долю в размере ____ / ____ в указанном объекте по цене ______________ руб. (_____________________________________________ рублей) на условиях‚ изложенных в уведомлении.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ и статьей 42 Жилищного кодекса РФ‚ настоящим УВЕДОМЛЯЮ об своем отказе от преимущественного права покупки указанной доли на указанных Вами условиях.
С последствиями данного отказа (невозможностью приобретения доли по этим условиям в будущем) ознакомлен(а).
Настоящее заявление составлено в 2 (двух) экземплярах‚ один из которых получил(а) я на руки / направлен заказным почтовым отправлением с описью вложением и уведомлением о вручении.
Подпись: _________________ / _________________________ /
РОСПИСКА В ПОЛУЧЕНИИ (заполняет продавец при личной передаче):
«___» ________ 20__ г. Я‚ ФИО продавца‚ получил(а) от ФИО отказающегося настоящее заявление об отказе от преимущественного права покупки в 1 (одном) экземпляре.
 Подпись: _________________ / _________________________ / 

Образец 3: Отказ от преимущественного права покупки доли в Земельном участке

Регулируется ст. 250 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ. Особенность: если участок в аренде‚ право покупки может иметь арендатор‚ а не сособственник (если доля продается в праве аренды). Ниже образец для сособственника доли в праве собственности на землю.

 ЗАЯВЛЕНИЕ
 об отказе от преимущественного права покупки доли в праве собственности на земельный участок г. _______________ «___» _____________ 20__ г.
Заявитель: ФИО полностью‚ паспорт ___________________‚ проживающий по адресу: _________________________________________________‚ тел. _______________.
Собственник продаваемой доли: ФИО продавца‚ паспорт ___________________.
Объект недвижимости: Земельный участок‚ расположенный по адресу: _________________________________________________‚ Кадастровый номер: _________________________________‚ Вид разрешенного использования: _________________________________‚ Площадь: ____ кв. м.
Размер моей доли: ____ / ____ (_____________________________________________).
 Размер продаваемой доли: ____ / ____ (_____________________________________________).
Я получил(а) уведомление от «___» ________ 20__ г. о намерении продавца отчуждать принадлежащую ему долю в праве собственности на указанный земельный участок по цене ______________ руб. (_____________________________________________ рублей) и на иных условиях‚ указанных в уведомлении.
На основании пункта 1 статьи 250 ГК РФ‚ статьи 35 Земельного кодекса РФ‚ ОТКАЗЫВАЮСЬ от реализации преимущественного права покупки указанной доли.
Прошу считать настоящее заявление надлежащим уведомлением об отказе для целей оформления сделки купли-продажи доли третьему лицу — ФИО покупателя (паспорт ___________________).
 Подпись: _________________ / _________________________ / 

Ключевые обязательные реквизиты заявления

Независимо от формы‚ в документе обязательно должны быть:

Полные паспортные данные отказающегося и продавца (серия‚ номер‚ кем выдан‚ когда‚ код подразделения‚ адрес регистрации).
Точное описание объекта недвижимости: адрес‚ кадастровый номер‚ вид права (собственность/аренда).
Размер доли отказающегося и размер продаваемой доли.
Ссылка на уведомление: дату его получения‚ цену и основные условия продажи‚ указанные в уведомлении продавца.
Четкую волевую декларацию: «Отказываюсь от преимущественного права покупки…».
Дата и личная подпись (с расшифровкой).

Процедура передачи отказа: как не потерять сроки

Вариант А: Личная передача (Самый быстрый)

Распечатать заявление в 2 экземплярах.
Встретиться с продавцом.
Продавец ставит на втором экземпляре (остающемся у вас) роспись: «Получил(а) заявление об отказе от [ФИО]‚ экземпляр 1‚ дата‚ подпись‚ расшифровка».
Вы оставляете один экземпляр продавцу.

Вариант Б: Почта России (Если встреча невозможна)

Распечатать заявление в 2 экземплярах.
Оформить Заказное письмо с описью вложения (ф. 107) и уведомлением о вручении (ф. 119).
В описи вложения детально перечислить: «Заявление об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире по адресу… в 2 экз.»
Сохранить чек почты‚ квитанцию об отправке и уведомление о вручении (вернется по почте с подписью получателя).
Срок отказа считается соблюденным с даты вручения письма продавцу (дате в уведомлении о вручении)‚ а не даты отправки.

Вариант В: Через Нотариуса (Надежный)

Вы приходите к нотариусу (любому‚ по месту жительства или месту нахождения имущества).
Нотариус удостоверяет вашу подпись на заявлении.
Нотариус обязан направить копию заявления продавцу (заказным письмом с уведомлением или через другого нотариуса).
Дата отказа — дата удостоверения подписи нотариусом.

Частые ошибки и риски

Ошибка	Последствие	Как избежать
Не указан кадастровый номер	Розреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи.	Обязательно уточните КН у продавца или в выписке ЕГРН.
Несоответствие цены/условий в отказе и в уведомлении	Отказ может быть признан недействительным‚ сделка — недействительной.	Скопируйте цену и условия дословно из полученного уведомления.
Подпись не от руки (факс‚ скан без ЭЦП‚ другое лицо без доверенности)	Отказ не имеет юридической силы.	Только личная подпись или подпись нотариально заверенного представителя.
Отказ подан до получения уведомления	Юридически недействителен (нет объекта отказа).	Сначала получите уведомление‚ потом пишите отказ.
Утеря почтового чека/уведомления	Невозможно доказать факт и дату уведомления продавца.	Храните все почтовые документы до регистрации сделки в Росреестре.

Отказ при продаже доли в ипотеке / заложенном имуществе

Если доля находится в заложе (ипотеке)‚ продажа требует согласия банка-займодержателя. Отказ от преимущественного права покупки оформляется после получения согласия банка (или параллельно)‚ но в уведомлении/отказе стоит указать условие: «Продажа осуществляется с согласия банка [Название банка] по договору заложа №… от…». Это исключит риски оспаривания сделки банком.

Чек-лист перед подписанием

[ ] Я прочитал(а) уведомление продавца полностью.
[ ] Цена в моем отказе совпадает с ценой в уведомлении до копейки.
[ ] Указан правильный кадастровый номер объекта.
[ ] Указан верный размер продаваемой доли.
[ ] Я понимаю‚ что после передачи отказа вернуть право покупки невозможно.
[ ] У меня есть второй экземпляр с росписью продавца (или почтовые квитанции).
[ ] Если требуется нотариальная форма — я иду к нотариусу‚ а не просто подписываю бумагу дома.

Грамотно составленное и своевременно переданное заявление об отказе от преимущественного права покупки, это гарантия того‚ что сделка по продаже доли пройдет быстро и без судебных споров. Рекомендуем использовать нотариальную форму (вариант 1)‚ так как она исключает риски фальсификации подписи‚ потери почты и споров о дате получения. Если вы выбираете простую письменную форму, обязательно используйте заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. В сложных ситуациях (споры о долях‚ несовершеннолетние собственники‚ ипотека‚ банкротство) обратитесь к нотариусу или юристу по жилищному праву.