На практике нередко возникает ситуация, когда недвижимость уже готова к использованию, но право собственности на неё ещё не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Можно ли в таком случае заключить договор аренды? Какие риски несут стороны? Разберём эти вопросы подробно.

Правомерна ли аренда незарегистрированной недвижимости?

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации не содержит прямого запрета на заключение договора аренды в отношении имущества, право собственности на которое ещё не зарегистрировано. Судебная практика в целом исходит из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя само по себе не делает договор аренды недействительным.

Однако важно учитывать следующее:

• арендодатель должен обладать законными основаниями для владения и распоряжения имуществом (например, договор купли-продажи, акт приёма-передачи, договор участия в долевом строительстве);
• объект аренды должен быть надлежащим образом идентифицирован (адрес, кадастровый номер при наличии, площадь, назначение);
• стороны должны осознавать, что до регистрации права собственности правовой статус имущества остаётся неопределённым для третьих лиц.

Государственная регистрация договора аренды

Отдельного внимания заслуживает вопрос регистрации самого договора аренды. В соответствии со статьёй 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Ключевые особенности:

• Для сторон договора незарегистрированный долгосрочный договор аренды, как правило, считается действительной сделкой, порождающей права и обязанности с момента передачи имущества;
• Для третьих лиц незарегистрированный договор не имеет правового значения. Это означает, что при смене собственника новый владелец может не признать обязательства по такому договору;
• дополнительные соглашения к зарегистрированному договору аренды также подлежат государственной регистрации — без неё они не будут иметь правового значения для третьих лиц;

Порядок регистрации аренды недвижимого имущества установлен статьёй 51 Федерального закона от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основные риски для арендатора

Риск оспаривания договора

Если арендодатель не является зарегистрированным собственником, существует вероятность, что третьи лица (например, реальный правообладатель) оспорят договор аренды. В этом случае арендатор может быть вынужден освободить помещение.

Налоговые риски

Несмотря на то, что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчёте налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Это объясняется тем, что расходы арендатора должны быть документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ), а договор должен быть заключён в установленном законом порядке.

Риски при долгосрочной аренде

Если договор заключён на срок более года, но не зарегистрирован, арендатор сталкивается со следующими рисками:

• невозможность противопоставить свои права третьим лицам;
• риск утраты вложений в улучшения помещения при смене собственника;
• сложности с регистрацией юридического адреса организации;
• административная ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним (ст. 19.21 КоАП РФ).

Риски для арендодателя

Арендодатель, сдающий имущество до регистрации права собственности, также несёт определённые риски:

• возможные претензии со стороны налоговых органов по вопросам учёта доходов;
• риск признания сделки оспоримой при наличии споров о праве собственности;
• ответственность перед арендатором за убытки, если право собственности так и не будет зарегистрировано.

Особый случай: аренда объекта незавершённого строительства

Аренда объекта незавершённого строительства — инструмент с высоким потенциалом и столь же высокими рисками. Ключевые точки принятия решений:

• проверка правового статуса арендодателя и оснований владения объектом;
• государственная регистрация договора при сроке от одного года;
• детальная идентификация предмета аренды в договоре;
• проработка условий об улучшениях и механизма корректировки арендной платы;
• фиксация порядка действий сторон в случае, если право собственности не будет зарегистрировано.

Рекомендации по минимизации рисков

1. Проверьте документы арендодателя. Запросите правоустанавливающие документы, подтверждающие основания владения имуществом, и выписку из ЕГРН.
2. Включите в договор гарантии и заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ) — арендодатель должен подтвердить законность своих прав на объект.
3. Предусмотрите ответственность арендодателя за случай, если право собственности не будет зарегистрировано или договор будет оспорен.
4. Зарегистрируйте договор, если он заключён на срок не менее года, а также все дополнительные соглашения к нему.
5. Зафиксируйте передачу имущества актом приёма-передачи с подробным описанием состояния объекта.
6. Учитывайте налоговые последствия: до регистрации права собственности арендодателем расходы на аренду могут быть не приняты налоговым органом.

Обратите внимание: данная статья носит информационный характер. Для решения конкретных правовых вопросов рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.