Жилищный фонд социального использования — одна из ключевых категорий жилищного законодательства, определяющая порядок обеспечения жилыми помещениями граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий․ В Москве этой сфере уделяется особое внимание, что закреплено как в федеральном Жилищном кодексе РФ, так и в региональном законодательстве, прежде всего в Законе города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»․
Понятие жилищного фонда социального использования
Согласно статье 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд социального использования — это совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма государственного и муниципального жилищных фондов․ Проще говоря, это жильё, которое государство или город предоставляет малоимущим и иным нуждающимся гражданам в пользование на условиях социального найма․
К жилищному фонду социального использования относятся:
- жилые помещения государственного жилищного фонда города Москвы;
- квартиры и комнаты, предоставляемые по договорам социального найма;
- жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (специализированная категория, введённая Федеральным законом от № 217-ФЗ);
- жилые помещения, предоставляемые по договорам безвозмездного пользования отдельным категориям граждан․
Нормативно-правовая база
Правовое регулирование данной сферы осуществляется на двух уровнях:
Федеральный уровень
- Жилищный кодекс РФ, базовый акт, определяющий понятия, порядок предоставления жилья, права и обязанности нанимателей;
- Статья 91․12 ЖК РФ — регулирует выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
- Статья 91․13 ЖК РФ, устанавливает порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования․
Региональный уровень (город Москва)
Основным актом является Закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»․ Закон содержит главы, посвящённые:
- основам жилищной политики города Москвы;
- жилым помещениям жилищного фонда города Москвы, предоставляемым по договорам социального найма, найма и безвозмездного пользования (глава 5);
- обеспечению жилыми помещениями жилищного фонда социального использования (глава 6)․
Порядок предоставления жилых помещений
Предоставление жилья из фонда социального использования осуществляется гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях․ Основные принципы:
- Постановка на учёт․ Гражданин подаёт заявление и пакет документов, подтверждающих нуждаемость в улучшении жилищных условий (недостаточная площадь, проживание в непригодном для проживания помещении и др․)․
- Очередность․ Жилые помещения предоставляются в порядке очереди, исходя из даты постановки на учёт․ Отдельные категории граждан имеют право на внеочередное или первоочередное предоставление жилья․
- Норма предоставления․ В Москве действует норма предоставления площади жилого помещения — 18 квадратных метров на одного человека;
Особенности московского законодательства
Освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах
Статья 38 Закона № 29 устанавливает порядок предоставления из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах по договору социального найма гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях․ При этом приоритет может отдаваться соседям по коммунальной квартире, нуждающимся в улучшении жилищных условий․
Замена жилого помещения на меньшее
Статья 39 Закона № 29 закрепляет право жителей Москвы на замену занимаемого жилого помещения на жилое помещение меньшего размера․ Это позволяет, например, одиноко проживающим гражданам перейти в квартиру меньшей площади с соответствующими компенсационными механизмами․
Учёт жилищного фонда
Согласно статье 40 Закона № 29, жилищный фонд города Москвы подлежит:
- государственному учёту;
- технической инвентаризации и техническому учёту;
- паспортизации;
- включению в Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве․
Это обеспечивает прозрачность распределения жилых помещений и контроль за состоянием фонда․
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Отдельного внимания заслуживает договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, введённый в ЖК РФ в 2014 году․ Его особенности:
- заключается на определённый срок (в отличие от бессрочного договора социального найма);
- предоставляется гражданам, признанным в установленном порядке бездомными, а также иным категориям, определённым законом;
- наниматель обязан использовать помещение по назначению, соблюдать правила проживания;
- при систематическом нарушении обязанностей возможно выселение в судебном порядке (статья 91․12 ЖК РФ)․
Выкуп и найм помещений, предоставленных по договорам безвозмездного пользования
Московским законодательством также урегулирован порядок выкупа и найма жилых помещений, ранее предоставленных из жилищного фонда города Москвы по договорам безвозмездного пользования, либо предоставления взамен иных жилых помещений․ Это позволяет гражданам, длительное время проживающим в таком жилье, оформить свои права на него в установленном порядке․
Права и обязанности нанимателей
Граждане, проживающие в помещениях фонда социального использования, имеют право:
- пользоваться жилым помещением и общим имуществом дома;
- вселять членов семьи в установленном порядке;
- требовать проведения капитального ремонта;
- на улучшение жилищных условий при наличии оснований․
В то же время наниматели обязаны:
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- использовать жильё только для проживания;
- соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества․
Жилищный фонд социального использования Москвы представляет собой важный инструмент реализации конституционного права граждан на жилище․ Региональное законодательство, прежде всего Закон города Москвы № 29, детально регулирует порядок постановки на учёт, предоставления жилых помещений, распределения освободившихся комнат в коммунальных квартирах и учёта самого фонда․ Благодаря этому система социального жилья в столице функционирует на основе принципов очередности, адресности и прозрачности, обеспечивая поддержку наиболее нуждающихся категорий жителей города․