Вопросы исчисления и уплаты земельного налога остаются одними из наиболее дискуссионных в налоговом праве Российской Федерации. Особое внимание привлекают споры, связанные с применением ставок налога к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности и предоставленным в аренду или безвозмездное пользование юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Ниже представлен подробный обзор актуальной судебной практики, позиции Федеральной налоговой службы (ФНС России) и ключевых решений Конституционного Суда РФ по состоянию на октябрь 2026 года.
Нормативная база: статья 394 Налогового кодекса РФ
Согласно п. 1 ст. 394 НК РФ, ставки земельного налога устанавливаются законами представительных органов муниципальных образований. При этом Кодекс устанавливает предельные значения:
- 0,3 % — для земельных участков, на которых расположены жилые дома, гаражи, участки индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного ведения, а также участки, на которых находятся объекты культурного наследия;
- 1,5 % — для иных земельных участков.
Кроме того, ст. 394 НК РФ предусматривает возможность применения повышающих коэффициентов (2 или 4) к ставкам налога в отношении участков, предоставленных в аренду для ведения коммерческой деятельности, если иное не установлено законами субъектов РФ.
Ключевая проблема: одновременное применение ставки 1,5 % и повышающих коэффициентов
Долгое время налоговые органы опирались на позицию, изложенную в Письме ФНС России от № БС-4-21/14484. Согласно ему, если земельный участок категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «для ИЖС» предоставлен в аренду для ведения предпринимательской деятельности (например, застройщикам коттеджных поселков), к нему применялась базовая ставка 1,5 % (как к «иным участкам») с последующим применением повышающего коэффициента 2 или 4.
Данный подход приводил к фактическому налогообложению ставками 3 % или 6 %, что вызывало массовые обжалования со стороны девелоперов и арендаторов. За 2025 год только Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассмотрел более 15 дел по данной категории споров, а за первые 5 месяцев 2026 года — значительное количество подобных исков.
Позиция Конституционного Суда РФ: дело ООО «Корнер Казань» и последующие определения
Заседание 19 июня 2026 года (ТАСС, РАПСИ)
В июне 2026 года Конституционный Суд РФ в рамках открытого заседания рассмотрел жалобу ООО «Корнер Казань». Суть спора заключалась в проверке конституционности норм Налогового кодекса, устанавливающих льготные процентные ставки налога на имущество организаций (перенесенные по аналогии на земельный налог через механизм коэффициентов), а также в законности одновременного применения ставки 1,5 % и коэффициентов 2/4 к участкам ИЖС, используемым в бизнесе.
Ключевой вывод КС РФ: Нормы, допускающие неопределенность при одновременном применении максимальной базовой ставки (1,5 %) и повышающих коэффициентов к участкам ИЖС, вовлеченным в хозяйственный оборот, признаны неопределенными (неконституционными) в части отсутствия четких критериев отграничения налоговой базы.
Суд указал, что такая практика нарушает принципы справедливости и определенности налогового законодательства (ст. 3, 57 Конституции РФ), поскольку не позволяет налогоплательщику заранее определить объем своих налоговых обязательств.
Последствия решения: отмена письма ФНС России
В исполнение позиции Конституционного Суда Письмом от № БС-36-21/6262 ФНС России официально отменила действие Письма от № БС-4-21/14484.
Новая разъяснительная работа ведомства теперь обязана учитывать, что:
- Неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства толкуются в пользу налогоплательщиков (п. 7 ст. 3 НК РФ).
- Недопустимо механическое наложение повышающих коэффициентов на ставку 1,5 % для участков ИЖС без учета их фактического назначения и правового режима.
- Муниципалитеты должны пересмотреть нормативные правовые акты, устанавливающие ставки и коэффициенты, приведя их в соответствие с позицией КС РФ.
Практический алгоритм определения ставки на 2026–2027 годы
На основе актуальной практики рекомендуется следующий алгоритм действий для арендаторов муниципальных участков и налоговых агентов:
| Шаг | Действие | Нормативное обоснование |
|---|---|---|
| 1 | Определить категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ) по выписке из ЕГРН. | Земельный кодекс РФ, ст. 7, 78. |
| 2 | Проверить решение представительного органа муниципального образования об установлении ставок земельного налога и повышающих коэффициентов. | Ст. 394 НК РФ, местные нормативные акты. |
| 3 | Для участков ИЖС/ЛПХ/дачного ведения: Применять ставку 0,3 %. Применение коэффициентов 2/4 к таким участкам (даже в аренде для бизнеса) требует обоснованного решения муниципалитета, не противоречащего позиции КС РФ (неопределенность норм). | П. 1 ст. 394 НК РФ; Постановление КС РФ от ; Письмо ФНС от № БС-36-21/6262. |
| 4 | Для иных участков (коммерческие, производственные): Применять ставку 1,5 %. Коэффициенты 2/4 применяются только если прямо предусмотрены муниципаальным нормативным актом и не противоречат сущности налога. | П. 1 ст. 394 НК РФ. |
| 5 | При расчете авансовых платежей и налога за год использовать скорректированные ставки. При выявлении переплат за прошлые периоды (2023–2025 гг.) — подавать уточненные декларации и заявления на возврат/зачет. | Ст. 78, 399 НК РФ. |
Региональная практика: пример Владикавказа
Не все регионы следуют пути повышения ставок. Так, по информации ТАСС от 29 ноября 2026 года, администрация Владикавказа приняла решение оставить ставку земельного налога на прежнем уровне, не применяя максимальные пределы и повышающие коэффициенты к участкам ИЖС, используемым в предпринимательских целях. Данный пример демонстрирует право муниципалитетов на установление дифференцированных ставок в пределах НК РФ, что теперь получает дополнительную правовую защиту от арбитрарности налоговых органов.
Риски и рекомендации для налогоплательщиков
Перерасчет за прошлые периоды
Организации и ИП, которые за 2023–2025 годы уплачивали налог по завышенным ставкам (1,5 % × 2 или 4), имеют основания для подачи уточненных деклараций по форме, утвержденной Приказом ФНС России от № ЕД-7-21/1047@, и заявлений на возврат необоснованно удержанных сумм (ст. 78 НК РФ). Срок исковой давности для возврата переплаты — 3 года со дня уплаты.
Взаимодействие с муниципалитетами
Поскольку ставки и коэффициенты устанавливаются локальными нормативными актами (Законами субъектов РФ и решениями представительных органов МО), налогоплательщикам целесообразно:
- Мониторить принятие новых редакций муниципальных законов о земельном налоге в 2026–2027 гг.;
- Участвовать в публичных обсуждениях проектов нормативных актов;
- В случае сохранения в муниципальных актах неконституционных норм — обращаться в суд с иском о признании их недействительными со ссылкой на Постановление КС РФ от .
Документирование целей использования
Для подтверждения права на ставку 0,3 % (ИЖС, ЛПХ) при проверках необходимо иметь на руках:
- Договор аренды с указанием цели использования (ИЖС, ведение ЛПХ);
- Разрешение на строительство жилого дома (если строительство ведется);
- Акт приема-передачи в эксплуатацию жилого дома (если построен);
- Выписку из ЕГРН с актуальным ВРИ.
Резюме
На октябрь 2026 года правоприменение по ставкам земельного налога на муниципальных участках прошло качественную трансформацию:
- Отменена жесткая позиция ФНС 2023 года о механическом применении коэффициентов 2/4 к ставке 1,5 % для участков ИЖС в бизнесе.
- Конституционный Суд РФ закрепил принцип определенности: недопустима нормативная неопределенность, ведущая к налогообложению ставками 3–6 % по отношению к участкам со льготным назначением (ИЖС/ЛПХ).
- ФНС России сменила курс (Письмо от ), направив инспекции на толкование спорных моментов в пользу налогоплательщиков.
- Муниципалитеты получили сигнал на необходимость пересмотра локальных нормативных актов для устранения противоречий с Конституцией и НК РФ.
Налогоплательщикам — арендаторам муниципальных земель — рекомендуется безотлагательно провести аудит налоговой базы за 2023–2026 годы, пересчитать обязательства с учетом новой позиции ведомства и судов, а также подготовить пакет документов для защиты своих интересов при возможных налоговых проверках.
Данная статья подготовлена на основе открытых судебных решений, разъяснений ФНС России и сообщений информационных агентств (ТАСС, РАПСИ, Интерфакс) за период июнь–июль 2026 года. Материал носит информационный характер и не является правовой консультацией; Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или адвокату.